S 1. julijem je v veljavi nov razvojni zakon o ustanovitvi Razvojno jamstvenega sklada. Zahvaljujoč njej se bodo stranke počutile varnejše, saj ne bodo izgubile denarja v primeru bankrota razvijalca.

Nov zakon za razvijalce od 1. julija 2022

Leta 2012 je t.i gradbeni zakon, ki naj bi uredil prodajo novih stanovanj in povečal varnost kupcev – npr. prek zahteve, da morajo razvijalci vzpostaviti depozitne račune, kamor gre v prvi vrsti denar kupcev stanovanj. Nakazilo naslednjih tranš na račun razvijalca je bilo odvisno od napredka investicije.

Trenutno pa je šel zakonodajalec veliko dlje, saj obstoječe rešitve ocenjuje kot nezadostne. Zato je bila sprejeta odločitev o sprejetju novega razvojnega zakona in ustanovitvi Razvojno jamstvenega sklada (DFG). Njegove določbe so začele veljati 1. julija 2022.

Housing Trust Account, ali denar za "čakalnico"

Od uveljavitve razvojnega zakona se denar kupcev, ki kupujejo stanovanja in hiše v gradnji, nakazuje na bančni depozitni račun. Razvijalec, ki mora odpreti stanovanjski depozitni račun (MRP), izbere odprt ali zaprt depozitni račun. Razlika je temeljna.

  • Odprt račun po meri

V primeru odprtega depozitnega računa se naslednje tranše od zneska za stanovanje nakažejo na račun investitorja šele po zaključku naslednje faze dela. To preveri inšpektor gradbenega nadzora.Če nepravilnosti ni in je faza dejansko dosežena, banka podjetju izplača tranšo sredstev - v skladu z razvojno pogodbo. Odprt depozitni račun ima lahko dodatne bančne ali zavarovalniške garancije.

  • Deponirani račun zaprt

Druga formula je zaprt depozitni račun. Tukaj so pravila veliko bolj restriktivna. Investitor prejme nakazilo s celotnim zneskom za stanovanje šele po njegovi izgradnji, natančneje - ko banka prejme kopijo notarskega zapisa pogodbe o prenosu pravice, ki je predmet dane gradbene pogodbe, na kupca.

Seveda je z vidika strank zaprt račun najbolj varen. Če razvijalec ne uspe, dobi ves denar nazaj. V primeru odprtega računa (predvsem brez zavarovanja) te gotovosti ni. Projektant lahko med izvedbo investicije bankrotira. V takem scenariju je del denarja, ki je že položen na njegov račun, zasežen.

Po drugi strani pa je z vidika razvijalca odprt račun boljša rešitev. V takem scenariju mu ni treba imeti vseh sredstev v začetni fazi dela, kot je to v primeru zaprtega računa. Paradoksalno, kot trdijo razvijalci, lahko odprt račun poveča varnost projekta. Na primer, če se stroški povečajo, nastanejo nepredvideni stroški in mora podjetje med naložbo iskati dodatna sredstva, potem dostop do denarja z odprtega depozitnega računa lahko reši njegovo likvidnost. Zaprti računi po drugi strani silijo razvijalca k vnaprejšnjemu financiranju, hkrati pa povečujejo tveganje izgube likvidnosti in posledično stečaja.

Stranka razvojnega podjetja, ki ima v roki investicijski prospekt, pozna escrow račun in pravila financiranja gradnje. Pri izbiri nepremičnine, ki jo namerava kupiti, ga lahko vodi tudi to vprašanje, vendar je v praksi izbira omejena.Večina razvijalcev odpre depozitne račune za svoje projekte. Običajno podjetja pred naložbo pripravijo račune. Vsak poskus prepričevanja razvijalca, da spremeni račun, verjetno ne bo uspel. Stranka, ki ji oblika zavarovanja denarja ni všeč, lahko torej izbere drugo naložbo pri drugem razvijalcu.

