Podatke o parceli, ki smo jih dobili od prodajalca, moramo preveriti sami ali s pomočjo zaupanja vrednega nepremičninskega agenta ali notarja. Najprej morate preveriti, kdo je lastnik parcele in ali ni obremenjena s hipoteko ali pravicami tretjih oseb

Kaj preveriti pred nakupom parcele za gradnjo hiše? Kakšno parcelo kupiti? Glavna stvar je zagotoviti, da lahko na njej dosežete svoj sanjski dom.

Katere stavbe so najbolj iskane?

Gradbena zemljišča zunaj mesta so najbolj iskana, običajno na rahlo osamljenem mestu. Vsak moški ima različne zahteve. Ko se odjemalec odzove na določen oglas, ga vprašam, zakaj ta zaplet, kaj mu je bilo všeč v tem. In potem običajno slišim, da potrebuje mir, zato naj bo zaplet velik, 2-3 tisoč. m 2 . Ko pa se postavimo nanjo in stranka vidi, s čim se bo morala soočiti - ker jo je treba urediti in vzdrževati - si premisli. Običajno se konča pri 1-1, 5 tisoč. m 2 .

Enako z okolico. Najprej slišim: želimo živeti daleč stran od ljudi. Toda med pogovori se na primer izkaže, da mož pogosto odhaja, žena pa ostane sama z otroki, zato bi bila okolica koristna.

Včasih je bil trend, da se je veliko ljudi preselilo iz mesta, vendar ga je življenje preverilo in isti mesti so se vrnili v mesta. Zdaj obstaja težnja po gradnji manjših hiš. Stranke so se učile iz izkušenj 2006–2008, ko so vzele posojila za 110% in gradile velike hiše na velikih zemljiščih, zdaj vedo, da je življenje lahko drugačno. Hiša mora biti zgrajena, dokončana in vzdrževana. Otroške spalnice velikosti 25 m 2 ? Te potrebe ni.

Kakšno parcelo kupiti: gozdnato ali golo?

Vlagatelji redko iščejo gole zazidljive parcele. Možno je razviti zemljišče, ustvariti to zeleno površino, vendar to zahteva čas. Mnogi celo iščejo gozdne parcele.

Se vlagatelji bojijo nakupa gozdnih parcel?

Nočejo živeti v puščavi. To so področja, ki jih zajema razvojni načrt. Na primer, gozdne parcele s površino približno 4 tisoč. m 2 z omejitvijo zazidane površine na 400 m 2 . Če sedanji razvojni načrt predvideva stanovanja, ga komunala verjetno ne bo spremenila in ne bo uvedla močne industrije, storitev ali odlagališč.

In ko takšnega načrta ni? Prijaviti se morate za gradbene pogoje. Občina ima za načrt pripravljeno študijo, v kateri je zapisana, v katere smeri bo šla. Na drugi strani lahko občina študijo spremeni in določi drugačen načrt. Zato je bolje iskati parcele, ki jih načrt že zajema.

Ali kupci kupujejo razvite parcele, pripravljene za razvoj?

Večina jih. Če nekdo namerava začeti graditi hišo hitro, bi rad imel pripravljene povezave ali priložnost, da jih v kratkem času naredi. Če kupi zemljišče in ve, da ga ne bo več let gradil, na takšne stvari ni pozoren. Pogosto kupci raje plačajo manj za zemljišče in šele čez nekaj časa pripeljejo medije, zgradijo ograjo. Dobro je, ko novi lastniki skupine zemljišč, oddaljenih od glavne ceste in omrežja, skupaj organizirajo oskrbo z mediji.

Ali stranke o takih možnostih obveščate? Da. Kupci sprašujejo: Parcelo bom kupil ceneje, a kakšne so moje možnosti za povezavo z omrežjem? In jaz jim jih predstavljam: "Na glavni asfaltni cesti so mediji. Od te parcele je do njih 200 m, toda okoli so sosedje, ki imajo enak problem, prosim, dajte se. "

Čeprav lahko vsakdo kupi obdelovalne površine, manjše od 0, 3 ha, ni mogoče vedno odstraniti kmetijstva. V občini morate to ugotoviti

Se stranke vprašajo, kdo bo njihov sosed pri nakupu parcele?

Če gre za nerazvite parcele, ne sprašujejo. Če je zgrajeno, da. Prispejo popoldne, zvečer, pogledajo, kaj se dogaja na sosednjih posestvih, preverijo, kako so razvite, ali so hiše končane. Po drugi strani prodajalci vržejo soseda, če živi poleg prodane parcele.

Torej razmišljajo o ploskvi kot naložbi? Če je na lepo razvitem območju, sosedje pa kulturni, bo posest pridobila na vrednosti. Seveda. Lahko si zgradite čudovito vilo, če pa ima sosed za kokošnico za ograjo, zavijanje psov in nered, bo vrednost nepremičnine močno padla in bo prišlo do težav s prodajo.

In če so v soseski urejene stavbe, ki ne vzbujajo pomislekov glede varnosti, potem nepremičnina v očeh kupcev takoj zraste.

Kaj skrivajo prodajalci parcel? V katere paste se lahko zapletete pri nakupu parcele?

Prodajalci običajno nimajo znanja o razvojnih načrtih in pravicah predkupne pravice občine ali državnih gozdov. Nepremičninski agenti, ki območje poznajo že leta, so se tukaj izkazali za koristne. Prav tako vedo, na primer, kje in na kakšni globini je lahko podzemna voda, zato bodo kupca takoj pozvali, da na dani parceli ni bolje zgraditi hiše s kletjo.

Kaj pomeni pravica do prve zavrnitve? Lahko izgubite zaplet?

Izgubi št. Sestavlja se pogojna prodajna pogodba in tak notarski akt se pošlje pooblaščenemu organu. Če ima pravico do prve zavrnitve, jo lahko uveljavi ali ne (mora imeti 30 dni časa za odločitev).

Koliko lahko stane storitev posrednika pri nakupu parcele?

5% zneska transakcije. Plačilo pobiramo samo z ene strani transakcije. Če imam pogodbo s prodajalcem, zastopam njegove interese. Da, kupcu sem na voljo, ker se zanima za premoženje moje stranke, vendar morda na primer ne zahteva pogajanj v njegovo korist.

Katere dokumente je treba preveriti pred nakupom parcele?

Preverimo zemljiško in hipotekarni register, ali je prodajalec vanj vpisan. Če ne, ker je na primer pridobil nepremičninsko dediščino in svoje pravice v knjigi še ni razkril, zahtevamo dokument, ki potrjuje, da je lastnik (npr. Notarsko dejanje potrditve dedovanja).

Koristno bo tudi potrditi poravnavo davčnih obveznosti za nakup dedovanja / darovanja / izstopa iz skupnega lastništva.

Preveriti moramo tudi vrste zemljišč v izvlečku iz zemljiške knjige, ali zanje ne velja omenjena predkupna pravica.

Če želi kupec uporabiti posojilo, se mora sprijazniti s tem, da bodo potrebne tri pogodbe: predhodna, ki bo banki omogočila začetek postopka, nato pogojni sporazum, ki ga bo treba poslati v gozdno okrožje / občino, in na koncu pogodba o prenosu, ki sproži posojilo .

V občinski pisarni preverjamo, ali je parcela vključena v razvojni načrt, ki ga zagotavlja, ali ni omejitev za stavbo. Dogaja se, da ima stranka že zasnovo stavbe z ravno streho, na podeželju pa je to redko dovoljeno.

V drenažnem sistemu poviat je vredno preveriti, ali so na parceli odtočne naprave, ki bodo omejile možnost gradnje.

V nekaterih situacijah je še vedno uporabno potrdilo komunale, ki pokriva območje z revitalizacijo ali starešino o odvzemu parcele s poenostavljenim gozdnogospodarskim načrtom.

Kakšna je razlika med ponudbeno in transakcijsko ceno?

Pogosto slišim od prodajalcev: dodajmo nekaj k ceni, ker bodo voljni želeli barantati. Kupci po drugi strani ponujajo veliko nižji znesek od začetnega. Preizkušajo vzdržljivost, "bolečinsko točko" lastnika. Pri takšnih pogajanjih je običajno veliko čustev in lahko pretiravate, s čimer kršite ponos prodajalca. Potem ni nobene vrnitve k pogajanjem.

Koliko lahko zaslužite s ceno?

Največ 5 do 10%.

Kdaj je najboljši čas za nakup parcele?

Če si bomo ploskev ogledali pozno spomladi ali poleti, je zelen in ptice pojejo, vse nam je všeč. Ko se odločite za nakup, je enostavno narediti napako. Lahko se izkaže, da nas bodo, ko listje pade v bližnji gozd, gledali skozi okna dnevne sobe na drobnajoči se kmetiji v bližini.

Torej ne sodite zaplet, ko je lepo in vse cveti, le ko je grdo?

Da, najbolje je, kadar ne more biti slabše - hladno, deževno. Videli bomo, če voda steče v tla in kako izgleda cesta. Ker če imamo lep avto in ga peljemo po neasfaltirani cesti, bomo v pisarno prišli z blatom na strehi.

Kaj morate še vedeti?

To zemljišče, tako kot prostori, ima lahko obremenitve, na primer služnosti. Vedno moramo preveriti dokument o pridobitvi nepremičnine s strani trenutnega lastnika, na primer notarski list ali odredbo sodišča. Če je zemljišče kupil kot donacijo ali dediščino, preverimo, ali obstajajo kakšni dodatni zadržki ali določbe. Ker je morda njegov predhodnik nepremičnino kupil s služnostjo drugega lastnika ali služnostjo potrebne poti. V zemljiško knjigo in hipoteko niso razkrite vse obremenitve. Ni dovolj, da preverite, ali je v knjigi hipoteka.

Pri nakupu parcele se srečujemo s številnimi neznankami. Mogoče bi bilo lažje kupiti hišo …

Lažje je, ker je v tem primeru večina opredeljenih vprašanj že preverjena pred izdajo gradbenega dovoljenja. In če imamo posebne razvojne načrte in izbran projekt, se težave povečajo - potem nas ne morejo voditi lepota kraja in odlična lokacija, temveč tudi, ali lahko v njem dosežemo tisto, kar bi si želeli.

Piotr Baran je govoril

Kategorija:

Vrtnarjenje