Institucionalni najem deluje v poljskem pravnem sistemu že skoraj 3 leta. Še vedno pa vsi lastniki in najemniki nepremičnin ne poznajo tam sprejetih rešitev. Kaj je institucionalna najemna pogodba?

Ko najemniški trg na Poljskem dozoreva, se spreminja tudi položaj izvajalcev v smislu pravnih predpisov. Najemniška ureditev je bila dolgo časa žal ne samo nenatančna, ampak tudi anahronistična in diskriminatorna do etažnih lastnikov.

pasti pri izposoji

Gre za Zakon o varstvu najemniških pravic in stanovanjskih virov občine.Samo ta in civilni zakonik sta dolga leta urejala vprašanje najemnega razmerja. Zakon je bil napisan leta 2001 tako, da bi čim bolj zaščitil najemnike pred izkoriščanjem njihovega močnejšega položaja in spreminjanjem 'pravil igre' s strani lastnika. V praksi je bil njegov položaj izjemno oslabljen do te mere, da se sama odpoved najemne pogodbe v situaciji, ko se najemnik izkaže, da krši pravila družbenega sobivanja ali je preprosto nepošten, izkaže za številne zadržke, kar podaljša postopek in lahko samo poveča finančne izgube.

V skladu s čl. 11 sekund 2. člena navedenega zakona lahko lastnik najkasneje en mesec vnaprej, ob koncu koledarskega meseca, odpove pravno razmerje, če najemnik:

  • kljub pisnemu opozorilu še naprej uporablja prostor v nasprotju s pogodbo ali v neskladju z njegovim namenom ali zanemarja svoje dolžnosti in s tem povzroči nastanek škode ali uniči naprave, ki so namenjene skupni rabi stanovalcev, ali ali vztrajno krši hišni red, zaradi česar je moteča uporaba drugih prostorov, ali
  • zamuja s plačilom najemnine, drugih dajatev za uporabo prostorov ali dajatev, neodvisnih od najemodajalca, ki jih najemodajalec zaračunava le v primerih, ko najemnik ni sklenil pogodbe neposredno s ponudnikom komunalnih storitev ali storitev , za najmanj tri polna plačilna obdobja kljub pisnemu obvestilu o nameri prenehanja pravnega razmerja in določitvi dodatnega enomesečnega roka za plačilo zapadlih in tekočih terjatev ali
  • dala v najem, podnajem ali dala prostor ali njegov del v brezplačno uporabo brez zahtevanega pisnega soglasja lastnika ali
  • uporablja prostore, ki jih je treba izprazniti zaradi potrebe po rušitvi ali prenovi objekta v skladu s čl. 10 sekund 4.

Kot vidimo, če nepošten najemnik ne plača najemnine, mora najemodajalec čakati do 4 mesece, da mu da mesec dni odpovednega roka. Tako se izkaže, da dolžnika "gojimo" 5 mesecev.

Še huje, zgolj odpoved v praksi ne prinese nič. Če se najemnik noče izseliti, ga nimamo pravice odstraniti iz našega stanovanja. V nobenem primeru ne smemo uporabiti nasilja, tudi klicanje policije ne bo pomagalo, saj policija ne bo analizirala določil pogodbe in plačil na račun. Nimamo pravice menjati ključavnic ali odklopiti komunalnih storitev. Preostane nam le še sodna tožba in sodba, kar pomeni celo leta čakanja, da nepošteni najemnik zapusti stanovanje. Tudi po izrečeni sodbi se lahko zadeva vleče. Na Poljskem ni tako imenovane deložacije na cesto. Če najemnik nima kam iti in mu socialno stanovanje ni bilo dodeljeno, mora občina navesti nadomestno stanovanje. Če tega ni, izvršitelj ustavi izvršbo.

