Pomagajte razvoju spletnega mesta, delite članek s prijatelji!

Poračun z najemnikom nadomestil, ki nastanejo v zvezi s porabo komunalnih storitev in storitev upravljanja stavbe s strani stanovanjske skupnosti ali zadruge, je predmet DDV – enako kot pridobljena najemnina. Če ste zavezanec DDV, ne pomeni nujno, da ste obdavčeni, saj za najemne pogodbe velja več oprostitev plačila DDV.

Poravnava stroškov porabe vode, plina in elektrike z najemnikom je splošno znana kot prefakturiranje, tj. nadaljnja prodaja storitev, ki jih je kupil najemodajalec, uporabljal pa jih je najemnik. To prefakturiranje (nadaljnja prodaja storitev) je lahko del najemne pogodbe ali predstavlja ločene dejavnosti, ki se izvajajo za najemnika.V praksi se odloča za slednjo rešitev, ker so iz prihodka izvzete komunalne dajatve, ki so osnova za izračun povprečnine.

Dejstvo, da je najem predmet DDV, neposredno izhaja iz definicije gospodarske dejavnosti, sprejete v čl. 15 sekund 2. člena Zakona o davku na blago in storitve. Vključuje med drugim stalno uporabo stvari (vključno z nepremičninami) za dobiček. Zavezanec za DDV postane torej vsak, ki daje nepremičnino v najem ali zakup. To velja ne glede na to, ali gre za tako imenovani zasebni najem (npr. pavšalno obdavčen) ali registrirano podjetje, ki je predmet pavšalne dohodnine.

Najem nepremičnin in stopnja DDV>

Kako se zaračunavajo komunalne storitve

Poravnava dodatnih stroškov je lahko v različnih oblikah: pavšalna, zaračunana po števcih ali računih dobaviteljev ali vključena v najemnino.

Vključitev v najemnino pomeni, da ni preprodaje dodatnih storitev.Stranki pogodbe imata glede tega popolno svobodo; lahko štejejo, da je najem prostorov, opremljenih z vsemi komunalnimi pripomočki, enotna storitev skupaj s temi komunalnimi storitvami, ali pa te storitve ločijo in jih obravnavajo popolnoma ločene eno od druge. To neposredno izhaja iz sodbe Sodišča EU z dne 6. aprila 2015 v zadevi C-42/14 (Minister za finance proti Vojaški stanovanjski agenciji). Menilo je, da je treba oddajanje nepremičnine v najem in s tem povezane storitve (dobava vode, elektrike, toplote in odvoz odpadkov) načeloma šteti za ločene in neodvisne dobave, ki jih je treba za namene DDV odmeriti ločeno, razen če elementi iz transakcije so tako tesno povezane, da objektivno predstavljajo samo eno nedeljivo gospodarsko korist, ki bi jo bilo umetno ločiti.

Komunalne storitve, ki spremljajo najem, je treba obravnavati kot ločene storitve, če ima najemnik možnost izbire njihove uporabe z odločanjem o višini njihove porabe.Do takšne situacije pride predvsem v primeru ločenega obračunavanja porabe teh komunalnih storitev na podlagi odčitkov števcev ali podštevcev.

Enako pravilo velja tudi, kadar je v pogodbi predvideno ločeno obračunavanje komunalnih storitev, višina nadomestila za to pa je v pogodbi določena na podlagi meril, ki niso merilna, ob upoštevanju porabe te pripomočke s strani najemnika. Takšna druga merila so lahko na primer število ljudi, ki uporabljajo nepremičnino, ali površina nepremičnine.

Poleg tega, če ekonomski razlogi za sklenitev pogodbe kažejo, da dejanska ločitev in ločena poravnava komunalnih storitev objektivno odražata porabo komunalnih storitev, potem je treba te ugodnosti obravnavati ločeno (npr. razdelitev medijskih stroškov na posamezni najemniki na podlagi enega števca po dogovoru o objektivnih merilih razdelitve).

Ko je preprodaja medijev oproščena DDV

Ker večina najemodajalcev v svojih najemnih pogodbah jasno loči določbe o najemnini od določb o dodatnih stroških, velja vedeti, da to vpliva tudi na DDV. Te ločene poravnave pomenijo, da najemodajalec najemniku nudi več ločenih storitev: najem in nadaljnja prodaja posameznih komunalnih storitev ter storitve upravljanja stavb s strani skupnosti ali zadruge.

Če se stanovanje oddaja za stanovanjske namene, je ta nadaljnja prodaja lahko oproščena davka. V skladu s § 3 odd. 1. točka 11. Uredbe o oprostitvah plačila davka na blago in storitve ter pogojih za uveljavljanje teh oprostitev, dejavnosti, ki jih lastniki stanovanjskih prostorov, ki tvorijo stanovanjsko skupnost, opravljajo v določeni nepremičnini za osebe, ki jih uporabljajo na podlagi zakonitega lastninska pravica, ki ni lastništvo (npr. najem) prostorov, za katere se neodvisno od lastnika zaračunava pristojbina v smislu zakona o varstvu najemnikov pravic, če se ti prostori uporabljajo izključno za bivanje.Neodvisne pristojbine iz te določbe so pristojbine za dobavo električne energije, plina, vode v prostore ter zbiranje odplak, odpadkov in tekočih odpadkov.

Pavšalna obdavčitev najemnin nepremičnin: kakšne stopnje>

Žal ni podobne izjeme za prostore v fondu stanovanjskih skupnosti, nestanovanjske prostore in stanovanjske prostore, najete za druge namene kot za stanovanje (na primer za podnajem). Podobno je pri najemu enostanovanjske hiše in prefakturiranju komunalnih storitev najemniku. Preprodaja komunalnih storitev v takih primerih ni oproščena plačila DDV. Tukaj je mogoče uporabiti le do 200.000. PLN promet na leto.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 11. marca 2004 o davku na dodano vrednost (Uradni list iz leta 2018, točka 2174, s spremembami)
  • Zakon z dne 21. junija 2001 o varstvu pravic najemnikov, stanovanjskih virih občine in spremembi civilnega zakonika (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2018, točka 1234, s spremembami)
  • Uredba ministra za finance z dne 20. decembra 2013 o oprostitvah plačila DDV in pogojih za uporabo teh oprostitev (Uradni list iz leta 2018, točka 701, s spremembami)

Pomagajte razvoju spletnega mesta, delite članek s prijatelji!

Kategorija: