Načrtovanje najemnine - za lastnike nepremičnin bodo nove pristojbine. Občini se bomo morali zahvaliti za povečanje vrednosti nepremičnine, tudi če je ne bomo prodali! Vrednost parcele se bo po vzpostavitvi krajevnega načrta povečala. To je kot katastrski davek, trdijo pravniki. Kaj storiti, da ne bi izplačevali načrtovane pokojnine? Občina bo pobrala kar 1/3 zneska, za kolikor se bo po spremembi zazidalnega načrta povečala vrednost parcele. Velike spremembe zakona o urejanju prostora in urejanju prostora ter takse za povečanje vrednosti parcele.

Ministrstvo za razvoj in tehnologijo že nekaj mesecev pripravlja novelo Zakona o prostorskem načrtovanju in razvoju, ki je eden od elementov Državnega načrta prenove.Spremembe predvidevajo uvedbo novih pravil za izračun planske najemnine, to je nadomestila za povečanje vrednosti nepremičnine. Občini boste morali plačati 30 % povečanja vrednosti nepremičnine, tudi če parcele ne nameravamo prodati.

V noveli zakona o urejanju prostora bo veliko sprememb, ki bodo vplivale tako na položaj lastnikov nepremičnin kot občin. Namen izvedbe reforme je, da sprejetje generalnih načrtov s strani večine občin do sredine leta 2026, njihova priprava in preoblikovanje lokalnih načrtov pa bo sofinancirana iz proračuna Državnega načrta za obnovo.

Kazalo

  1. Načrtovalska renta - 30% na povečanje vrednosti parcele
  2. Neugodne spremembe za lastnike nepremičnin. Načrtovanje najemnine in odločitev o coniranju
  3. Načrtovanje rente na obroke za lastnike
  4. Kaj lahko storim, da se izognem plačilu načrtovane pokojnine?
  5. Obvezen glavni načrt
  6. Do kdaj veljavni lokalni načrti in študije pogojev in usmeritev prostorskega razvoja
  7. Standardi dostopnosti družbene infrastrukture v generalnem načrtu
  8. Dodatni parametri novogradenj
  9. Veljavnost gradbenih pogojev
  10. Sprememba povzetka PPA

Načrtovalska renta - 30% na povečanje vrednosti parcele

Novela zakona o urejanju prostora prinaša pomembne spremembe pri urbanistični taksi. Trenutno je t.i načrtovana pokojnina je uvedena, če:

  • zaradi sprejetja lokalnega načrta se je povečala vrednost nepremičnine,
  • ta nepremičnina je bila prodana v 5 letih od datuma začetka veljavnosti načrta.

Zgornji pogoji morajo biti izpolnjeni kumulativno. Višino takse določi občinski svet, vendar ne sme biti višja od 30 % povečanja vrednosti nepremičnine.

Novela zakona bistveno spreminja dosedanja pravila za izplačevanje načrtujoče pokojnine. Oblikovana umetnost. 36 sekund Zakon o urejanju prostora in urejanju prostora v 4. členu določa, da če se je v zvezi s sprejetjem prostorskega načrta ali njegovo spremembo vrednost nepremičnine povečala, občinski glavar, župan ali predsednik mesta izterja od lastnika ali trajnega užitkarja ta nepremičnina pristojbino v višini 30 % povečanja vrednosti nepremičnine, ki predstavlja lastni dohodek občine.

Pomembno! Planska anuiteta bo zajemala vse nepremičnine, ki so se zaradi sprejetja načrta podražile, ne glede na to, ali in čez koliko časa po sprejetju načrta bo predmetna nepremičnina prodana.

S spremembami naj bi preprečili sedanjo prakso lastnikov nepremičnin, da prodajo zemljišč odlašajo za 5 let od sprejetja načrta. Zahvaljujoč temu se bodo na ta način "zamrznjene" nepremičnine lahko vrnile v trgovanje.

Poleg tega o višini načrtujoče pokojnine ne bo več odločal mestni ali občinski svet.

