Če ste se odločili, da boste gradnjo hiše zaupali nadomestnemu investitorju, morate z njim podpisati pogodbo. Obstajata dve vrsti pogodb o zastopanju naložb – fiduciarna in proxy. Razložimo razliko med njima.

Kdo je lahko nadomestni vlagatelj? Kakšne so pravice in obveznosti nadomestnega vlagatelja? Za kaj je odgovoren nadomestni vlagatelj? Koliko bi moral biti plačan?

Kazalo

  1. Obseg pogodbe o zastopanju naložb
  2. Kaj je pogodba o zamenjavi naložbe?
  3. Dve vrsti pogodb o zastopanju naložb
  4. Pogodba o naložbenem pooblaščencu tipa skrbnika
  5. Pogodba o zastopanju naložbenega tipa
  6. Dogovor o zamenjavi naložbe v širokem obsegu
  7. Pogodba o nadomestitvi investicije z izbiro glavnega izvajalca v razpisnem postopku
  8. Dvostopenjska pogodba o zamenjavi naložbe (v sistemu razpisa ali brez razpisa)
  9. Odpoved pogodbe o investicijskem zastopanju
  10. Kako poteka financiranje investicije s strani nadomestnega investitorja
  11. PREVERITE: predloge in obrazci za prenos

Obseg pogodbe o zastopanju naložb

Pravdanjski zakonik (v nadaljevanju: OZ) ne ureja vprašanja pogodb o zamenjavi naložb. Prav tako ni predlog za tovrstne pogodbe ali splošnih pogojev za njihovo sklepanje. Take pogodbe se uvrščajo med pogodbe o naročilu ali pogodbe o opravljanju storitev, za katere se ustrezno uporabljajo določbe o naročilu (čl.750 civilnega zakonika) ali nadomestni vlagatelj se šteje za posrednega nadomestnega (npr. komisionar, člen 765 civilnega zakonika).

Pomembno! Naložbeno zastopanje se običajno izvaja na podlagi pogodb, znanih kot pogodbe o naložbenem zastopanju ali skladi za izvajanje naložb.

Pooblaščeni vlagatelji so lahko fizične in pravne osebe ter organizacijske enote brez pravne osebnosti, ki se poklicno ukvarjajo z opravljanjem dejavnosti investicijskega zastopanja. V praksi investicijsko zastopanje praviloma izvajajo projektantski biroji in enote, ki so pravne osebe: arhitekti, inšpektorji investitorskega nadzora in različni podjetniki, ki se ukvarjajo z dejavnostmi nadomeščanja neposrednega investitorja pri sklepanju pogodb z arhitekti in gradbenimi podjetji, organiziranju gradbenega procesa, izvajanju gradbenih del in izvajanju dejavnosti. vodenje gradnje, prevzem in zagon izvedenega objekta ter investitorski nadzor.

Pomembno! Pogodba o zamenjavi investicije ni pogodba o izvedbi v njej določenega gradbenega objekta, temveč pogodba o izvedbi vseh tistih dejavnosti, ki bi jih po določbah zakona o graditvi objektov moral opraviti investitor sam - naročnik. pri izvedbi konkretne investicijske naloge.

Če zaradi neizpolnitve teh obveznosti niso bili izpolnjeni roki za izvedbo izpolnitve, določeni v pogodbi o skrbništvu, je nadomestni vlagatelj dolžan plačati pogodbeno odškodnino za zamudo, razen če zamuda izvedba ali neizvedba te izvedbe je bila posledica okoliščin, na katere upor ni imel vpliva in je ni mogel preprečiti.

Investitorju se ne zaračunajo dodatni stroški gradbeno-montažnih del, ki nastanejo pri izvajanju investicije iz razlogov po krivdi izvajalca, tudi če se je nadomestni investitor strinjal s temi stroški.

Kaj je pogodba o zamenjavi naložbe?

Predpostavlja se, da se nadomestni vlagatelj s pogodbo o nadomestitvi naložbe zaveže neposrednemu vlagatelju, da bo opravljal pravna dejanja ali opravljal storitve, ki niso predmet pogodbe o delu ali druge tipične pogodbe, ki jo določa civilnega zakonika, pri pripravi in organizaciji investicijskega procesa, zagotavljanju njegovega pravilnega poteka in izvedbi poravnave investicije.

