Dražbe nepremičninskih izvršiteljev - kdo lahko sodeluje na dražbi, koliko znaša varščina in izklicna cena? Kako kupiti parcelo v izvršilnem postopku, torej na dražbi.

Prodaja nepremičnine na dražbi lahko poteka:

  • v sodnem postopku - ki ga vodi pravosodni organ pregona, tj. sodni izvršitelj, ali
  • v upravnem postopku - vodi ga upravni izvršilni organ, to je davčni izvršitelj. Ta možnost obstaja od leta 2011

Lahko pride do situacije, ko upravni izvršilni organ prevzame sodno izvršbo in obratno. V primeru t.i Ob izvršbi jo prevzame organ, ki je prej začel postopek. Najbolj pogosta in znana pa je izvršba na nepremičnine, ki jo izvajajo sodni izvršitelji.

Dražbe nepremičninskih izvršiteljev - kako izvemo zanje

Sodni izvršitelji morajo objaviti obvestilo o dražbi na spletni strani Državnega sveta izvršiteljev, v zavihku Dražbe sodnih izvršiteljev. Poleg tega so te informacije objavljene na oglasnih deskah mestnih ali občinskih uradov in pristojnih sodišč (na območju katerih so nepremičnine na dražbi). Pogosto so objavljeni tudi na spletnih straneh teh ustanov.

Blagajniški izvršitelji objavljajo obvestila o dražbah nepremičnin sodnih izvršiteljev na sedežu davčnega urada in uradu pristojne lokalne uprave, in če je bila njihova vrednost ocenjena na več kot 83.600 PLN, jih objavijo tudi v priljubljeni časopis v določenem mestu.

Nepremičninski izvršitelj na dražbi, kako izgleda

Izvršbo na nepremičnino izvajajo sodni izvršitelji na podlagi določb zakonika o pravdnem postopku: na redni ali poenostavljeni način. Poenostavljeni izvršilni postopek pomeni manj formalizirane postopke in ne zahteva vpletanja sodišča ter s tem končno hitrejšo zadovoljitev upnika.

Izvršitelj je dolžan izvesti dražbo nepremičnine po poenostavljenem postopku, če gre za nezazidano nepremičnino ali se na njej gradi stanovanjski ali poslovni objekt (v času vložitve predloga za uvedbo izvršba, priglasitev dokončanja gradnje še ni opravljena ali ne z vlogo za uporabno dovoljenje v smislu gradbenega zakona). Naravo nepremičnine (pozidano ali nepozidano) preveri sodni izvršitelj v centralni bazi zemljiških in hipotekarnih knjig in na podlagi tega kvalificira način izvršilnega postopka.

Če se pri opisu in cenitvi nepremičnine izkaže, da ne izpolnjuje pogojev za prodajo po poenostavljenem postopku, bo sodni izvršitelj pozval pristojno sodišče, da določi datum dražbe nepremičnine po običajni postopek.To se lahko zgodi, ko objekt ni vpisan v zemljiški in hipotekarni knjigi, po pregledu pa se izkaže, da se nahaja na nepremičnini in iz listin izhaja, da je bil dan v uporabo.

V običajnem načinu je treba izvesti dražbo grajenih nepremičnin (z objekti, predanimi v uporabo v skladu z določili gradbenega zakona), stanovanjskih in poslovnih prostorov ter kmetij. Ne bo pa nepravilnost, če se na ta način prodaja nepozidana nepremičnina. To se dogaja na številnih sodiščih, kjer izvršitelji zavrnejo izvedbo poenostavljenih dražb, nadzorno sodišče pa se s tem strinja. Vendar so ti postopki daljši in lahko delujejo v škodo upnikov, ki imajo po sedanjem pravnem položaju zelo omejeno pravico do uveljavljanja svojih terjatev.

Rubež nepremičnine s strani sodnega izvršitelja in priprava na poenostavljeno dražbo

Po rubežu nepremičnine in vpisu opomina v zemljiško in hipotekarni knjigi, ki se vodi za nepremičnino, ki je predmet izvršbe, izvršitelj pozove dolžnika k plačilu dolga, ne da bi mu za to določil rok ( drugače kot v običajnem načinu).Prav tako takoj pristopi k opisu in cenitvi nepremičnine na podlagi cenitve izvedenca cenilca (vpisanega na seznam sodnih izvedencev).

