Ugotovite, kaj je najemna pogodba, katere obveznosti strank vključuje in kako jo pravilno sestaviti? Le redki se zavedajo, da obstaja možnost, da stanovanje, hišo ali parcelo uporabljate praktično brezplačno. Zanimivo je, da imata od takšne transakcije koristi obe pogodbeni stranki.

Kaj je najemna pogodba?

Najemno pogodbo za prostore ureja čl. 710–719 civilnega zakonika. Sestoji iz dejstva, da se posojilodajalec strinja, da posojilojemalec brezplačno uporablja določeno stanovanje za določen ali nedoločen čas.Posojilodajalec je oseba, ki daje prostor v uporabo, posojilojemalec pa oseba, ki uporablja prostor za namene, določene s pogodbo. Civilni zakonik ne določa posebne pravne oblike pogodbe o uporabi prostorov, zato se takšna pogodba lahko sklene tudi ustno.

Značilnost najemne pogodbe je brezplačnost. To pomeni, da posojilodajalec od te dejavnosti nima finančnih koristi. Vendar to ne pomeni, da posojilodajalec nima nobenih koristi od sklenitve takšne pogodbe.

To je odlična rešitev predvsem za tiste, ki imate prosto nepremičnino, pa nimate časa za formalnosti v zvezi z njenim najemom - osvežitev prostorov, iskanje najemnikov, uveljavljanje najemnine itd. Z odločitvijo za sklenitev s takšno pogodbo je posojilodajalec prepričan, da nekdo bdi nad nepremičnino, krije tekoče stroške vzdrževanja in se sproti odziva na morebitne napake. Zato je posojanje prostorov priljubljena rešitev, predvsem v odnosih med družinskimi člani ali prijatelji – takrat je lastnik lahko prepričan, da lahko zaupa skrbniku nepremičnine.To seveda ne izključuje možnosti sklenitve pogodbe o uporabi prostorov s strani tretjih oseb.

Kdo lahko sklene najemno pogodbo?

Kreditno pogodbo za nepremičnino lahko sklene vsaka fizična ali pravna oseba. Prostore je možno tudi posoditi na primer podjetju ali nevladni organizaciji.

Pomembno! Ni nujno, da je posojilodajalec nepremičnine njen lastnik. Posojo lahko dajo tudi druge osebe, kot so: najemnik, najemnik, užitkar (oseba, ki ji je bil prostor dan v uporabo), kateri koli drug samostojni ali odvisni lastnik prostora.

Lahko pa se zgodi, da je za sklenitev posojilne pogodbe za nepremičnino potrebno soglasje njenega lastnika. To bo v primeru, ko taka zahteva izhaja neposredno iz pogodbe med lastnikom stanovanja in najemnikom, najemnikom ali uporabnikom. Za posojanje nepremičnine bo torej morda treba pridobiti soglasje na primer stanovanjske zadruge (zadružno stanovanje za najemnike), uprave občinskih stavb (komunalno stanovanje), podjetja za e-zaposlovanje (podjetje stanovanje).

Pravice in obveznosti posojilodajalca

Kreditodajalec zaradi neodplačnosti najemne pogodbe nima veliko obveznosti do kreditojemalca. In sicer se zavezuje:

  • izročiti stvar posojilojemalcu (npr. zagotoviti stanovanje),
  • prepričajte se, da je artikel v izdaji v stanju, ki omogoča dogovorjeno uporabo,
  • ne motite izposojevalca pri uporabi stvari (tako posojilodajalec ne more npr. zamenjati ključavnic na vratih brez izposojevalčeve vednosti, se nepričakovano vseliti v nepremičnino ali jo uporabiti za shranjevanje starega pohištva).

Pomembno je, da odgovarja za napake v predmetu pogodbe, ki so povzročile kakršno koli škodo uporabniku. Pogoj za nastanek tovrstne odgovornosti posojilodajalca je, da je posojilojemalcu prikril napake na objektu, ki jih ni mogel »videti s prostim očesom«, npr.skrite napake zgradbe. Če je uporabnik utrpel škodo, lahko zahteva odškodnino.

Pravice in obveznosti prevzemnika

Za užitkarja so prednosti sklenitve najemne pogodbe očitne. Pridobi možnost uporabe stanovanja ali hiše brez stroškov, kot je najemnina ali obrok hipoteke. Odvisno od pogodbenih določil lahko užitkar uporablja nepremičnino, na primer za stanovanjske ali poslovne namene.