Pogodba o zamenjavi naložbe je torej pogodba o opravljanju storitev, ki se uvršča med pogodbe o skrbnem pregledu. Predmet te pogodbe je opravljanje pravnih poslov oziroma opravljanje storitev, ki so potrebne za pravilno izvedbo gradbenega objekta (gradbenih del) v vseh fazah gradnje in poravnave izvedenega investicijskega projekta. S pogodbo o investicijskem zastopanju se vodja projekta zavezuje, da bo ravnal vestno in svojo obveznost opravljal na način, ki zagotavlja doseganje cilja, ki je izvedba gradbenega objekta (gradbena dela).

Nadzornik lahko med opravljanjem svoje obveznosti sklene vrsto pogodb s končnim ciljem doseganja rezultata dokončanega dela (del).

Pomembno! Predmet obveznosti nadomestnega investitorja ni končni učinek v obliki določenega objekta ali gradbenih del, temveč obveznost opraviti pravna dejanja (skleniti pogodbe) ali opraviti storitev, ki v končni fazi zagotavlja izvedbo dane konkretne naloge ali investicijskega projekta. .

Dve vrsti pogodb o zastopanju naložb

V praksi se srečujemo z dvema vrstama pogodb o zamenjavi naložb. Prva se imenuje fiduciarna pogodba, druga pa pooblastilo ali zastopniška pogodba.

Neposredni investitor izbere vrsto pogodbe. Če stranki ne izbereta oblike takega sporazuma, potem v skladu s čl. 734 § 2 v zvezi zŠala. 740 civilnega zakonika se domneva, da lahko nadomestni vlagatelj deluje tako v imenu neposrednega vlagatelja kot v svojem imenu.

Izbira mora biti premišljena, če se odločimo za pogodbo o skrbništvu, pa skrbno pripravljena, saj jo odlikuje visoka stopnja samostojnosti nadomestnega vlagatelja. Lahko pa vključuje določbe, ki zahtevajo pridobitev soglasja neposrednega vlagatelja, na primer za sklenitev dogovorov določene vsebine ali izbiro nasprotne stranke.

V interesu obeh strani je, da jasno opredelita pravno strukturo pogodbe in podrobno določita svoje pravice in obveznosti. S tem se izognete morebitnim sporom.

Pomembno! V interesu obeh strank pogodbe o investicijskem zastopanju je, da se jasno opredeli pravna struktura te pogodbe ter da se podrobno opredelijo pravice in obveznosti strank.

Pogodba o naložbenem pooblaščencu tipa skrbnika

Pogodba o zamenjavi fiduciarne naložbe pomeni, da nadomestni vlagatelj deluje v svojem imenu, vendar v imenu neposrednega vlagatelja, ki daje naročilo.Nadomestni investitor neposredno sklepa vse pogodbe, ki so potrebne za izvedbo gradbenega procesa, to so pogodbe z izvajalci del, projektantskimi deli, dobavitelji strojev in opreme itd. Neposredni investitor ni stranka teh pogodbenih razmerij. Zato je nadomestni vlagatelj tisti, ki uveljavlja morebitne zahtevke iz naslova garancije, jamstva ali nepravilnega izvajanja teh pogodb. Izvaja tudi vsa plačila izvajalcem.

Pogodba o zaupanju:

  • pooblaščeni vlagatelj deluje v imenu glavnega neposrednega vlagatelja, vendar v svojem imenu;
  • vodja projekta sklepa pogodbe, potrebne za izvedbo gradbenega procesa (je stranka teh pogodb);
  • neposredni investitor je vezan na pogodbo samo z nadomestnim investitorjem in samo njemu izplačuje (nakazuje sredstva za izvedbo naložbe oz. pravico do razpolaganja z njimi);
  • plačila izvajalcem izvaja nadomestni investitor (čeprav se v praksi sklepajo tudi pogodbe, ki predvidevajo plačilo računov, ki jih nadomestnemu investitorju izstavi neposredno neposredni investitor);
  • neposredni investitor ne odgovarja izvajalcem za pravočasno plačilo. Prav tako ne odgovarja neposredno izvajalcem za pravočasno izvedbo drugih storitev, kot so izdelava projektne dokumentacije, prevzemi, dobave investitorju itd.;
  • nadomestni vlagatelj uveljavlja zahtevke iz naslova garancij, garancij, nepravilnega izpolnjevanja obveznosti itd.;
  • nadomestni investitor prenese pravice iz sklenjenih pogodb na neposrednega investitorja, tako da lahko v prihodnje uveljavlja odškodninske zahtevke, predvsem iz naslova garancije za napake.

