Notarska tarifa je plačilo, ki ga notar prejme za dokumentiranje določenega pravnega dejanja. Preverjamo najvišje stopnje notarskih stroškov. Kakšni stroški so povezani z nakupom nepremičnine.

Ko se odločamo za nakup nepremičnine, se moramo zavedati, da stroški, ki jih imamo, niso samo cena parcele, navedena v oglasu. S kupoprodajno transakcijo nepremičnine je povezana cela vrsta potrebnih stroškov, ki pa žal niso drobiž. Nekatere od teh pristojbin so fiksni zneski, druge pa so posredno pod našim nadzorom. Ugotovimo torej, kaj in koliko bomo plačali ob nakupu nepremičnine v letu 2020.? Kakšne so notarske tarife?

Notarske tarife

Pri izračunu proračuna ob nakupu nepremičnine se splača upoštevati t.i. notarski stroški, ki vključujejo stroške, kot so notarske pristojbine, notarske kopije ali vpis v zemljiško in hipotekarno knjigo. Ne pozabite tudi na davke. Medtem ko imajo na primer sodne takse fiksne vrednosti, so davki odvisni od cene parcele, plačilo pa je odvisno od našega individualnega dogovora z notarjem.

Notarska tarifa je plačilo, ki ga notar prejme za dokumentiranje določenega pravnega dejanja. Najvišje stopnje tega plačila so določene v uredbi ministra za pravosodje z dne 28. junija 2004 o najvišjih stopnjah notarskih pristojbin (prečiščeno besedilo, Uradni list 2020, točka 1473, s spremembami; v nadaljnjem besedilu: uredba).

Kako izračunati notarsko provizijo

Najvišje notarske stroške

vrednost nepremičnine

najvišji strošek notarske pristojbine

do 3k PLN

100 PLN

nad 3k PLN do 10 tisoč PLN

100 PLN + 3 % presežka nad 3000 PLN PLN

nad 10K PLN do 30 tisoč PLN PLN

310 PLN + 2 % presežka nad 10.000 PLN PLN

nad 30K PLN do 60 tisoč PLN PLN

710 PLN + 1 % presežka nad 30.000 PLN PLN

nad 60K PLN do 1 milijon PLN

1010 PLN + 0,4 % presežka nad 60.000 PLN PLN

nad 1 milijon PLN do 2 milijona PLN

4770 PLN + 0,2 % presežka nad 1 milijonom PLN

nad 2 milijona PLN

6770 PLN + 0,25 % presežka nad 2.000.000 PLN (vendar ne več kot 10.000 PLN)

Zapomni si! Stopnje notarskega honorarja, navedene v zgornji tabeli, so najvišji zneski, kar pomeni, da nam lahko notar glede na posamezne okoliščine določi drugačno (npr. bolj privlačno) tarifo. Poleg tega bomo dejanski znesek notarske provizije prejeli šele, ko mu prištejemo DDV.

Drugi notarski stroški

A s tem še ni konec stroškov, ki jih bomo imeli pri notarju. Drugi notarski stroški so:

  • Kopija notarskega zapisa

To je kopija izvirnega dokumenta z enako pravno veljavo in vsebino kot izvirnik.Pri nakupu nepremičnine boste potrebovali en izvod za nas in glede na vaše potrebe še en izvod (npr. za banko). Stroške kopije notarskega zapisa določi notar posebej in jih izračuna za vsako stran listine. Stroški priprave kopije notarskega zapisa znašajo med 6 in 20 PLN na stran. Temu znesku je treba dodati DDV;

  • Pristojbina za vpis lastninske pravice v zemljiško hipotekarno knjigo

To je fiksna pristojbina, ki je vedno 200 PLN ne glede na vrednost nepremičnine;

  • Pristojbina za vzpostavitev zemljiške in hipotekarne knjige

Če nepremičnina, ki smo jo kupili, še nima zemljiške in hipotekarne knjige, jo je potrebno vzpostaviti zaradi ugotavljanja pravnega statusa nepremičnine. To lahko naredimo sami ali damo pri notarju. Sodna taksa za zemljiški in hipotekarni register je fiksen znesek 60 PLN;

  • Pristojbina za vpis hipoteke v zemljiško in hipotekarno knjigo

Če je naša nepremičnina obremenjena s hipoteko, moramo tudi te podatke vključiti v zemljiško in hipotekarno knjigo. To je še ena fiksna pristojbina v višini 200 PLN.