Užitkar je dolžan nepremičnino uporabljati v skladu z njenim namenom. Brez soglasja posojilodajalca posojilojemalec nima pravice prenesti predmeta pogodbe na tretjo osebo. Poleg tega nosi uporabnik stroške, povezane z vzdrževanjem izposojenega predmeta, kot so obratovalni stroški in komunalne storitve - plin, voda, energija. Vendar pa ne odgovarja za dotrajanost prostorov, ki je posledica pravilne uporabe.V primeru škode na objektu zaradi nepravilne uporabe s strani užitkarja pa mora kriti stroške, povezane z vzpostavitvijo prostora v primerno stanje. Poleg tega užitkar v takem primeru krši pogodbene pogoje, kar pomeni, da lahko posojilodajalec odpove pogodbo pred datumom, ki je v njej naveden. Enako velja za posojanje nepremičnin brez ustreznega soglasja.

Elementi najemne pogodbe

Čeprav ni posebnega modela posojilne pogodbe, ki bi bil opredeljen z določbami civilnega zakonika, je mogoče razlikovati elemente, ki naj bi jih vsebovala.

  • Stranki v pogodbi

Najprej morajo biti stranke v pogodbi jasno opredeljene. V primeru fizičnih oseb je dovolj, da navedete imena in priimke, datume rojstva, imena staršev, naslove bivališča, številke osebnih dokumentov in številke PESEL.

Če posojilno pogodbo sklene fizična oseba, ki opravlja dejavnost, naj navede naziv podjetja in številko NIP. V primeru podjetja pa je treba navesti naslov registriranega sedeža, vpisno številko v državnem sodnem registru in osebe, pooblaščene za zastopanje.

  • Opis predmeta izposoje

Zelo pomembno je, da v pogodbi natančno opišete predmet posojila. V lokalu navedite naslov, površino in število sob.

  • Tehnično stanje prostorov

Pri sklenitvi najemne pogodbe velja izjaviti, da sta stranki seznanjeni s tehničnim stanjem predmeta pogodbe.

  • Trajanje posojilne pogodbe

V posojilni pogodbi mora biti navedeno tudi obdobje, za katerega je sklenjena, saj je po svoji naravi pogodba za določen čas. Sklene se lahko za določen ali nedoločen čas.

  • Stroški in nadomestila za posojanje

Ker je najemna pogodba neodplačna, posojilodajalec ne more uveljavljati pravice do izterjave nadomestila na ta račun. Vendar mora pogodba vsebovati določbo o kritju stroškov, povezanih s stroški storitev prostorov.

  • Napisi strani

Vsi izvodi pogodbe (običajno dva enaka dokumenta, po en za vsako stranko) morajo biti lastnoročno podpisani s strani obeh strank.

Stroški po najemni pogodbi

Čeprav je posojilna pogodba brezplačna pogodba, to ne pomeni, da uporabnik nima nobenih stroškov. Eden od temeljnih pogojev posojilne pogodbe je, da je oseba, ki uporablja prostor, dolžna nositi tekoče stroške, povezane z njegovo uporabo. Gre predvsem za komunalne storitve (voda, elektrika, plin, ogrevanje itd.) in druge storitve (npr. internet).

Kako obračunati komunalne stroške in DDV pri najemu nepremičnin>

Poleg tega je uporabnik dolžan artikel vrniti v nepoškodovanem stanju. To pomeni, da mora taka oseba redno in na lastne stroške opravljati manjša popravila, da prostori ne propadajo.Vendar taka oseba v skladu z zakonom ne odgovarja za normalno obrabo stvari. Kot vidite. Predpisi glede tega niso dovolj natančni. V primeru dvoma so odločilna določila posojilne pogodbe, zato je pisna oblika za stranki najbolj varna.

Nobenega dvoma pa ni, da se morebitna večja prenova posojene nepremičnine lahko izvede samo s soglasjem posojilodajalca. Če prevzemnik na nepremičnini naredi spremembe, ki niso bile dogovorjene s posojilodajalcem, od lastnika ne sme zahtevati povračila. Poleg tega ima posojilodajalec v takšni situaciji pravico zahtevati, da se nepremičnina povrne v prvotno stanje.

Posodilna pogodba in dohodnina

Kreditojemalec lahko s sklenitvijo posojilne pogodbe brezplačno razpolaga s predmetom posojila, kar zanj nedvomno pomeni določene ugodnosti. Tako taka oseba pridobi t.i brezplačna ugodnost.

Takšna ugodnost je dohodek, ki je davčna osnova za dohodnino. Med prihodke iz gospodarske dejavnosti se šteje tudi vrednost prejemkov v naravi in drugih neodplačnih prejemkov (8. točka drugega odstavka 14. člena Zakona o dohodnini).

Kako plačati davek na najemnino? Pavšalni znesek ali splošna pravila?