Če je sodni izvršitelj zasegel nezazidano zemljišče, ki ni obremenjeno v korist tretjih oseb (npr. doživljenjske rente, zemljiške ali osebne služnosti, najem ali zakup), lahko nepremičnino najprej ponudi v neposredno prodajo. Upnik ali dolžnik lahko nato določi kupca. Izklicna cena te nepremičnine ne sme biti nižja od vrednosti ocene. Za uporabo tega prodajnega načina je na voljo samo en mesec od datuma opisa in ocene. Po tem roku se lahko nepremičnina proda samo na poenostavljeni dražbi, in če se prodaja v nasprotju s tem rokom, bo njen nakup neveljaven in sodišče zavrne podelitev lastninske pravice.

O načrtovani dražbi nepremičnine po poenostavljenem izvršilnem postopku mora izvršitelj javno obvestiti in obvestiti udeležence postopka. V napovedi dražbe sodni izvršitelj navede naslednje podatke:

  • datum, čas in kraj dražbe nepremičnine;
  • znesek izklicne cene;
  • pogoji dražbe - kdo je lahko dražitelj, do kdaj in v kakšnem znesku mora plačati varščino.

Prav tako je treba navesti predmet dražbe, in sicer podatke o nepremičnini: lokacijo, površino ter zemljiško in hipotekarno številko. Poleg tega je v objavi omenjeno, da pravice tretjih oseb ne bodo ovira za izvedbo dražbe in zmago kupca brez zadržkov, če te osebe pred začetkom dražbe ne bodo predložile dokazil, da so vložile protiizvršbo. akcija.

Pozor! Napačna navodila v objavi lahko povzročijo neveljavnost dražbe in posledično zavrnitev podelitve lastništva nepremičnine (žal gre za izgubo garancije za ponudbo). Vendar so sodni izvršitelji profesionalci in redko se zgodi, da je obvestilo napačno.

Oseba, ki se želi udeležiti dražbe nepremičninskega izvršitelja, mora vsaj 24 ur pred dražbo vplačati varščino, neupoštevanje tega roka pa ima za posledico zavrnitev udeležbe.

Sodna poenostavljena dražba nepremičnin - izklicna cena in varščina

Dražbo nepremičnine po poenostavljenem izvršilnem postopku izvaja sodni izvršitelj v svoji pisarni. Najprej odpre ponudbo in navede podatke o nepremičnini, ki se prodaja z izvršbo.

Nato je navedena cena klica (v 1. roku je ¾ ocenjene vrednosti) in znesek varščine za ponudbo (ta je 1/10 ocenjene vsote). Garancija za ponudbo, znana tudi kot garancija, se ne izda, če je vsota ocene nižja od 5000 PLN. Upnik je ne sme vložiti, če njegova terjatev ni nižja od zneska varščine, če pa je terjatev nižja od varščine - se mu lahko zmanjša.

Kdo lahko licitira s sodnim izvršiteljem

Izvršitelj preveri tudi podatke ponudnikov in pravilnost vplačane varščine za resnost ponudbe ter od njih zbira izjave, ali izpolnjujejo licitacijske pogoje.

Vedeti je treba, da ne morete sodelovati na dražbi nepremičnin pri sodnih izvršiteljih:

  • dolžnik,
  • sodni izvršitelj,
  • njuni zakonci,
  • otroci, starši in bratje in sestre,
  • osebe, prisotne na dražbi po uradni dolžnosti
  • ali dražitelj, ki ni izpolnjeval pogojev prejšnje dražbe.