Vse zgoraj navedene stroške plačamo notarju. Notar nato o spremembah obvesti sodišče, sodišče pa v zemljiško in hipotekarno knjigo vpiše novega lastnika. Tudi plačilo davka na civilnopravni promet je v pristojnosti notarja.

Doplačila pri nakupu nepremičnine

Notarski stroški se žal ne končajo pri stroških, ki jih imamo pri nakupu nepremičnine. Če nepremičnino kupujemo na sekundarnem trgu, ne smemo pozabiti tudi na davek na civilnopravni promet pri nakupu nepremičnine. Ta pristojbina znaša 2 % vrednosti nepremičnine in jo pobere notar ob podpisu notarskega zapisa.

Če kupujemo nepremičnino s hipoteko, plačamo tudi dodatno fiksno nadomestilo iz naslova davka na civilnopravni promet za ustanovitev hipoteke za zavarovanje obstoječih terjatev. To je 19 PLN ali 0,1 % vrednosti nepremičnine, če gre za omejeno hipoteko.

Naslednje vprašanje je možno plačilo nepremičninske agencije. Če smo koristili storitve takega podjetja, moramo vsem že obravnavanim stroškom dodati še provizijo za nepremičninski urad. V praksi gre običajno za znesek 2-3 % vrednosti transakcije.

Spodnja tabela vsebuje povzetek osnovnih stroškov, ki jih bomo imeli pri nakupu nepremičnine za gotovino v letu 2020

Pristojbine za nakup nepremičnine

Naslov honorarjaPrispevek je odvisen od različnih dejavnikovFiksna pristojbina
Davek na civilnopravne posle2% vrednosti parcele
Notarska provizijamaksimalni zneski: nad 10.000 PLN do 30 tisoč PLN PLN: 310 PLN + 2 % na presežek nad 10.000 PLN PLN; nad 30.000 PLN PLN do 60 tisoč PLN PLN: 710 PLN + 1 % na presežek nad 30.000 PLN PLN; nad 60.000 PLN PLN do 1.000 tisoč PLN PLN: 1.010 PLN + 0,4 % na presežek nad 60.000 PLN PLN
DDV na notarsko provizijo23% notarska provizija
Kopija notarskega zapisa6 PLN od vsake začete strani
Nepremičninska agencijaok. 3-5 % vrednosti parcele
DDV nepremičninske agencije23 % plače nepremičninskega agenta
Sodna taksa za vzpostavitev zemljiške in hipotekarne knjige60 PLN
Sodna taksa za vpis v zemljiško in hipotekarno knjigo200 PLN
Sodna taksa za izbris hipoteke iz zemljiške in hipotekarne knjige100 PLN

Provizija nepremičninske agencije - kakšna provizija?

Ko načrtujemo nakup nepremičnine, se pogosto sprašujemo, ali uporabiti storitve nepremičninske agencije ali se z njo ukvarjati osebno in kupiti neposredno pri prodajalcu (projekterju). V večini primerov se izkaže, da je odločilna provizija, ki jo je treba plačati za posredovanje agencije. Vendar pa mnogi kupci nepremičnin nimajo pojma, kdo plača koliko in za kaj.

V praksi poljskega nepremičninskega trga lahko naletimo na več načinov izračuna provizije:

  • od prodajalca,
  • od kupca
  • z obeh strani transakcije hkrati.

Najpogosteje se provizija nepremičninskega posrednika zaračuna v odstotkih od vrednosti posla. Veliko redkeje gre za fiksni znesek ali kombinacijo fiksnega zneska in odstotka transakcije ali pogajanja.