Pomembno! Renta za načrtovanje bo zakonsko določena v višini 30 % povečanja vrednosti nepremičnine.

Neugodne spremembe za lastnike nepremičnin. Načrtovanje najemnine in odločitev o coniranju

Podobno bo v primeru izdaje odločbe o razvojnih pogojih. Če se vrednost nepremičnine poveča in investitor pridobi na primer pravnomočno odločbo o gradbenem dovoljenju, se mu zaračuna najemnina, to je 30-odstotna taksa. povečanje vrednosti nepremičnine.

Nova pravila bodo torej zelo neugodna za lastnike nepremičnin, ki jih ne nameravajo prodati in ne bodo imeli koristi od sprejetja prostorskega načrta ali njegove spremembe, na primer z gradnjo objekta ali njegove prizidke ali nadzidave.

Načrtovanje rente na obroke za lastnike

V tolažbo je lahko, da je v nekaterih primerih predvideno najemnino, torej nadomestilo za povečanje vrednosti nepremičnine, mogoče razdeliti na obroke.Po novih pravilih se nadomestilo lahko razdeli na največ 360 mesečnih obrokov, če je lastnik ali trajni užitkar na nepremičnini živel 3 leta pred datumom uveljavitve krajevnega načrta ali njegove spremembe.

Obravnavane spremembe bodo nedvomno koristile občinam, ki jim je urbanistična taksa lastni prihodek. Glede na število izdanih prostorskih odločb je pričakovati, da se bodo proračunski prihodki od te dajatve bistveno povečali.

Kaj lahko storim, da se izognem plačilu načrtovane pokojnine?

Investitorji, ki bi se radi izognili načrtovalski najemnini, zaračunani v zvezi z odločbo o gradbenih pogojih in povečanju vrednosti nepremičnine, naj razmislijo o vlogi zanjo pred 1. januarjem 2026. Po noveli zakona , se taksa lahko obračuna le, če do povečanja vrednosti nepremičnine pride zaradi odločbe o gradbenih pogojih, izdane v postopku, uvedenem po tem datumu.

Obvezen glavni načrt

Novela zakona o urejanju prostora in urejanju prostora predvideva ukinitev študije pogojev in usmeritev prostorskega razvoja. Namesto tega bo prišlo do t.i generalni načrt, ki začrta okvir končnega prostorskega razvoja. Obstajal bo preprostejši dokument, ki bo predstavljal akt lokalne zakonodaje. Na njegovi podlagi bodo izdani lokalni načrti in ureditveni pogoji. Z načrtom bodo določena območja, kjer bo možno v obliki odločbe določiti razvojne pogoje. Občine bodo prejele denar za izdelavo splošnih načrtov iz Državnega načrta obnove.

Pomembno! Določbe generalnega načrta bodo pravna podlaga le za izdajo odločb o ureditvenih pogojih.

Splošni načrt ne bo veljal za druge odločitve razen za razvojne pogoje, zato organi za arhitekturo in gradbeništvo ne bodo nasprotovali priglasitvi gradnje oziroma izvedbi gradbenih del na njegovi podlagi.Prav tako ne bodo preverjali skladnosti projekta ureditve parcele ali zemljišča ter arhitekturnega in gradbenega projekta z določili generalnega načrta.

Uvedba strnjenega splošnega načrta namesto obsežnega in raznolikega po stopnji podrobnosti, sprejetih definicijah ali postavitvi besedila je študija vsekakor pozitivna sprememba. Strnjena oblika generalnega načrta in majhno število določb bo olajšala branje njegove vsebine. S to spremembo se lahko odpravi ena glavnih pomanjkljivosti sedanjega sistema urejanja prostora, to je nezadostna vloga študije, predvsem v smislu nepotrebnega upoštevanja njenih določb pri določanju razvojnih pogojev v obliki odločitve.

Do kdaj veljavni lokalni načrti in študije pogojev in usmeritev prostorskega razvoja

Prejšnji lokalni načrti ostanejo v veljavi, novi načrti pa se lahko sprejmejo po krajšem postopku.

