- Kakšne napake ima lahko nepremičnina
- Kdaj je lastninska garancija lahko izključena ali omejena
- Kdaj je prodajalec odgovoren za napake na nepremičnini in kdaj ne
- Kakšne pravice daje kupcu garancija za nepremičnine
- Kaj je kupec upravičen iz naslova garancije za pravne napake nepremičnine
- Koliko časa traja garancija za nepremičnine
Pomagajte razvoju spletnega mesta, delite članek s prijatelji!
Garancija za nepremičnine varuje interese kupcev stanovanj, hiš, zemljišč in poslovnih prostorov. Preverite, kaj pravijo predpisi o garanciji za nepremičnine in kako se uporabljajo.
Odgovornost prodajalca za stvarne in pravne napake stvari, torej garancija, izhaja iz določil zakona, ne pa iz dogovora strank v poslu. Še več – ni odvisna od krivde prodajalca, ker je absolutna. Tudi če prodajalec ni bil kriv, ker je prodal izdelek z napako, je odgovoren za napako.
Institucija garancije je urejena v čl. 556–576 civilnega zakonika. Za premičnine velja garancija dve leti, za nepremičnine pa pet let.
Kakšne napake ima lahko nepremičnina
Garancija velja za fizične in pravne napake prodanega artikla. Pod fizičnimi napakami se razume neskladnost prodanega artikla s pogodbo ali namenom uporabe. Na primer vrednost predmeta, njegova uporabnost, pomanjkanje določenih lastnosti ali nepopolnost.
Fizična napaka nepremičnine bo torej manjša kvadratura, obdelava s slabšimi materiali (zmanjšanje vrednosti predmeta), pomanjkanje balkona (nedokončanost) itd. Takšna napaka je lahko tudi posledica napačne montaže artikla, če je te aktivnosti opravil prodajalec ali tretja oseba, za kar prodajalec odgovarja, ali kupec po navodilih prodajalca.
Pravne napake nepremičnine so vezane predvsem na pravice tretjih oseb. Lahko je lastninska pravica ali druga - na primer zastavna pravica. Kar je pomembno - če artikla ne moremo polno uporabljati, je to posledica odločitve zunanjega organa in zanj ob sklenitvi posla nismo vedeli, bo tudi zanj veljala garancija.Primer tukaj je lahko vpis nepremičnin v register spomenikov.
V primeru napak na nepremičnini odgovarja prodajalec v okviru garancije v vseh okoliščinah - razen če je kupec za te napake vedel pred transakcijo ali če sta stranki v pogodbi omejili ali popolnoma izključili garancijo.
Kdaj je lastninska garancija lahko izključena ali omejena
Ta možnost obstaja, vendar je odvisno od tega, kdo je stranka v transakciji. Po čl. 558 civilnega zakonika, če stvar (v našem primeru nepremičnino) kupi potrošnik, je omejitev ali izključitev odgovornosti iz naslova garancije dopustna le v primerih, določenih v posebnih določbah. Primer take določbe je 1. čl. 568 § 1 stavek 2 OZ, ki omogoča skrajšanje garancijskega roka na eno leto od dneva izročitve artikla v primeru prodaje rabljenega artikla potrošniku.
Potrošnik je fizična oseba, ki s podjetnikom sklene pravni posel, ki ni vezan na njegovo poslovno ali poklicno dejavnost (torej v zasebnem življenju).Potrošnik bo na primer Jan Kowalski, ki od gradbenika kupi stanovanje za lastno uporabo. Ne bo pa potrošnik oseba, ki najame nepremičnino in kupi stanovanje za najem od projektanta, ali fizična oseba, ki kupi stanovanje na sekundarnem trgu od druge fizične osebe. V takšnih primerih, torej v razmerjih med podjetniki ali ko ni podjetnikov v nobeni od strank kupoprodajne pogodbe, je možno garancijo spremeniti, na primer omejiti le na skrite napake.
Pogodbene klavzule, ki izključujejo ali omejujejo odgovornost prodajalca v okviru garancije, vključene v prodajno pogodbo, sklenjeno s potrošnikom, bodo zato neveljavne. Predpisi prav tako ne določajo znižane tarife za goljufije pri drugih transakcijah: izključitev ali omejitev odgovornosti v okviru garancije ne velja, če je prodajalec napako kupcu na goljufiv način prikril.
Kdaj je prodajalec odgovoren za napake na nepremičnini in kdaj ne
Poznavanje kupca o napakah kupljenega artikla je ključni pogoj, ki omogoča preklic odgovornosti prodajalca. Pomembno - za napako artikla odgovarja prodajalec, tudi če je bil zaveden, na primer s strani proizvajalca.
Na trgu nepremičnin možnost uveljavljanja garancije ne razveljavi podpisa zapisnika ob prevzemu stanovanja. Tudi če takrat nismo navedli nobene napake na njem in smo jo opazili šele pozneje, garancija še vedno velja.
Seveda - ni garancije, če je naše dejanje (npr. poseg v stene ali inštalacije med zaključnimi deli) povzročilo škodo na nepremičnini ali je napaka nastala kasneje - razen če dokažemo, da je napaka posledica pomanjkljiva izdelava artikla / neupoštevanje pogodbe itd.
Tukaj je še eno opozorilo. Če potrošnik odkrije glivice na steni ali kakšno drugo napako v enem letu od dneva izročitve nepremičnine, se domneva, da je napaka oziroma njen vzrok obstajal takrat, ko je nevarnost prešla na kupca (čl.5562 CC).