Ponudnika lahko zastopa pooblaščenec, vendar mora biti pooblastilo v obliki notarskega zapisa (v prometu z nepremičninami je to obvezno), v katerem bodo navedeni točni podatki o podelitvi pooblastila. , pooblaščenca in natančen opis nepremičnine, na kateri je pooblaščen za nakup, ter datum, ko bo dražba. Samo pooblastilo, izdano odvetniku ali pravnemu svetovalcu, ni nujno, da je v tej obliki.Za izvedbo dražbe nepremičninskega izvršitelja je dovolj, da se pojavi vsaj en dražitelj.

Vsak od ponudnikov lahko predlaga ceno, višjo od ponudbe drugega ponudnika, vendar razlika ne sme biti manjša od 1 % izhodiščne cene, zaokrožene na polne zlote (npr. če je izhodiščna cena 10.000 PLN in en dražitelj predlaga 12.000 PLN, drugi lahko preseže ceno za vsaj 100 PLN). Nepremičnine na dražbi ni mogoče prodati pod izklicno ceno.

Dražbo nepremičnine vodi in nadzoruje sodni izvršitelj, ki je dolžan tudi snemati njen potek z napravo za snemanje slike in zvoka.

Zaključek dražbene prodaje je izvršiteljeva razglasitev predlagane cene (prvič, drugič in tretjič). Po trikratni objavi kupnine je prodaja premoženja zakovana in drugi dražitelji ne morejo več ponuditi višje cene. Zneski vplačane varščine se jim vrnejo.Pogoj za nakup nepremičnine na dražbi sodnega izvršitelja s strani »zmagovalca« je plačilo preostale kupnine (cena, predlagana na dražbi, zmanjšana za varščino) in – kar je v poenostavljenem načinu pomembno – mora biti na dan dražbe ali najkasneje naslednji dan. Neupoštevanje tega roka pomeni izgubo garancije za ponudbo in prepoved udeležbe na naslednji dražbi te nepremičnine. V tem primeru se nepremičnina "vrne" na ponovno dražbo.

Ker naj bi bila izvršiteljeva dražba nepremičnine po poenostavljenem postopku hiter in učinkovit postopek, se lahko zoper ravnanje izvršitelja med dražbo pritožita le dolžnik in upnik. Ponudniki te pravice nimajo. Če ni vloženih pritožb, sodni izvršitelj, ki vodi pritožbo, izda sklep o potrditvi prodaje nepremičnine, v katerem so navedeni podatki o nepremičnini, končna kupnina in podatki o kupcu. Takšna odločitev je dokončna, kar pomeni, da ni pritožbe.

Po plačilu kupnine izvršitelj posreduje spise pristojnemu okrožnemu sodišču.Če sodišče (v izvršilnem postopku se pod sodiščem razume tako sodnik kot sodni referent) ne ugotovi nepravilnosti v postopku, izda sklep o dodelitvi lastninske pravice nepremičnine, ki poleg podatkov o nepremičnine in kupca, vsebuje izjavo, da je kupnina v celoti plačana. Pomanjkanje take izjave je pomanjkljivost in nima za posledico pridobitve lastninske pravice na nepremičnini.

Lahko se zgodi, da nihče ne želi kupiti nepremičnine na dražbi na prvi dan in za navedeno kupnino. Nato se izvede druga dražba nepremičnine, vendar z znižano izklicno ceno. To je polovica ocenjene vrednosti nepremičnine (nižja kot v navadnem načinu). Sodni izvršitelj pa ne more razpisati 2. datuma dražbe, če upnik ne vloži izrecne zahteve v zvezi s tem v 2 tednih od dneva, ko je bil obveščen o neprodaji nepremičnine v 1. datumu.

Sodna dražba nepremičnin v navadnem načinu

Po rubežu nepremičnine sodni izvršitelj dolžnika pozove k plačilu dolga v dvotedenskem roku.Šele po njegovem izteku lahko sodni izvršitelj nadaljuje s pripravo opisa in predračuna. Ko postaneta opis in ocena dokončna (rok za pritožbo je 2 tedna), lahko sodni izvršitelj zaprosi sodišče za določitev datuma prve dražbe.