Začetek veljavnosti generalnega načrta ne bo povzročil izgube obstoječih lokalnih načrtov. Po drugi strani pa bodo študije pogojev in usmeritev prostorskega razvoja občin veljale do sprejetja generalnega načrta, vendar najdlje do konca leta 2025. Če občina generalnega načrta ne bo sprejela do 1. januarja 2026 , do sprejetja tega načrta ne bo mogel izdati novih odločb o umestitvi investicij za namembnost oziroma prostorskih pogojev.

Standardi dostopnosti družbene infrastrukture v generalnem načrtu

V generalnem načrtu bo komuna lahko vzpostavila t.i. standardi dostopnosti družbene infrastrukture. Njihov cilj je zagotoviti dostop do potrebnih javnih storitev za nove stanovanjske investicije in odpraviti t.i prometna izključitev stanovalcev. Ti standardi naj bi določali pravila zagotavljanja dostopa prebivalcem do osnovne šole in javnih zelenih površin. Projekt določa razdalje, ki naj ločijo evidenčno parcelo od šole in zelenic.Če bodo taki standardi vzpostavljeni, bo mogoče izdati prostorsko odločbo za objekt, v katerem se bo izvajala stanovanjska funkcija. Vendar pod pogojem, da posamezno zemljišče znotraj investicijskega območja izpolnjuje občinske standarde dostopnosti družbene infrastrukture preko dostopa do objektov družbene infrastrukture in dostopnih cest, ki obstajajo na dan izdaje te odločbe.

Dodatni parametri novogradenj

Novi predpisi predvidevajo tudi spremembo pooblastila za izdajo uredbe o načinu določanja zahtev za novogradnjo in ureditev zemljišč v odsotnosti lokalnega načrta z dodajanjem parametrov, ki jih je treba upoštevati v odločitev.

Novi parametri, ki še niso določeni, so:

  • najmanjši delež biološko aktivne površine in
  • najmanjše število parkirnih mest.

Pomembno! V gradbenih pogojih bodo določeni dodatni parametri: minimalni delež biološko aktivnih površin in minimalno število parkirnih mest.

Veljavnost gradbenih pogojev

S spremembo in dopolnitvijo bo uveden rok veljavnosti prostorske odločbe, ki bo 5 let od pravnomočnosti odločbe. To pomeni, da po tem roku na podlagi take odločbe ne bo več mogoče zaprositi za gradbeno dovoljenje.

Potek bo veljal tudi za odločbe, ki bodo izdane pred začetkom veljavnosti novele. Razvojni pogoji, ki bodo veljali pred datumom uveljavitve novele zakona, potečejo v 5 letih, vendar se bo to obdobje štelo od dneva uveljavitve določb.

Pomembno! Pogoji za razvoj, ki ostanejo v pravnem prometu, prenehajo veljati po 5 letih od datuma začetka veljavnosti spremembe.

Sprememba povzetka PPA

Ena od predpostavk novele UPA je zmanjšati problem naključne zazidave območij, ki niso zajeta v lokalnih načrtih. Odločbe o določitvi razvojnih pogojev naj bodo usklajene s prostorsko politiko občine, zaradi česar bo treba spremeniti postopek njihove izdaje. Zaradi predvidene vezave zazidalnih pogojev na generalni načrt pa obstaja negotovost glede možnosti zazidave zemljišča v prihodnosti. To pomeni, da je za investitorje, ki načrtujejo dolgoročno gradnjo hiše, rešitev lahko v vložitvi vloge za ugotovitev gradbenih pogojev pred uveljavitvijo novele. V tem trenutku pa je nemogoče predvideti vse posledice sprememb. Najprej je treba spremljati potek dela v zakonodajnem postopku, saj bo osnutek zagotovo doživel še več sprememb.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 27. marca 2003 o prostorskem načrtovanju in razvoju in nekateri (prečiščeno besedilo, Uradni list iz leta 2022, točka 503, s spremembami)
  • Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o urejanju prostora in razvoja ter nekaterih drugih zakonov z dne 31. 12. 2021

Kategorija:

Hišna operacija