Vendar se v praksi vse pogosteje sklepajo dogovori, po katerih račune, ki jih izvajalci izstavijo nadomestnemu investitorju, neposredno plača neposredni investitor. Razlog je običajno v nezaupanju izvajalcev v plačilno sposobnost nadomestnih investitorjev, pa tudi v želji po skrajšanju časa denarnega toka.Takšna plačila se izvedejo v obliki nakazila. Nadomestni vlagatelj soglaša oziroma daje navodilo, da se del terjatev do neposrednega vlagatelja poplača osebam, ki jih je navedel, in se mu ustrezno zniža plačilo.

Pomembno! Pri pogodbah fiduciarnega tipa je neposredni investitor dolžan le do nadomestnega vlagatelja – le-temu plačuje in ne odgovarja izvajalcem za neplačilo ali zamudo pri plačilu.

Neposredni investitor neposredno ne odgovarja izvajalcem za pravočasno izvedbo storitev, ki so potrebne za pravočasno izvedbo del, npr. zaloge za vlagatelje. Poleg tega neposredni vlagatelj uveljavlja odškodninske zahtevke samo zoper nadomestnega vlagatelja.

Za obravnavano obliko pogodbe je značilna visoka neodvisnost nadomestnega vlagatelja, zato mora neposredni vlagatelj pred njeno uporabo dobro premisliti in zagotoviti, da je pogodba pravilno sestavljena.V pogodbo je vredno vključiti klavzule, ki omejujejo pogodbeno svobodo nadomestnega vlagatelja, na primer določbe, ki zahtevajo soglasje neposrednega vlagatelja za sklenitev pogodbe z določeno vsebino, nalagajo določene klavzule na pogodbe, ki jih nadomestni vlagatelj sklene s strani neposrednega vlagatelja, in izbiro izvajalca izmed prijavljenih kandidatov s strani nadomestnega investitorja

Pomembno! Če neposredni investitor sploh ni pogodbena stranka z izvajalci, dobavitelji ipd., je nadzornik dolžan vse ugodnosti oziroma pravice iz teh pogodb prenesti na neposrednega investitorja.

Načeloma lahko neposredni vlagatelj zahteva odškodnino od nadomestnega vlagatelja. Po drugi strani pa je za uveljavljanje terjatev do nasprotnih strank nadomestnega vlagatelja potrebno prenesti (v obliki prenosa – 509. člen Civilnega zakonika) s strani nadomestnega vlagatelja na neposrednega vlagatelja terjatve in pravice, ki iz tega izhajajo. iz teh pogodb s prenosom.

Pogodba o zastopanju naložbenega tipa

V reprezentativni pogodbi o zamenjavi naložbe nadomestni vlagatelj deluje v imenu in za račun neposrednega vlagatelja. Nadomestni vlagatelj tako postane pooblaščenec (96. člen in naslednji OZ) neposrednega vlagatelja. Nadomestni investitor v imenu neposrednega investitorja vzpostavlja pravna razmerja z drugimi subjekti (izvajalci) na način, da je neposredni investitor udeleženec v teh razmerjih. Tako se pravni učinki dejavnosti, ki jih opravlja nadomestni vlagatelj, uresničujejo v pravnem prostoru neposrednega vlagatelja. To pomeni, da vse pogodbe, ki jih sklene nadzornik projekta, dejansko sklene neposredni investitor.