Glej tudi:
- Tehnični prevzem stanovanja od investitorja. 7 stvari, ki jih morate preveriti, preden prevzamete>
Kakšne pravice daje kupcu garancija za nepremičnine
Oseba, ki uveljavlja svoje pravice iz naslova garancije, ima glede tega več možnosti. Mogoče:
- zahtevaj menjavo artikla za novega brez napak. Ko pa gre za trg nepremičnin, bo problematično zahtevati zamenjavo stvari za novo, saj v praksi ni dveh enakih stanovanj. Zato je vrhovno sodišče leta 2012 odločilo, da v zvezi z nepremičnino kupec ni upravičen zahtevati zamenjave za isto stvar brez napak;
- zahtevajte odpravo okvare. Prodajalec lahko zavrne samo, če napake ni mogoče odpraviti;
- želijo znižati ceno za znesek, sorazmeren z znižano vrednostjo nepremičnine.V tem primeru ima prodajalec nasprotno pravico, da napako takoj odpravi. Pomembno pa je, da se ta dela izvajajo na način, ki ne bo pretirano obremenjeval kupca. Če bi šlo na primer za začasno izselitev iz stanovanja, v takšni situaciji ta pogoj seveda ne bo izpolnjen. Vedeti velja tudi, da ko prodajalec takoj odpravi napako in jo kupec znova odkrije, prodajalec ne bo mogel drugič izkoristiti te možnosti;
- podajte izjavo o odstopu od pogodbe. To je najbolj radikalna zahteva. Uporabljajo se lahko le, če je napaka pomembna. Zato ne morete odstopiti od pogodbe le zaradi manjše, popravljive napake. Če pa je takšnih manjših napak veliko, potem se to lahko obravnava kot večja napaka kot celota.
Glej tudi: Predpogodba za nakup in prodajo stanovanja: predloga. Kaj mora vsebovati?>
Kaj je kupec upravičen iz naslova garancije za pravne napake nepremičnine
Vsako pravno napako na nepremičnini je treba šteti za pomembno. Prodajalec ima torej pravico do odstopa od pogodbe ali znižanja cene, a to še ni vse.
Zakonodajalec je dal tudi možnost izkoriščanja tako imenovanega negativnega (negativnega) pogodbenega interesa, skratka zahtevati povrnitev stroškov, ki so nastali s sklenitvijo pogodbe (in njene morebitne naknadna odpoved).
Kaj je to? Navedimo nazoren primer: kupec je kupil stanovanje za najem s pravno napako, za katero ni vedel. Izkazalo se je, da so v nepremičnini že najemniki. Zato je moral odstopiti od najemne pogodbe, sklenjene z drugimi osebami. V takem primeru mora vse stroške, ki nastanejo v zvezi s prvotno pogodbo o prodaji nepremičnine s pravno napako, kriti prodajalec. To izhaja iz vsebine čl. 574 OZ: če je kupec zaradi pravne napake na prodani stvari podal izjavo o odstopu od pogodbe ali znižanju cene, lahko zahteva povračilo škode, ki jo je utrpel, ker je sklenil pogodbo, ne da bi vedel. o obstoju napake, tudi če je škoda nastala zaradi okoliščin, za katere prodajalec ne odgovarja.Zlasti lahko zahteva povračilo stroškov sklenitve pogodbe, stroškov zbiranja, prevoza, hrambe in zavarovanja stvari, povračilo stroškov, ki jih je naredil, če z njimi ni imel koristi in jih ni prejel povračila od tretje osebe. stranki, ter povrnitev stroškov postopka. To ne posega v določbe o obveznosti odprave škode pod splošnimi pogoji.
Koliko časa traja garancija za nepremičnine
Kot že rečeno - za nepremičnine velja petletna garancijska doba od izročitve artikla kupcu. Na trgu nepremičnin bo takšna sprostitev stvari predaja ključev prostorov. Da pa bi garancija veljala, kupec ne more v nedogled odlašati trenutka, ko bo zadevo sprožil.
Naročnik ima od trenutka odkritja napake eno leto časa, da zahteva odpravo napake, znižanje cene ali odstop od pogodbe. Če je kupec potrošnik, rok za uveljavljanje pravice iz naslova garancije za napake na nepremičnini ni eno leto, temveč pet let.Kar je pomembno - v skladu s čl. 568 § 3 k.c. - ko kupec zahteva odpravo napake ali zamenjavo stvari z novo, začne zgoraj navedeni rok teči šele, ko prodajalec njegovi zahtevi ne ugodi. Gre za to, da kupec ne zamudi roka za zahtevo po znižanju cene ali odstopu od pogodbe.
Pri pravnih napakah na nepremičnini začne petletni rok (če je kupec potrošnik), v katerem lahko kupec uveljavlja garancijo, teči šele, ko izve za napako. (576. člen civilnega zakonika).
Tukaj je pomembno opozorilo – če kupca stanovanja toži tretja oseba, ki zahteva lastninsko pravico, je dolžan o tem takoj obvestiti prodajalca in ga pozvati k sodelovanju v zadevi. Po čl. 573 civilnega zakonika, če tega ne stori in tretja oseba doseže sodbo v njegovo korist, bo prodajalec oproščen odgovornosti iz naslova garancije za pravno napako v obsegu, v katerem je njegova udeležba v postopku potrebna za dokazovanje da so zahtevki tretje osebe v celoti ali delno neutemeljeni.