Pozor! Po čl. 9521 § 5 Zakonika o civilnem postopku, med pandemijo in 90 dni po njenem koncu ni dražbe stanovanja ali zemljišča, zgrajenega s stanovanjsko stavbo, ki služi za zadovoljevanje stanovanjskih potreb dolžnika. Zato bo sodišče zavrnilo določitev datuma za tak razpis. Izjema so primeri, ko je upnik vložil predlog za izvršbo pred začetkom veljavnosti zgoraj navedenih določb.

Izvršitelj je dolžan - tako kot pri poenostavljenem načinu - obvestiti udeležence postopka o datumu dražbe nepremičnine in objaviti ustrezno obvestilo. Dražba nepremičnine se opravi v sodni stavbi pod nadzorom sodnika oziroma sodnega referenta.Njegov potek je posnet z napravo za snemanje slike in zvoka.

Licitacijski pogoji (višina varščine, datum plačila) in pravila za dvig cene so enaki kot pri poenostavljenem načinu. Če na prvi dražbi ni kupcev, ki bi bili pripravljeni kupiti nepremičnino, se izvede druga dražba. V rednem načinu mora biti imenovan tudi na izrecno zahtevo upnika. V drugem terminu dražbe nepremičnin je izklicna cena 2/3 ocenjene vsote in je torej višja kot v poenostavljenem postopku.

Pritožbe na ravnanje sodnega izvršitelja med potekom dražbe nepremičnine do zaključka dražbe se ustno sporočijo sodniku ali sodnemu referentu, ki nadzoruje dražbo, ki jih takoj reši. Pritožba je odprta za širšo skupino upravičencev: upnika, dolžnika in ponudnika. V sodni praksi je to pogosto polje za zlorabe. So ljudje, ki vplačajo varščino, preden dražijo nepremičnino, pri kateri ne nameravajo sodelovati, in k temu silijo druge dražitelje.odškodnino, torej določeno vsoto, za katero v sodni dvorani ne bodo podražili nepremičnine. Ko se nekdo, ki se zanima za nakup nepremičnine, s takšnim poslom ne strinja, med dražbo zvišuje kupnino ali vlaga pritožbe na njen potek, da bi jo oviral. Takšno ravnanje je seveda kaznivo dejanje in ga je treba prijaviti policiji, po možnosti takoj po prejemu takšne 'ponudbe'.

Po dražbi nepremičnine izvršitelj razglasi, kdo je nepremičnino kupil, sodišče pa ugotovi, ali je bila dražba pravilno izvedena. Če so izpolnjeni vsi pogoji, izda odločbo o soglasju, v kateri navede podatke o nepremičnini, kupca in kupnino. Navzoče na dražbi pouči tudi o pravnih sredstvih, ki jih imajo udeleženci v izvršilnem postopku (dolžnik, upnik in dražitelji).

Sodišče lahko odloži potrditev v primeru, da je bila vložena pritožba zoper dejanja pri dražbi nepremičnine in njena takojšnja priznava ni mogoča.Pogosta praksa dolžnikov je motenje izvršilnega postopka in za vsako ceno onemogočanje prodaje nepremičnine na dražbi. Če sodišče oceni, da so vložene pritožbe namenjene le zavlačevanju izvršilnega postopka in ni razlogov za preklic dražbe, jo izvede, šele kasneje po pravnomočnosti sodb o pritožbi izda sklep o izreku. To pomeni, da je nepremičnina prodana in je odložena le podelitev lastništva.

Po pravnomočnosti sklepa o zakoličitvi izvršitelj pozove kupca, da preostanek kupnine plača na depozitni račun ministra za pravosodje. Rok za plačilo cene se lahko podaljša na en mesec po vložitvi vloge pri sodnem izvršitelju z utemeljitvijo okoliščin (npr. potreba po izpolnitvi kreditnih formalnosti).

Dražba upravnih nepremičnin

V upravnem postopku je izvršba na nepremičnine podobna sodni izvršbi. Nomenklatura je drugačna: upnik je upravičen, dolžnik pa zavezan. Dražba nepremičnin se izvaja v skladu z določili zakona o izvršilnem postopku v upravi.