Jamstveni sklad za razvijalce - v primeru, da razvijalec bankrotira

Pred nekaj leti je Urad za konkurenco in varstvo potrošnikov izpostavil potrebo po spremembi zakona o razvijalcih, da bi povečali zaščito kupcev. UOKiK je trdil, da je od leta 2012 bankrotiralo 150 gradbenikov (proizvajalec je ocenil, da je izračun števila stečajev podjetij pomanjkljiv, češ da je dejansko obseg stečajev veliko manjši).

UOKiK je tudi nakazal, da so spremembe predpisov potrebne ne le zato, ker je 90 % depozitnih računov, ki jih vzpostavijo razvijalci, odprtih računov, ampak tudi zaradi varnosti strank v primeru stečaja bank, kjer so bili računi odprto.

Če gre finančna institucija, ki vodi stanovanjski skrbniški račun, v stečaj, lahko stranka računa na garancijo bančnega jamstvenega sklada (BFG) do 100.000 PLN. evro. Preostala sredstva ne bodo več zaščitena. Še več, garancija BFG krije vsa sredstva stranke v določeni banki, tako da lahko, če ima tam tudi račun ali depozite, končno izterja še manj denarja, plačanega za nakup nepremičnine. Propad banke je bolj tvegan z zaprtimi računi, kamor gre ves denar razvijalca.

„Obstoječi predpisi strankam razvijalcev niso zagotavljali ustrezne pravne in finančne zaščite. Novi zakon bo pomenil, da poljskim družinam, ki se bodo odločile za nakup stanovanja ali hiše od investitorja, ne bo treba skrbeti, da bodo izgubile denar, ki je bil zaupan podjetniku. To je tudi namen ustanovitve Jamstvenega sklada za razvijalce, iz katerega bodo v kriznih situacijah, kot je stečaj gradbenega podjetja ali banke, kupci stanovanj prejeli povračilo vplačanih sredstev« – je pojasnil Tomasz Chróstny, predsednik UOKiK.

Jamstvo za nepremičnine: garancija za napake na nepremičninah>

Jamstveni sklad razvijalcev - uveden z novelo zakona - bo deloval na podlagi prispevkov razvijalcev, njihova višina pa bo odvisna od vrste depozitnih računov, ki se vodijo za posamezne naložbe. V skladu z novim zakonom bodo največja plačila DFG znašala do 1 % sredstev strank, zbranih v bankah na odprtih stanovanjskih skrbniških računih, in 0,1 % v primeru zaprtih računov. Vsakokratna višina plačil bo določena s predpisom ministrstva, pristojnega za gradbeništvo (zdaj Ministrstva za razvoj, delo in tehnologijo). Kot vidite – želi zakonodajalec spodbuditi podjetja k odprtju zaprtih depozitnih računov. Potem bodo plačila DFG manjša.

Denar, zbran v skladu, se izplača strankam v primeru propada razvijalca, pa tudi propada banke, če jamstva BFG ne zadoščajo za kritje sredstev, zbranih v odprt ali zaprt račun.

Nov zakon o razvijalcih: prospekt

Najpomembnejše določbe zakona o razvijalcih zadevajo zahtevo, da mora investitor odpreti bančni depozitni račun, na katerega se nakaže denar stranke, ki kupi stanovanje v gradnji.

Drugi predpis se nanaša na to, da je treba pogodbi o razvoju priložiti informativni prospekt, v katerem so navedeni vsi najpomembnejši parametri investicije. Tam bomo našli zlasti informacije o:

  • izkušnje razvijalca pri že izvedenih investicijah;
  • hipoteke na nepremičninah, vpisanih v zemljiški in hipotekarni knjigi;
  • načrtovane investicije v radiju kilometra od nepremičnine v gradnji;
  • načrtovani začetni in zaključni datumi;
  • datum prenosa lastništva stanovanja na kupca;
  • kako izmeriti površino stanovanja;
  • sprejet urnik gradnje;
  • depozitni račun, na katerega bo šel denar kupca.