Najbolj priljubljena rešitev je nastavitev provizije v odstotkih od vrednosti transakcije, ki se hkrati zaračuna obema stranema. Običajno je 2-3% na vsaki strani. V tem primeru nepremičninski posrednik sklene pogodbo tako s prodajalcem kot s kupcem nepremičnine. Vendar ne smemo pozabiti, da je posrednik pri takšni rešitvi dolžan zastopati obe strani, kar iz očitnih razlogov ne bo vedno koristno za kupca. Tu gre za specifičen konflikt interesov in postavlja se upravičeno vprašanje, kako je mogoče izpogajati najboljše možne pogoje posla, saj imata obe strani izjemno različne interese.Navsezadnje je logično, da želi prodajalec nepremičnino prodati po čim višji ceni, medtem ko je v interesu kupca, da jo kupi čim ceneje. V tem primeru lahko le pošten posrednik pomaga strankama doseči dogovor pod pogoji, ki jih obe sprejmeta. To ne pomeni, da bodo ti pogoji ugodni za obe strani.

Zadnje čase vse bolj priljubljena rešitev je varianta, da agencija zastopa samo prodajalca. Seveda v tem primeru plačilo nepremičninske agencije krije prodajalec. Te ponudbe imajo običajno slogan "0% provizije od kupca" ali "Kupec ne plača provizije" .

Vendar je vredno vedeti, da ni nujno, da je ta varianta najcenejša za kupca. V tem primeru provizijo posrednika (običajno znaša okoli 5 % vrednosti posla) v celoti krije prodajalec. Le malokdo pa ve, da je ta znesek potem skrit v ceni nepremičnine, tako da dejansko tako ali tako bremeni kupca.Poleg tega mora z odstopom od zastopanja nepremičninske agencije med pogajanji skrbeti za svoje interese.

V praksi je najboljši model sodelovanja za kupca varianta, v kateri agencija zastopa samo svoje interese. Čeprav je v tem primeru kupec tisti, ki mora posredniku plačati provizijo (običajno okoli 2-3 % transakcijske cene), velja spomniti, da je kupec tisti, ki največ tvega med celotno transakcijo nakupa nepremičnine. Pri porabi več sto tisoč ali celo milijonov zlotov mora biti prepričan, da je cena primerna nepremičnini, ki jo kupuje, in da z nepremičnino ne bo pridobil na primer dolgov prejšnjega lastnika ali nezaželenih najemnikov. Navsezadnje je vloga posrednika, da preveri pravni status kupljene nepremičnine, se pogaja za najboljše pogoje transakcije za kupca in zavaruje njegove interese v predpogodbi.

Torej je lahko kupec ob odločitvi za takšno rešitev prepričan, da ga posrednik 100% zastopa in se bo zanj trudil za najboljše možne transakcijske pogoje.Velja tudi spomniti, da se stroški zastopanja lahko dogovorijo v pogodbi z določeno agencijo, kar pomeni, da se lahko kupec in posrednik dogovorita za pogoje, ki so optimalni za obe strani.

Provizije pri nakupu nepremičnine na kredit

Če pa nameravamo najeti kredit, moramo upoštevati povečanje končnih stroškov nakupa nepremičnine. V tem primeru imamo dodatne stroške. Nekatere so obvezne, druge pa so odvisne od politike posamezne banke ali naših individualnih odločitev. Torej bodo naslednje pristojbine:

  • strošek samega posojila, tj. obresti in provizije,
  • davek na civilnopravne posle za ustanovitev hipoteke v korist banke, ki daje kredit,
  • sodna taksa za vpis hipoteke v zemljiško in hipotekarno knjigo,
  • izdelki, povezani z banko (npr. bančni račun, kreditna kartica),
  • možno poročilo o cenitvi, tj. vrednotenje nepremičnine (tu se cena razlikuje glede na finančno institucijo, vendar običajno ne presega 1.000 PLN; največkrat gre za precej nižjo ceno),
  • možna zavarovanja (npr. življenjsko zavarovanje, premostitveno zavarovanje, zavarovanje nepremičnine in/ali zavarovanje nizkih pologov. Ali bodo vsa potrebna, je odvisno od zahtev posamezne banke, pa tudi od tega, ali je npr. nam je uspelo zbrati ustrezno višino lastnega prispevka).

Spodnja tabela prikazuje dodatne stroške, ki jih bomo imeli ob nakupu nepremičnine na kredit v letu 2020.