Lahko si je predstavljati, kaj to pomeni za najemodajalca. Če je poleg tega uredil še npr. obroke kredita za stanovanje z najemninami, lahko neplačevanje in hkrati nezmožnost prodaje nepremičnine (notri divji najemnik) v praksi zanj pomeni finančno katastrofo.Občasno se v medijih pojavijo članki in poročila o nepoštenih najemnikih, ki so nekaznovani.

Za koga je občasni najem in za koga institucionalni najem

Leta 2010 je t.i občasna najemna pogodba. Sprva je šlo le za fizične osebe, po noveli leta 2013 so tovrstne pogodbe lahko sklepale tudi gospodarske družbe, a je naslednja novela leta 2017 vzpostavila prejšnje stanje. Za najemniške družbe je pripravljena posebna ureditev, to je institucionalni najem.

Kaj je občasni najem? Zakaj je to najvarnejša transakcijska formula za fizično osebo, ki je lastnik nepremičnine? Ker najemnik že na začetku navede stanovanje, v katerega se bo prostovoljno izselil, če bo dobil odpoved zaradi, na primer, neplačila. Občasna najemna pogodba je praviloma sklenjena za določen čas, največ 10 let.

Ključna pri celotni zadevi je notarsko podpisana izjava najemnika o prostovoljni oddaji v izvršbo in izpraznitvi prostorov v navedenem roku v primeru predčasne odpovedi pogodbe.Poleg tega najemnik izjavi, da ima kam iti. Navede stanovanje, v katerega se bo preselil, in še več, poda izjavo lastnika te nepremičnine, da ga bo vzel pod svojo streho. Ustrezne določbe so v čl. 19a 2. točka Zakona o varstvu najemnih pravic in stanovanjskih dobrinah občin.

Kako skleniti občasno najemno pogodbo - model pogodbe>

Kaj ti predpisi pomenijo v praksi? No, to je tudi vse, da če se najemnik ne drži pogodbe in noče izprazniti stanovanja, lastnik avtomatsko zaprosi sodišče za izdajo notarskega zapisa s klavzulo o izvršbi. Če je odobreno, lahko sodni izvršitelj začne postopek. Sodni nalog ni potreben. Še ena pomembna stvar - deložacije v tem primeru niso omejene niti na zimske mesece niti na deložacijo mladoletnih ali nosečnic.

Vse to bistveno skrajša pot skozi agonijo uveljavljanja vaših pravic ob sklenitvi "navadne" najemne pogodbe.Res je, da občasni najem pomeni več formalnosti in stroškov (notarska provizija za sestavo listine in bruto izpisek iz nje znaša približno 342 PLN), a na koncu je zadeva vredna svečke. Najemnik - če ima poštene namene - naj se takšnemu najemništvu ne izogiba.

Kaj je institucionalni najem? Medtem ko je občasni najem namenjen fizičnim osebam, ki oddajajo svoje stanovanje, lahko institucionalni najem uporabljajo podjetniki, ki opravljajo dejavnost oddajanja stanovanj v najem in imajo to registrirano z ustrezno šifro PKD.

Regulacija na tem področju je odgovor na nadaljnji razvoj najemniškega trga, ki je v nekaj letih premagal razdaljo, ki so jo zahodni trgi prehodili v desetletjih. Vse več podjetij se profesionalno ukvarja z najemom. Gradijo se objekti, kot so zasebni študentski domovi, stanovanjski hoteli, aparthoteli, domovi za upokojence itd.. Vsi ti projekti so posledica razvijajočega se institucionalnega najemniškega trga.K temu je treba prišteti gradnjo v okviru državnih programov, kot sta Mieszkanie Plus ali sklad za najem stanovanj. Formula za institucionalni najem je bila razvita z mislijo na takšne naložbe.

Kaj je institucionalni najem

Institucionalni najem je podobna rešitev kot občasni najem. Zavodska najemna pogodba je sklenjena za določen čas (tukaj največ 30 let), najemnik podpiše tudi notarski zapis, v katerem se prostovoljno podvrže izvršbi in se zaveže, da bo v primeru hitrejšega prenehanja izpraznil prostore. sporazum. Kar pa je izjemno pomembno: razlika z občasnim najemom je v tem, da ni nujno, da je najemodajalec, torej podjetje, lastnik stanovanja in da so formalnosti, ki zagotavljajo pospešeno izselitev, če je treba, močno poenostavljene.