Stanovanjska knjižica: nova pravila za izplačilo jamstvenega dodatka>

Informacijski prospekt ima tudi posamezen del, ki govori o parametrih določene nepremičnine, ki jo naročnik kupi. Gre za:

  • cena 1 m2 površina stanovanja ali enodružinske hiše;
  • površina stanovanja;
  • lokacija stanovanja;
  • nadstropje stanovanja;
  • standardna obdelava;
  • povezana območja.

Povračilo provizije za predčasno odplačilo kredita: kako do nje>

Novi predpisi v zakonu o razvijalcih za povečanje varnosti strank in naložb zadevajo naslednja vprašanja:

  • višina provizije ob podpisu rezervacijskih pogodb.

Do zdaj ni bilo določeno, zaradi česar bi stranka lahko izgubila denar, še posebej, če bi položila večje zneske. Trenutno naj bi rezervacijska pristojbina delovala na podlagi depozita. Ta ne bo smela preseči 1 % cene nepremičnine. Če banka stranki ne odobri posojila, mora ta plačani denar izterjati. Če razvijalec sklene pogodbo z nekom drugim, bo povrnil prvotno strankino provizijo plus 100 %. In če si stranka premisli, bo izgubila plačani znesek;

  • hipoteka na nepremičnino, ki jo je zgradil razvijalec

(na primer, razvijalec je pri banki najel posojilo za izvedbo projekta). V takem primeru je dolžan pridobiti soglasje hipotekarnega upnika (npr. banke), da stranka po plačilu celotne cene dobi stanovanje s čisto hipoteko. To soglasje se izroči kupcu v obliki priloge k pogodbi o izvedbi.Zahvaljujoč temu bo kupec v primeru stečaja gradbenega podjetja dobil svoje stanovanje brez bremen oziroma bo imel prednost pri uveljavljanju terjatev. Doslej tako soglasje ni bilo potrebno, tako da je imela ob stečaju projektanta banka prednost pri poravnavi terjatev;

  • nadzor izvedbe investicije

novi zakon o razvijalcih povečuje obseg nadzora, od katerega je odvisno izplačilo naslednjih tranš sredstev z odprtih depozitnih računov. Zadnja tranša plačila za razvojno podjetje bo šele po prenosu lastništva na naročnika na podlagi notarskega zapisa;

  • bistvene in nepomembne napake

kupec ima pravico zavrniti prevzem stanovanja ali hiše, če ima ti bistvene napake, to je, da je nepremičnina neprimerna za uporabo. Če izvajalec napako prepozna, a je kljub poteku treh zaporednih rokov ne odpravi, ima naročnik pravico do odstopa od pogodbe.Če izvajalec pri prevzemu ne prepozna napake, lahko naročnik uporabi mnenje izvedenca gradbene stroke. Če slednji potrdi obstoj bistvene napake, lahko stranka odstopi od pogodbe. V primeru nebistvenih napak - če jih izvajalec ne odpravi v katerem koli od treh rokov - lahko naročnik napake odpravi na stroške razvojnega podjetja;

  • univerzalnost rešitev

nov razvojni zakon razširja področje delovanja sprejetih rešitev ne le na stanovanja v gradnji, temveč tudi na tista, katerih gradnja se bo začela. Takšne pogodbe ne zagotavljajo prenosa lastništva na kupca, čeprav mora kupec plačati sredstva. Ista pravila bodo zdaj veljala za nepremičnine, ki so v načrtovanju, a so že naprodaj (založni računi itd.). Vendar to ne velja za stanovanja in hiše, ki jih je investitor že zgradil.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 16. septembra 2011 o varstvu pravic kupcev stanovanja ali enodružinske hiše (Uradni list iz leta 2019, točka 1805, s spremembami)
  • Zakon z dne 20. maja 2021 o varstvu pravic kupcev stanovanja ali enodružinske hiše in razvojnem jamstvenem skladu (Ur. l. 2021, točka 1177)

Kategorija:

Hišna operacija