V pogodbeni varianti za investicijsko zastopanje reprezentativnega tipa - neposredni investitor:

  • pridobi pravice in obveznosti,
  • prevzame morebitne zahtevke svojih (in ne nadomestnega investitorja - kot v primeru trusta) izvajalcev,
  • neposredno plačuje izvajalcem,
  • je neposredno odgovoren izvajalcem za pravočasno plačilo opravljenih storitev.

Po drugi strani pa izvajalci pri pogodbeni varianti za investicijsko zastopanje reprezentativnega tipa za pravilno izvedbo storitev (npr. gradbenih del) odgovarjajo neposredno neposrednemu investitorju. Za učinkovito sklenitev pogodbe ni potrebno posebno pooblastilo. V skladu s čl. 734 § 2 civilnega zakonika, če v pogodbi ni ločenih določb, pooblastilo vključuje pooblastilo za opravljanje pravnega dejanja v imenu pooblastitelja. Naročilec, tj. neposredni vlagatelj, je takrat tudi naročitelj, naročnik, tj. nadomestni vlagatelj, pa pooblaščenec. Zato je nadomestni vlagatelj ne samo pooblaščen, temveč tudi dolžan nastopati v imenu neposrednega vlagatelja. V tem primeru se za razmerja med neposrednim vlagateljem in nadomestnim vlagateljem uporabljajo določbe OZ o zastopanju.

Glede na obseg pravic in obveznosti nadzornika projekta in neposrednega investitorja je pogodba o investicijskem zastopanju reprezentativnega tipa lahko v naslednji obliki:

  • velika ponudba pogodb o zamenjavi investicij, pogodb o zamenjavi investicij, ki omogočajo izbiro generalnega izvajalca z razpisom,
  • pogodbe o zamenjavi naložb, ki se izvajajo v dveh fazah (z ali brez razpisnega sistema).

Dogovor o zamenjavi naložbe v širokem obsegu

V tej varianti pogodbe se neposredni investitor zaveže zagotoviti sredstva, potrebna za pravilno in pravočasno izvedbo investicijske naloge. V kolikor tega ne bo storil, ima nadomestni vlagatelj pravico spremeniti navedeni datum zaključka investicijske naloge. Prav tako si lahko pridržuje pravico do spremembe tega datuma v drugih okoliščinah, na katere nima vpliva in je odvisno od neposrednega vlagatelja.

Pomembno! V pogodbi o zamenjavi naložbe nadomestni vlagatelj v veliki meri nastopa v imenu in za račun neposrednega vlagatelja.

Vodja projekta sklepa pogodbe in prevzema obveznosti do vseh udeležencev v procesu gradnje na takih podlagah in v mejah, ki so potrebne za ustrezno pripravo naloge za izvedbo in njeno izvedbo. Neposredni investitor odgovarja za povzročeno škodo, ki je običajna posledica nepravilnega izvajanja dejavnosti iz pogodbe, ocenjena v mejah, določenih za pogodbe o skrbnem pregledu. Ne odgovarja pa za neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje obveznosti projektantov, izvajalcev ali ponudnikov storitev, razen če je to posledica ravnanja ali opustitve vodje projekta. Odškodnina za škodo krije samo škodo, ki jo utrpi oškodovanec.

V različici pogodbe o zamenjavi naložbe bodo dolžnosti nadomestnega vlagatelja v veliki meri:

  1. pridobitev odločbe o ureditvi zemljišča in ureditvenih pogojih;
  2. Vrstni red del za sklenitev pogodb za izvedbo geoloških, geodetskih in geodetskih del;
  3. pridobitev potrebnih podatkov in materialov za oblikovanje naloge;
  4. naročanje gradbenega projekta in sklenitev pogodbe za izvedbo s specializirano osebo;
  5. priprava zemljišča in pravne dokumentacije, ki je potrebna, da investitor pridobi zemljišče za investicijske naloge;
  6. sporočanje ugovorov na projekt s strani izvajalca ali investitorja projektantu in z njim ustrezna pojasnila;
  7. pridobitev gradbenega dovoljenja;
  8. oddaja naročila za gradbena dela po javnem razpisu (ponudba in pogajanja) in sklepanje pogodb za njihovo izvedbo;
  9. predaja gradbišča izvajalcu(-om);
  10. zagotovitev dobave strojev in tehnološke opreme v obsegu, ki bo izhajal iz pogodbe, sklenjene z izvajalcem v delu dobave investitorju, in na datume, dogovorjene med investitorjem, nadomestnim investitorjem in izvajalcem;
  11. izvajanje nalog investitorskega nadzora v skladu z veljavnimi predpisi, ki urejajo to problematiko;
  12. priprava in posredovanje investitorju potrebnih dokumentov za začetek financiranja investicije;
  13. izvedba končnega prevzema investicije oziroma njenega ustreznega dela, določenega v pogodbi z izvajalcem in končni prevzem. V okviru teh aktivnosti se vodja projekta zavezuje, da bo: potrdil pripravljenost za prevzem; opraviti delne prevzeme (zlasti del, ki so pokrita ali izginjajo) in končni prevzem s strani izvajalca); izdelava investitorju prevzemnih poročil in izvedbene dokumentacije; končni prevzem opravite po izteku garancijskega roka, določenega v pogodbah z izvajalci;
  14. pridobitev uporabnega dovoljenja;
  15. predaja predmeta prevzema (investicije) investitorju ali uporabniku, ki ga ta določi;
  16. preverjanje podrobnih izračunov ali ocen izvedenih stroškov, ki so jih predložili izvajalci del;
  17. preverjanje računov in dokumentov izvajalca k obračunu del (investicij);
  18. končni obračun po investiciji;
  19. opravljanje geodetskih storitev, ki pripadajo investitorju v skladu z veljavnimi predpisi ali pogodbami ter zagotavljanje poizvedbenega geodetskega popisa;
  20. preiskava in izterjava zapadlih odškodninskih ali pogodbenih kazni s strani projektanta, dobaviteljev in izvajalcev za nepravilno ali nepravočasno izpolnjevanje pogodbenih obveznosti;
  21. posredovanje pogodb, sklenjenih za javna naročila, z varščino za dobro izvedbo teh pogodb ter določitev delitve te varščine in pogojev za sprostitev.

Obveznosti neposrednega investitorja vključujejo:

  1. zagotovitev potrebnih sredstev za pravilno in pravočasno izvedbo objekta (gradbena dela);
  2. zagotavljanje sredstev za kritje stroškov priprave investicije za izvedbo in stroškov dobave strojev in opreme v primerih, ko je potreben znaten predujem pri oddaji naročil;
  3. plačilo računov preveri in potrdi vodja projekta v rokih določenih v pogodbi z izvajalcem;
  4. sodelovanje pri predmetnih pogajanjih s projektantom (izvajalci) in sodelovanje pri pogajanjih o cenah v zvezi z z njimi sklenjenimi pogodbami oziroma v primeru pogodb sodelovanje v postopku javnega naročanja za izvedbo investicijske naloge (deluje);
  5. sodelovanje z nadzornikom in projektantom pri izdelavi izvedbenega projekta;
  6. zagotavljanje vodji projekta potrebne podatke in dokumente, potrebne za učinkovito opravljanje nalog vodje projekta in izvajalcev;
  7. sodelovanje v komisijah glede poteka gradbenega projekta ali gradbenih del v primeru odstopa od pogodbe za izvedbo tega projekta ali za izvedbo del;
  8. poravnava obveznosti iz naslova nakupa strojev in opreme;
  9. zagotovitev nadomestnih stanovanj v zvezi z rušitvijo objektov iz izvedbenega načrta v terminih dogovorjenih z vodjo projekta;
  10. plačilo nadomestila za delovanje kot nadomestni vlagatelj;
  11. zagotavljanje sredstev za dela, ki so potrebna za pravilno izvedbo gradbenih del (investicij);
  12. kritje stroškov: sodnih postopkov, katerih primarni namen je bila obramba interesov investitorja, začetek postopka pa je bil dogovorjen z investitorjem; morebitne spremembe ali posodobitve projekta, utemeljene z veljavnimi predpisi ali dogovorjene z investitorjem; drugi nujni stroški, o katerih se je investitor pisno dogovoril pred odločitvijo o njihovem nastanku.