Pri institucionalni najemni pogodbi najemnik ob odpovedi ni dolžan navesti stanovanja, v katerega se bo izselil.Prav tako mu ni treba predložiti izjave lastnika tega stanovanja o sprejemu pod svojo streho. Namesto tega bi moralo biti v institucionalni najemni pogodbi navedeno, da se najemnik zaveda, da ni upravičen do socialnega stanovanja ali začasne namestitve in se odpoveduje kakršnim koli zahtevkom do občine v zvezi s tem.

Davek na nepremičnine: stopnje. Koliko bomo plačali, ko bomo imeli stanovanje ali hišo?

Zahvaljujoč temu so formalnosti poenostavljene na minimum, zaščita najemodajalca pa še večja, saj se je najemnik zavezal, da bo stanovanje zapustil, ne glede na to, ali ima kam iti ali ne. Pri občasnih najemih vedno obstaja tveganje, da si tisti, ki je izjavil, da bo najemnika vzel pod svojo streho, premisli ali stanovanje proda. Seveda – najemodajalec za to ne bo vedel. V tem primeru mora računati na najemnikovo poštenost in zanesljivost. Slednji bi moral, prvič, o zadevi obvestiti najemodajalca, in drugič - najti drug prostor, če bi se moral izseliti.Pri institucionalnem najemu to ni več pomembno.

Institucionalna najemna pogodba določa tudi finančne pogoje. Sklenitev pogodbe je lahko pogojena s plačilom varščine s strani najemnika. Določena je njena zgornja meja - ne sme biti višja od šestkratnika mesečne najemnine, določene v pogodbi. Po izteku institucionalne najemne pogodbe ima najemodajalec en mesec časa, da vrne polog, zmanjšan za morebitne odtegljaje, ki so na primer posledica zaostalih plačil najemnine ali stroškov izvršbe, ki jih je imel najemodajalec.

Pravila za zvišanje najemnine (na primer odstotek zvišanja), če se stopnja spremeni, morajo biti prav tako natančno opisana v institucionalni najemni pogodbi.

Institucionalni davek na najem

Podjetniki, ki oddajajo nepremičnine, lahko od 1. januarja 2021 izberejo preferenčno obliko obdavčitve dohodka iz naslova institucionalnega najema, ki je pavšalni znesek od evidentiranih dohodkov (pred tem datumom so se lahko odločili le za obdavčitev najema podlagi davčne lestvice ali pavšalne obdavčitve).Doslej se je s pavšalnim zneskom lahko poravnal le zasebni najem, ki se izvaja izven poslovne dejavnosti.

Pavšalni znesek je tako kot prejšnja leta:

  • 8,5 % prihodkov v višini 100.000 PLN in
  • 12,5 % prihodkov iz presežka nad 100.000 PLN.

Začetek veljavnosti zgornje spremembe naj bi končal večletne spore med najemodajalci in davčnim uradom, ki so se pogosto končali na sodiščih. Običajno so se nanašali na to, ali je določen najem (npr. več stanovanj) že poslovna dejavnost ali pa je še vedno zasebni najem, torej dejavnost, ki spada v običajno upravljanje zasebne lastnine.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 21. junija 2001 o varstvu pravic najemnikov in stanovanjskih virov občine (tj. Uradni list iz leta 2020, točka 611)
  • Zakon z dne 5. 6. 2020 o spremembah in dopolnitvah Zakona o dohodnini, Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb, Zakona o pavšalni dohodnini od določenih dohodkov fizičnih oseb in nekaterih drugih zakonov (Ur. l. 2020 r.poz. 1065)

Kategorija:

Hišna operacija