Kdaj je možno hitreje odstraniti nezaželenega najemnika in odpovedati najemno pogodbo - če je pogodba sklenjena za določen čas ali za nedoločen čas, brez roka? Kakšen je odpovedni rok za najemnika in najemodajalca? Kakšni so lahko razlogi za prekinitev najema?

Če se najemnik izkaže za nepoštenega, dlje kot traja odpovedni rok za najemno pogodbo in s tem v zakonu določen postopek, večja je izguba etažnega lastnika. Kratek odpovedni rok je tudi preprosto ugoden. Omogoča vam veliko bolj fleksibilno odločanje o lastni nepremičnini.

Številni najemodajalci pa ne vedo, da ne morejo prosto določati odpovednega roka najema. Veljajo zakonska pravila. Res je, da se lahko z najemnikom dogovorite za drugačen odpovedni rok, ki pa ne more biti krajši od tistega, ki ga določa pravilnik.

Prekinitev najemne pogodbe za nedoločen čas

Če trajanje najema ni določeno (torej imamo pogodbo za nedoločen čas), potem - v skladu s čl. 673 k.c. - tako najemodajalec kot najemnik lahko odpoveta najemno pogodbo s pogodbenimi roki (navedeni v pogodbi), le če teh rokov ni, morata spoštovati zakonske roke. Zakonski odpovedni roki za najem so naslednji:

  • če se najemnina plačuje v časovnih presledkih, daljših od enega meseca, se lahko najemna pogodba prekine najpozneje 3 mesece vnaprej ob koncu koledarskega četrtletja;
  • če se najemnina plačuje mesečno - najemna pogodba se lahko prekine en mesec vnaprej ob koncu koledarskega meseca;
  • če se najemnina plačuje v še krajših časovnih presledkih - najemna pogodba lahko prekine 3 dni vnaprej;
  • če je najem dnevni - najem se lahko prekine 1 dan vnaprej.

Prekinitev najemne pogodbe za določen čas

Če pa je trajanje najema določeno, lahko najemodajalec in najemnik odpoveta najemno razmerje (tj. končata ga pred dogovorjenim datumom) v primerih, določenih v pogodbi. Torej, če pogodba ne določa nobenih dogodkov, ki bi stranki dajali pravico do njene odpovedi, velja do dogovorjenega datuma.

Žal so zgornji predpisi splošni in veljajo za najem kot tak (npr. najem nepremičnine, avtomobila itd.).

Drugače je v primeru najema prostorov za nedoločen čas. Odpoved take pogodbe je urejena v 2. čl. 688 civilnega zakonika, v skladu s katerim se najemnina prostorov lahko odpove najpozneje 3 mesece vnaprej ob koncu koledarskega meseca, ko se najemnina plačuje mesečno.In če bi bilo vedno tako, bi bila situacija jasna. Vedeti pa morate, da to določilo velja za najem poslovnih prostorov, v primeru najema stanovanjskih prostorov pa le ob odpovedi najemnika.

Če najemodajalec želi odpovedati stanovanjsko najemno pogodbo - ne glede na to, ali je sklenjena za določen ali nedoločen čas - veljajo omejevalni predpisi, ki ščitijo najemnike.

Odpoved najemne pogodbe za stanovanje - kdaj lahko to stori najemodajalec

Odpoved najemne pogodbe s strani lastnika stanovanja je dovoljena samo v primerih, navedenih v čl. 11. člena Zakona o varstvu najemnikov pravic. Najemodajalec lahko torej pisno odpove najemno pogodbo - najpozneje en mesec vnaprej, ob koncu koledarskega meseca - če najemnik:

  • kljub pisnemu opozorilu še naprej uporablja prostor v nasprotju s pogodbo ali v neskladju z njegovim namenom ali zanemarja svoje dolžnosti in s tem povzroči nastanek škode ali uniči naprave, ki so namenjene skupni rabi stanovalcev, ali ali vztrajno krši hišni red in otežuje uporabo drugih prostorov;
  • zamuja s plačilom najemnine, drugih dajatev za uporabo prostorov ali dajatev, neodvisnih od najemodajalca, ki jih najemodajalec zaračunava le v primerih, ko najemnik ni sklenil pogodbe neposredno s ponudnikom komunalnih storitev ali storitev , za najmanj 3 polna plačilna obdobja kljub temu, da ga je pisno opozoril na namero o prekinitvi pravnega razmerja in določil dodatni enomesečni rok za plačilo zapadlih in tekočih terjatev. To pomeni, da morate na možnost oddaje odpovedi najemniku čakati do 4 mesece. Nepoštenega najemnika se torej lahko legalno znebiš šele po 5 mesecih - seveda pod pogojem, da se hoče izseliti (sicer moraš počakati na sodbo sodišča o izselitvi);
  • dala v najem, podnajem ali dala prostore ali njihove dele v brezplačno uporabo brez zahtevanega pisnega soglasja lastnika;
  • uporablja prostore, ki jih je treba izprazniti zaradi rušenja ali obnove objekta, lastnik pa mora v takšnih situacijah najemniku zagotoviti nadomestni prostor na lastne stroške za obdobje, ki ni daljše od enega leta.Po tem roku je lastnik dolžan popravljene prostore dati na razpolago najemniku po najemni pogodbi. Najemnina za nadomestni prostor, ne glede na njegovo tehnično opremljenost, ne sme biti višja od najemnine za obstoječe prostore.

Določanje drugih odpovednih rokov v pogodbi v zgornjih situacijah (naštetih v členu 11(2)) bo neučinkovito, razen če bi bili ugodnejši za najemnika (tj. daljši).

Če je lastnik najetega prostora spremenil načrte in želel v njem živeti sam (ali ga dal na razpolago polnoletnemu potomcu, predniku ali osebi, do katere ima preživninsko obveznost), lahko v skladu s 1. čl. . 11 sekund 4-5 prekinite najem:

  • najpozneje šest mesecev vnaprej, ob koncu koledarskega meseca - če je najemnik upravičen do stanovanja, v katerem lahko biva v pogojih, kot da bi dobil nadomestno stanovanje, ali bo najemodajalec mu zagotovi nadomestno stanovanje.Pri nadomestnih prostorih mora višina najemnin in pristojbin, razen od lastnika neodvisnih pristojbin, upoštevati razmerje med površino in opremljenostjo nadomestnih prostorov ter prostorov, ki se oddajajo;
  • najkasneje 3 leta naprej, ob koncu koledarskega meseca, če najemniku ne zagotovi nadomestnega prostora in najemnik do tega prostora ni upravičen. Ne smemo pozabiti, da predpisi ščitijo predvsem starejše najemnike. Če je najemnik na dan prejema odpovedi star več kot 75 let in po poteku odpovednega roka ne bo imel več pravnega naslova na drugem stanovanju, v katerem lahko živi, ali osebe, ki so zavezane za plačilo preživnine. zanj bo obvestilo začelo veljati šele v trenutku njegove smrti (člen 11(12)).

Zakon predvideva še dva druga primera (tretji odstavek 11. člena), v katerih lahko lastnik prostorov odpove najemno pogodbo, vendar se ti nanašajo predvsem na občinske prostore, ne na prosti trg:

  • najemnik ni živel v najetem stanovanju več kot 12 mesecev (velja šestmesečni odpovedni rok);
  • najemnik ima lastninsko pravico na drugem lokalu v istem ali bližnjem kraju, ga lahko uporablja in prostor izpolnjuje pogoje za nadomestni prostor (odpovedni rok enega meseca).

Poleg tega nam zakonodajalec "milostno" omogoča, da tožimo najemnika, če želimo odpovedati pogodbo iz razloga, ki ni določen v zakonu. Po čl. 11 sekund 10 iz pomembnih razlogov, ki niso navedeni v odd. 2 lahko lastnik vloži tožbo za prenehanje pravnega razmerja in naloži sodišču izpraznitev prostorov, če se stranki nista sporazumeli o pogojih in datumu prenehanja tega razmerja. Ali je to rešitev, ki zadovolji najemodajalca, ki preprosto želi imeti možnost razpolaganja s svojo lastnino? Seveda ne. Pomeni le vlečenje zadeve po sodni poti.Kaj torej storiti?

Rešitev bo sklenitev najemnih pogodb za določen čas, po možnosti na podlagi občasnih najemov.