Neposredni investitor ima pravico pridobiti od vodje projekta informacije in podatke o poteku pripravljalnih in gradbenih del projekta. Če bo v zvezi s tem podal kakršne koli pripombe ali zadržke, bo nadzornik projekta dolžan neposrednega investitorja nemudoma obvestiti o zavzetem stališču oziroma izvedenih ukrepih.

Za opravljanje investicijskega zastopanja je nadomestni vlagatelj upravičen do plačila v navedeni višini. Običajno gre za dogovorjen odstotek približne vrednosti investicijske naloge. To plačilo se lahko poveča za dogovorjeni odstotek, če se pogodbena vrednost gradbenih del ohrani na ravni, določeni v pogodbah o izvedbi gradbenih del in pogodbenem roku izvedbe investicijske naloge. Običajno je nadzornik upravičen tudi do dogovorjenega odstotka koristi, ki jih ima neposredni investitor od spremembe načina izvajanja del, ki jo sproži nadzornik.

Plačilo za nadzornika projekta je lahko v obliki:

  • izplačila v 7 dneh od sklenitve pogodbe s hkratnim akontacijo 10% plačila;
  • plačila po začetku izvajanja pogodbe, z izplačilom dogovorjenega nadomestila za aktivnosti nadomestnega investitorja vsak mesec do 10. dne po koncu obračunskega meseca;
  • končnega računa, izdanega na podlagi poročila o prevzemu zaključnih del po prevzemu in poravnavi investicije, bo poravnan v roku 30 dni od dneva izročitve računa;
  • plačila za nadomestitev naložb na področju garancij in jamstev - po njihovem izteku.

V primeru prekinitve gradbenega procesa iz razlogov, na katere nadzornik projekta ne more vplivati, ali razlogov, ki jih je mogoče pripisati vodji projekta, je neposredni vodja projekta upravičen do polnega plačila za začeto fazo ali del dela.

Če neposredni vlagatelj ne bo izpolnil obveznosti zagotavljanja sredstev za financiranje naložbe, ima nadomestni vlagatelj pravico (izbire):

  • ustavi gradbena dela, pri čemer od neposrednega investitorja zahteva plačilo nadomestila za izvedena gradbena dela do dneva ustavitve investicije;
  • odstopite od pogodbe iz razlogov po krivdi neposrednega investitorja po preteku enega meseca od dneva zahteve za plačilo plačila izvajalca. V tem primeru se od neposrednega investitorja lahko zahteva tudi plačilo pogodbene kazni v višini dogovorjenega odstotka celotnega stroška naložbe. Če predvidene pogodbene kazni za odstop od pogodbe ne pokrivajo škode, ki jo je utrpel nadomestni vlagatelj, lahko le-ta uveljavlja dodatno odškodnino do višine dejansko nastale škode, seveda pod pogojem, da pogodba vsebuje ustrezno določilo.

Če ena od strank zamuja z izpolnitvijo svojih pogodbenih obveznosti, ima druga stranka pravico zahtevati pogodbeno kazen v višini dogovorjenega odstotka plačila za vsak dan zamude. Stranki lahko v pogodbi določita tudi pravico do dodatne odškodnine do višine dejansko nastale škode.

Pogodba o nadomestitvi investicije z izbiro glavnega izvajalca v razpisnem postopku

V tej varianti pogodbe nadomestni vlagatelj opravlja posle investicijskega zastopanja v imenu in za račun naročitelja (neposredni investitor). Stranki takega sporazuma lahko določita postopek izbire geodetskih, geoloških in projektantskih izvajalcev, ob predpostavki, da bo generalni izvajalec izbran v razpisnem postopku.

Pomembno! S pogodbo o nadomestitvi investicije z izbiro glavnega izvajalca v razpisnem postopku nadomestni investitor sklepa pogodbe in prevzema obveznosti do vseh udeležencev v procesu gradnje, kolikor je to potrebno za ustrezno pripravo na izvedbo investicijske naloge. in za opravljanje te naloge.

Vodja projekta je dolžan sprejeti ukrepe za zaščito dela in interesov naročnika. Odgovoren je za vzdrževanje dolžne skrbnosti v mejah, ki jih civilni zakonik določa za odgovornost izvajalca. Ne odgovarja pa za škodo, ki jo utrpi naročnik zaradi neizpolnitve ali nepravilne izpolnitve obveznosti izvajalcev pripravljalnih del in del v zvezi z izvedbo investicijske naloge, zlasti: projektantov, izvajalcev in podizvajalcev del ter dobavitelji.