Dobra najemna pogodba za stanovanje: kako jo skleniti>

Pogosto se zgodi, da je prevzemnik nepremičnine ali njenega dela podjetnik, ki sklene takšno pogodbo za namene svoje dejavnosti. Tak podjetnik z neodplačno uporabo tuje nepremičnine ustvarja dohodek v obliki neodplačne dajatve, ki je predmet obdavčitve. Če je predmet ugodnosti omogočiti dostop do zgradbe ali prostorov, se vrednost ugodnosti določi glede na protivrednost najemnine, ki bi jo plačali v primeru najemne pogodbe.

Vredno je preveriti lokalne najemnine za podobne nepremičnine.To je mogoče ugotoviti z ogledom oglasov v tisku ali na internetu. Davčnemu zavezancu vrednosti najema ni treba določiti sam, v ta namen lahko uporabi mnenje cenilca.

Posojanje nepremičnin za poslovne namene ne prinese vedno obdavčljivega dohodka. Če so posojilodajalci osebe iz 1. in 2. davčne skupine, dohodek iz posojanja ni obdavčen.

V prvo davčno skupino sodijo zakonec, potomci, predniki, pastorek, zet, snaha, bratje in sestre, očim, mačeha in tašča. V drugo skupino spadajo: potomci bratov in sester, bratje in sestre staršev, potomci in zakonci pastorkov, zakonci bratov in sester ter bratje in sestre zakoncev, zakonci bratov in sester zakoncev, zakonci drugih potomcev.

Pomembno! Pri posojilni pogodbi med družinskimi člani se dohodek ne ugotavlja za namene dohodnine.

Primer:

Gospod Kowalski je s svojim zetom Pawlom sklenil pogodbo o posojanju dela stanovanja. Paweł vodi spletno trgovino in namerava v delu prostorov, ki jih je posodil njegov tast, postaviti skladišče. V tem primeru Pavlu ni treba ugotavljati dohodka iz dejavnosti, ker so pogodbo sklenile osebe iz prve davčne skupine. Prav tako ne bo obdavčljivega dohodka za gospoda Kowalskega, ker se nepremičnina uporablja za potrebe družinskega člana.

PREVERITE: predloge in obrazci za prenos

  • Gradbeno dovoljenje: predloga vloge
  • Obvestilo o gradnji: prijavna predloga
  • Obvestilo o gradbenih delih
  • Prošnja za podaljšanje stavbe
  • Uporaba nadzidave - adaptacija mansarde
  • Obvestilo o začetku gradbenih del: zahteva
  • Vloga za prostorsko odločbo
  • Vzorec obvestila o izvedbi gradbenih del
  • Dovoljenje za uporabo stavbe: vloga
  • Sprememba gradbenega dovoljenja za hišo. Prijava in postopek
  • Dovoljenje za rušenje
  • Prijava nakupa nepremičnine: obrazec IN-1

Konec najemne pogodbe

Pogodba o najemu nepremičnine je lahko sklenjena za določen ali nedoločen čas. Pogodba, sklenjena za določen čas, samodejno preneha po poteku v pogodbi določenega obdobja. Po drugi strani pa pogodba za nedoločen čas preneha, ko užitkar izkoristi stvar, določeno v pogodbi. V praksi stranki v pogodbo najpogosteje vključita določila glede odpovednega roka. Posojilodajalec, ki želi ponovno pridobiti možnost uporabe nepremičnine, o tem le obvesti užitkarja in po preteku navedenega roka pogodba preneha veljati.

Učinkovita odpoved najemne pogodbe>

V določenih situacijah je možna odpoved najemne pogodbe tudi pred potekom določenega roka oziroma odpovednega roka. To velja za primere, ko:

  • posojilodajalec je stvari uporabil za namene, ki niso predvideni,
  • je izposojevalec dal predmet v uporabo drugi osebi brez ustreznega soglasja,
  • stvar je lastniku postala potrebna iz razlogov, ki ob sklenitvi pogodbe niso bili znani (npr. lastnik nepremičnine bo zaradi požara ali poplave izgubil streho nad glavo in potrebuje posodil nepremičnino za življenje).

Pomembno! Ker je najemna pogodba lahko sklenjena v kateri koli obliki, je lahko njena predčasna odpoved tudi ustna.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 23. aprila 1964 Civilni zakonik (prečiščeno besedilo, Uradni list iz leta 2019, točka 1145, s spremembami),
  • Zakon z dne 26. julija 1991 o dohodnini (prečiščeno besedilo, Uradni list iz leta 2020, točka 1426, s spremembami).

Kategorija:

Hišna operacija