Rok za dražbo nepremičnine v upravnem načinu se lahko določi šele po poteku 30 dni od dneva vročitve opisa in predračuna zavezancu (torej je daljši kot v sodnem načinu). Napoved dražbe med drugim vsebuje ocenjeno vrednost nepremičnine, izklicno ceno in znesek varščine, ki tudi tukaj znaša 1/10 ocenjene vsote. Značilno je, da je treba depozit plačati v gotovini ali v obliki overjenega čeka, ki ga izda izvršilni organ.

Izvršiteljska dražba nepremičnin poteka javno, v navzočnosti in pod nadzorom vodje organizacijske enote davčnega urada, ki vodi upravno izvršbo - imenovanega davčni izvršitelj. Vodi ga davkar. Najprej razpiše dražbo, napove podatke o nepremičnini, ki se prodaja, in udeležence pouči o njihovih pravicah in dolžnostih ter o postopku. Tudi pri tej vrsti izvršbe se cena poveča za en odstotek, odkup nepremičnine pa je veljaven po treh objavah kupnine, ki jo predlaga dražitelj.Krog oseb, ki se ne morejo udeležiti dražbe pred davčnim izvršiteljem, je podoben kot v sodnem postopku.

Če je terjatev upravičenca (upnika) skupaj z obrestmi zaradi neplačila in stroški izvršbe poplačana pred zaključkom dražbe, jo izterjevalec zaključi, izvršilni organ pa razveljavi rubež. lastnina. Takšna možnost ni predvidena v določbah zakonika o pravdnem postopku.

Druga razlika je možnost prevzema nepremičnine po prvem datumu dražbe, če ni bilo želenih kupiti. To lahko stori solastnik nepremičnine, ki ni osebni dolžnik, za ceno, ki ni nižja od ¾ ocenjene vrednosti nepremičnine.

Če nihče ne odda prijave za prevzem nepremičnine, izvršilni organ določi datum druge dražbe, na kateri je izklicna cena 70% ocenjene vrednosti nepremičnine. Če se situacija ponovi, se določi tretja dražba, na kateri je izklicna cena 65 % ocenjene vrednosti nepremičnine.

Neuspešna dražba nepremičnin

Če na tretji dražbi nihče od upnikov ni lastninil nepremičnine in ni bilo pripravljenih kupiti - se rubež nepremičnine razveljavi. Nova izvršba na isto premoženje se lahko uvede ne prej kot v 12 mesecih od dneva preklica rubeža premoženja (v primeru sodne izvršbe - v 6 mesecih).

Ko je nepremičnina prodana, bo davčni izvršitelj izdal nalog za zabijanje v korist najboljšega ponudnika. Ta odločitev je objavljena takoj po zaključku dražbe, čeprav se lahko, tako kot v sodnem postopku, odloži.

Kupec, v zvezi s katerim je bila izdaja sklepa o zakoličenju odložena, ima pravico vložiti zahtevo za imenovanje za upravitelja kupljene nepremičnine (s pravico do izterjave nadomestila za to). Pogoj pa je, da poleg varščine za ponudbo predloži v gotovini znesek, ki ni manjši od 1/5 kupnine, razen če ima kupec pravico do tega zneska vknjižiti svoje terjatve v breme kupnine.

Rok za plačilo kupnine (z odtegljajem varščine v gotovini) je 14 dni od prejema zahtevka za njeno plačilo do varščine izvršilnega organa. Na željo kupca se lahko podaljša za največ tri mesece. V kolikor kupec dolgovanega zneska ne plača pravočasno, prenehajo učinkovati nagrada, vrne pa se že vplačani del kupnine (zapleni se v sodnem postopku in dodatno se izda prepoved sodelovanja na naslednji dražbi) .

Kupec ne more zahtevati odstopa od nakupa ali znižanja cene zaradi napak na nepremičnini ali povezanih artiklih.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 17. novembra 1964 Zakonik o civilnem postopku (tj. Uradnik iz leta 2020, točka 1575)
  • Zakon z dne 17. junija 1966 o izvršilnem postopku v upravi (tj. Uradni list iz leta 2020, točka 1427)

Kategorija:

Gradnja