Nadomestnega vlagatelja lahko neposredni vlagatelj pooblasti tudi za zaupanje opravljanja zadevnih dejavnosti drugi osebi. O tem naj obvesti neposrednega investitorja. Potem je odgovoren le za pomanjkljivo skrbnost pri izbiri te enote (738. člen civilnega zakonika). V primeru neobstoja pooblastila ali neobveščanja pa je nadomestni vlagatelj odgovoren za poslovanje subjekta, ki mu je zaupal opravljanje določenih dejavnosti, kot za svoje poslovanje.Poleg tega je nadomestni vlagatelj odgovoren za naključno izgubo ali škodo na predmetu pogodbe med njegovim izvajanjem, razen če dokaže, da bi do naključne izgube ali škode prišlo tudi, če bi sam opravljal dejavnost nadomestitve naložbe (739. člen Civilnega zakonika). Koda).

Dvostopenjska pogodba o zamenjavi naložbe (v sistemu razpisa ali brez razpisa)

V tej varianti pogodbe nadomestni investitor sprejme obseg del v zvezi s funkcijo opravljanja investicijskega zastopanja na gradbišču, dogovorjen na podlagi razpisa ali brez izvedbe razpisnega postopka.

Pogodba se izvaja v dveh fazah:

  • I - sodelujem pri pripravi investicije za izvedbo;
  • II - glede obdobja izvedbe gradbeno-montažnih del in njihove skupne finančne poravnave.

Pogodba se sklene v razpisnem postopku na podlagi določil zakona o javnem naročanju. Javna naročila se oddajajo na način:

  • odprti razpis,
  • omejen razpis,
  • pogajanja z objavo,
  • tekmovalni dialog,
  • pogajanja brez najave,
  • prostoročni certifikati,
  • elektronsko zbiranje ponudb.

Te pogodbene možnosti v bistvu temeljijo na strukturi agencije. Nadomestni vlagatelj nastopa v imenu in za račun neposrednega vlagatelja. Zamenjava naložb lahko zajema tudi dejavnosti nadzora vlagateljev.

Opozoriti je treba, da se lahko pogodba o zamenjavi naložbe sklene v kateri koli fazi naložbenega procesa. V praksi se pogosto dogaja, da se takšne pogodbe sklepajo šele po izdelavi projektne dokumentacije ali celo po pridobitvi gradbenega dovoljenja.

V nekaterih pogodbah o zamenjavi investicije je nadomestni investitor dolžan razviti projekt in celo poiskati nepremičnino, ki ustreza zahtevam neposrednega investitorja, ter organizirati in izvesti celoten investicijski proces (vključno s pridobitvijo vseh potrebnih dovoljenj in sklenitev potrebnih pogodb).Zato je možno oblikovati tak model pogodbe o nadomestitvi investicije, pri katerem bo vloga neposrednega investitorja omejena le na opredelitev namenov in zahtev (npr. komunalni program, tehnično-ekonomske predpostavke) in sklenitev pogodbe z substitutom. investitor.

Odpoved pogodbe o investicijskem zastopanju

Vsaka od strank pogodbe o naložbenem zastopanju jo lahko kadar koli odpove (prvi in drugi odstavek 746. člena civilnega zakonika). Odpoved pogodbe ima učinek ex nunc, kar pomeni, da vse aktivnosti, opravljene do dneva odpovedi pogodbe, ostanejo v veljavi. S posredovanjem obvestila o odpovedi drugi stranki pogodba preneha veljati.

V skladu s čl. 746 § 3 Civilnega zakonika niti neposredni vlagatelj niti nadomestni vlagatelj ne moreta vnaprej odstopiti od odpovedi pogodbe o zamenjavi naložbe iz pomembnih razlogov.