Seznam dodatnih stroškov pri nakupu nepremičnine na kredit

Nekateri fiksni honorarji
Stroški samega posojila, tj. obresti in provizijeProvizija je odvisna od zneska posojila
Davek na civilnopravne posle za ustanovitev hipoteke v korist banke posojilodajalke0,1 % zneska zavarovane terjatve (v primeru omejene hipoteke)19 PLN
Sodna taksa za vpis hipoteke v zemljiško in hipotekarno knjigo200 PLN

Dodatni stroški, če obstajajo

(odvisno od politike banke in volje investitorja-kreditojemalca)
Izdelki, povezani z banko (npr. bančni račun, kreditna kartica)Provizija je odvisna od bančne politike
OcenaProvizija je odvisna od politike banke (običajno ne več kot 1000 PLN)
ZavarovanjeProvizija je odvisna od bančne politike

Provizije za nakup in prodajo: mora kupec vedno plačati?

Določbe zakona z dne 14. februarja 1991Zakon o notariatu (prečiščeno besedilo, Uradni list 2020, točka 1192, s spremembami; v nadaljevanju: zakon) ne določa jasno, kdo in v kakšni višini bo kril stroške v zvezi z nakupom in prodajo nepremičnin. Zakonodajalec le nakazuje (ni pa ukaz), da se notarske stroške enakomerno razdelijo med kupca in prodajalca. Po čl. 89 § 1 APA so stranke notarskega dejanja solidarno odgovorne za plačilo notarju. V praksi se predvideva, da notarske stroške krije kupec, ni pa nujno, da je tako.

Vprašanje kritja stroškov je lahko predmet pogajanj med prodajalcem in kupcem, kar pomeni, da je odvisno od strank, kdo bo kaj plačal. Dobra rešitev je lahko na primer razdelitev teh stroškov na polovico. V okviru pogajanj se je možno tudi dogovoriti s prodajalcem, da plača davek oziroma notarsko takso, neto ali bruto. Končna odločitev v tej zadevi je odvisna samo od dogovorov med prodajalcem in kupcem.Če v pogodbi ni dogovora med strankama glede transakcijskih stroškov, vse stroške krije kupec.

Ali lahko znižate stroške nakupa nepremičnine?

Stroške, povezane z nakupom in prodajo nepremičnine, seveda lahko ustrezno zmanjšate. Očitno je, da nižja kot je cena parcele, nižji so stroški nakupa.

Po mnenju mnogih kupcev lahko z nakupom parcele neposredno od lastnika (programerja) brez sodelovanja nepremičninske agencije prihranite veliko denarja. Žal pa v praksi ni čisto tako. Kot že omenjeno, ima uporaba agencijskih storitev številne prednosti za kupca, odstop od tovrstnega posredovanja pa je povezan s precejšnjim tveganjem in, v nasprotju z videzom, pogosto z zvišanjem končnih transakcijskih stroškov.

Lahko poskusite tudi dobro raziskati trg notarskih storitev in izbrati notarsko pisarno, ki ponuja svoje storitve po nižjih cenah. Naj spomnimo, da so v uredbi navedeni zneski najvišji, kar pomeni, da notar od nas ne more zahtevati več, ni pa ovir, da bi se z njim dogovorili za nižjo tarifo.V praksi je na trgu mogoče najti ponudbe tudi za polovico nižje od maksimalne cene za sestavo kupoprodajne pogodbe nepremičnine.

Velja si tudi zapomniti, da je končno plačilo notarja odvisno od obsega nalog, ki smo mu jih zaupali. Če torej nekatere od teh nalog prevzamemo mi, se bodo prejemki ustrezno znižali. Seveda gre le za dejavnosti, ki jih lahko opravimo sami, torej vpis pravice na nepremičnini in same hipoteke v zemljiško in hipotekarno knjigo ali vložitev vloge za vzpostavitev zemljiške in hipotekarne knjige.

Žal vsi ostali stroški, obravnavani v članku, ostajajo enaki.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 23. aprila 1964 Civilni zakonik (prečiščeno besedilo, Uradni list iz leta 2019, točka 1145, s spremembami);
  • Zakon z dne 14. februarja 1991 Zakon o notariatu (prečiščeno besedilo, Uradni list iz leta 2020, točka 1192, s spremembami);
  • Uredba ministra za pravosodje z dne 28. junija 2004 o najvišjih stopnjah notarskih pristojbin (prečiščeno besedilo, Uradni list iz leta 2020, točka 1473, s spremembami)

Kategorija:

Hišna operacija