Prednosti najema za določen čas

Tudi najemne pogodbe za določen čas ni mogoče odpovedati, razen v primerih, ki so navedeni v Zakonu o varstvu najemnikov, vendar:

  • prvič, razen v okoliščinah, ki jih predvideva pogodba, in izjemnih situacij, ko je prostor neprimeren za bivanje, najemnik le-te tudi ne more odpovedati. To je pomembno, ker pomaga pri stabilnem upravljanju najema in zagotavlja dohodek za določeno časovno obdobje;
  • drugič, pogodba se sčasoma izteče sama od sebe, kar vam daje možnost, da se nezaželenega najemnika znebite/zamenjate brez iskanja izgovorov. Naj spomnimo, da pogodba za nedoločen čas, razen situacij, ko najemnik očitno nekaj »narobe«, ne daje takšne možnosti. Za prekinitev pogodbe je torej treba počakati na hujšo kršitev s strani najemnika.

Z vidika najemodajalca bo torej najboljša rešitev sklenitev najemne pogodbe za čim krajši čas in zbrati visoko varščino, ki bo morda vsaj delno pokrila morebitne finančne izgube, če najemnik ne bo plačeval najem.

Občasni najem - takšno pogodbo je lažje prekiniti

Najvarnejša vrsta najema, ki trenutno deluje v poljskem pravnem sistemu, je tako imenovani občasni najem, ki ga ureja zakon o varstvu pravic najemnikov. To je pogodba za določen čas, vendar najemnik:

  • da najemodajalcu izjavo v obliki notarskega zapisa o prostovoljni predložitvi v izvršbo v primeru neizpolnitve pogodbe;
  • označuje drugo nepremičnino, kamor se bo preselil, ko bo moral zapustiti najeto bivališče;
  • prilaga tudi izjavo lastnika te druge nepremičnine, da jo bo vzel pod svojo streho (na željo najemodajalca mora imeti izjava notarsko overjen podpis).

Najemodajalec pa mora sklenitev občasne najemne pogodbe prijaviti svojemu davčnemu uradu v 14 dneh od dneva pričetka najema.

Najem stanovanja: kako do dobrega najema>

Zgornja pravila vam omogočajo, da nepoštenega najemnika hitro odstranite iz prostorov. Na podlagi »navadne« najemne pogodbe bi morali počakati do konca sodnega postopka. V primeru občasnega najema lastnik takoj po tem, ko je najemniku določil dodatni rok odplačila in ga ni izpolnil, na sodišču zahteva, da se klavzula o izvršbi vpiše v notarski zapis. Če je klavzula veljavna, gre zadeva k sodnemu izvršitelju in poteka po posebnem poteku.

Splača se občasno podpisati najemno pogodbo, žal pa v praksi mnogi lastniki tega ne storijo, ker se bojijo izgube strank. Takšna pogodba vključuje potrebo po predložitvi dodatnih dokumentov in kritju notarske pristojbine (210 PLN).

Odpoved najemne pogodbe - kateri razlogi so lahko zapisani v njej

Dvojni predpisi (civilni zakonik in zakon o varstvu najemnikov), ki urejajo najem, olajšajo napako nepoznavalcu, še posebej, ker se tudi v literaturi in sodni praksi pojavljajo nasprotna mnenja o možnosti odpovedi najemne pogodbe .

Na primer, najemna pogodba za določen čas se lahko odpove pred rokom, če nastopijo okoliščine, predvidene v pogodbi (npr. lastnik želi prodati stanovanje). Katalog teh okoliščin in klavzula o predčasni prekinitvi pogodbe morata biti zato vključena vanj.

Obstajajo mnenja, po katerih je katalog teh odpovednih razlogov lahko tako nejasno oblikovan, da je možno kadarkoli prekiniti pogodbo. To je odpovedna klavzula zaradi "pomembnega razloga" , ki vam omogoča predčasno prekinitev pogodbe.

Kako obračunati komunalne stroške in DDV pri najemu nepremičnin>

Pravniki pa navajajo, da so "pomembni razlogi" lahko razlog za odpoved pogodbe, vendar na strani najemnika, ko gre za najemodajalca - le v primeru nestanovanjskih prostorov. Če je predmet najemne pogodbe stanovanje, je glede odpovedi s strani lastnika še vedno prevladujoča določba zakona o varstvu najemnikovih pravic. In to, kot je že prikazano zgoraj, drastično zoži katalog razlogov, ki najemodajalcu omogočajo odpoved najemne pogodbe za stanovanje. Vredno si je zapomniti, saj pogodbe pogosto vsebujejo fraze, ki se izkažejo za neučinkovite.

Kategorija:

Hišna operacija