Pomembni razlogi na strani nadzornika, ki dajejo neposrednemu investitorju pravico do odstopa od pogodbe, so bistvene kršitve pogodbenih obveznosti (npr.dolgotrajna prekinitev opravljanja dejavnosti investicijskega zastopanja). Kot "pomemben razlog" se lahko štejejo tudi zunanji razlogi, ki vplivajo na kakovost opravljenih storitev. To je lahko na primer razglasitev stečaja nadomestnega vlagatelja ali njegova likvidacija. Najbolje je, da stranki sami določita odpovedne razloge v pogodbi.

Če pogodba predvideva možnost odpovedi brez "utemeljenega razloga" , se splača v pogodbo vnesti ustrezen rok za tako odpoved. Zahvaljujoč temu bo zagotovljena kontinuiteta investicijskega procesa, kar je zaradi finančnega načrta izjemno pomembno.

Če je pogodbo odpovedal neposredni investitor, bi moral:

  1. nadomestnemu vlagatelju povrniti stroške, ki so nastali zaradi dobre izvedbe pogodbe;
  2. plačati nadomestnemu vlagatelju del nadomestila za dosedanje aktivnosti;
  3. popraviti škodo, ki je nastala nadomestnemu investitorju zaradi odpovedi pogodbe (če je bila odpoved pogodbe brez utemeljenega razloga).

V primeru, da je nadomestni vlagatelj odpovedal pogodbo o investicijskem zastopanju in do odpovedi ni prišlo zaradi »utemeljenega razloga«, odgovarja nadomestni vlagatelj za škodo, povzročeno z odpovedjo pogodbe.

Kako poteka financiranje investicije s strani nadomestnega investitorja

Pri zamenjavi naložbe se naložba praviloma financira iz TRR neposrednega vlagatelja, ki pooblašča nadomestnega vlagatelja za razpolaganje s tem računom v okviru pogodbenega zneska. Kupec faktur udeležencev investicijskega procesa je neposredni investitor. Fakturiranje udeležencev investicijskega procesa se izvaja s sredstvi neposrednega investitorja, nakazanimi na račun nadomestnega investitorja. Prenos sredstev s strani neposrednega investitorja poteka na zahtevo nadomestnega investitorja v višini, ki izhaja iz izvedbenih potreb.

Po sklenitvi pogodbe se izvede končni obračun in vračilo presežka sredstev, nakazanih nadomestnemu investitorju za izvedbo naloge.Za pomanjkanje sredstev za izvedbo investicije je odgovoren neposredni investitor (zamudne obresti za izvajalce, motnje gradbenih del ipd.).

Nadomestni vlagatelj sredstev, ki mu jih je zagotovil neposredni vlagatelj, ne sme uporabiti za namen, ki ni določen v pogodbi. Nadomestni vlagatelj je dolžan zagotoviti neposrednemu vlagatelju koristi, ki jih je pridobil pri izvajanju pogodbe (740. člen OZ), lahko zahteva tudi povračilo stroškov, ki so nastali za dobro izvedbo pogodbe.

Neposredni investitor je dolžan sprejeti investicijsko nalogo, nadomestni investitor pa mu mora predložiti vse potrebne dokumente.

PREVERITE: predloge in obrazci za prenos

  • Gradbeno dovoljenje: predloga vloge
  • Obvestilo o gradnji: prijavna predloga
  • Obvestilo o gradbenih delih
  • Prošnja za podaljšanje stavbe
  • Uporaba nadzidave - adaptacija mansarde
  • Obvestilo o začetku gradbenih del
  • Vloga za prostorsko odločbo
  • Vzorec obvestila o izvedbi gradbenih del
  • Uporabno dovoljenje za gradbeni objekt
  • Sprememba gradbenega dovoljenja za hišo. Prijava in postopek
  • Dovoljenje za rušenje
  • Prijava nakupa nepremičnine: obrazec IN-1
  • Prenos gradnje ali drugo obvestilo o gradnji
  • Prenos gradbenega dovoljenja

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 23. aprila 1964 – Civilni zakonik (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1740, s spremembami);
  • Zakon z dne 7. julija 1994 - Gradbeni zakon (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1333, s spremembami);
  • Zakon z dne 11. septembra 2019 Zakon o javnih naročilih (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2021, točka 1129 s spremembami).

Kategorija:

Hišna operacija