Kako investitorji ščitijo interese kupcev stanovanj? Ali stanovanjski depozitni računi in druge rešitve zagotavljajo, da po sklenitvi pogodbe z razvijalcem ne bomo izgubili denarja?

Kazalo

  1. Ecpus računi pred spremembo predpisov
  2. Odpiranje in zapiranje depozitnih računov na nov način
  3. Razvojne pogodbe na vseh stopnjah gradnje stanovanj
  4. Obveznosti razkritja novih razvijalcev
  5. Domneva o priznanju napak v prostorih
  6. Zavrnitev sprejema stanovanja
  7. Napake, odkrite po prejemu
  8. Varnost v primeru bankrota
  9. Kupce ščiti tudi Razvojni jamstveni sklad

Zakon z dne 20. 5. 2021 o varstvu pravic kupcev stanovanja ali enostanovanjske hiše in o razvojnem jamstvenem skladu (v nadaljevanju: Zakon o projektantih) je začel veljati 1. 7. 2022 - po osmih letih veljavnosti predhodnika. Med drugim je spremenila orodja za zaščito sredstev kupcev na odprtih računih.

Ecpus računi pred spremembo predpisov

Po predpisih prejšnjega zakona je bil nosilec projekta dolžan kupcem zagotoviti vsaj enega od naslednjih zaščitnih ukrepov:

  • zaprt stanovanjski depozitni račun - to je bančni račun investitorja, na katerem se zbirajo sredstva, ki jih kupec plača za namene, določene v pogodbi o gradnji.Dvig položenih sredstev s tovrstnega računa se izvede enkrat, po prenosu lastninske pravice na kupca;
  • odprt stanovanjski depozitni račun, s katerega poteka plačilo sredstev, ki jih položi kupec v skladu s časovnim načrtom razvojnega projekta, določenim v tej pogodbi;
  • odpri stanovanjski depozitni račun z bančno/zavarovalniško garancijo - uporaba dodatne garancije je potrošniku v primeru stečaja investitorja zagotovila izterjavo celotnega zneska sredstev, ki jih je plačal po pogodbi o graditelju.

Kupec je imel pravico od banke, ki vodi račun, zahtevati podatke o opravljenih pologih in dvigih. Pravico do odpovedi pogodbe o depozitnem računu je imela le banka, ki je to lahko storila le iz tehtnih razlogov. Banka je imela tudi obveznosti nadzora v zvezi z razvojnim projektom, preden je izvajalcu izplačala iz odprtega računa.

Poleg tega stari zakon določa predpogodbene obveznosti investitorjev, vpis terjatev kupca v zemljiško in hipotekarno knjigo, ureditev prevzema prostorov in vlaganja reklamacij zaradi napak na predmetu gradbene pogodbe, pravico do odstopa od pogodbe in predpisov o postopku v primeru stečaja izvajalca.

  • Spletni in tradicionalni zemljiški in hipotekarni register 2023 – kako uporabljati?

Besedilo določb, ki opredeljujejo vsebino zakona, nekatere definicije in vsebina razvojne pogodbe so povzročali dvome pri interpretaciji. To je privedlo do prakse, da se določbe zakona uporabljajo le za pogodbe, za katere ni bila izdana odločba o uporabnem dovoljenju oziroma v primeru enodružinske hiše ni bila predložena obvestilo o dokončanju gradnje. To pa je omejilo možnost zaščite kupca v primeru, ko je bila pogodba z izvajalcem sklenjena po končani gradnji.

Indezident je po pridobitvi uporabnega dovoljenja lahko sklepal pogodbe, v katerih se je obseg njegove obveznosti razlikoval od gradbene pogodbe, ker ni več zajemala faze gradnje, temveč le obveznost vzpostavitve ločene lastninske pravice in prenesite ga. Vendar pa kupec po sklenitvi tovrstne pogodbe in plačilu polne cene stanovanja ali enodružinske hiše ni postal njen lastnik. Prenos lastništva je potekal na podlagi druge pogodbe in v drugem času. Stari predpisi prav tako niso zajemali novih stanovanj ali enodružinskih hiš, ki so nastale s prezidavami (na primer nekdanje tovarne, hoteli itd.).

Stari predpisi prav tako niso urejali vprašanja sklepanja rezervacijskih pogodb s strani nosilca projekta s kupcem in provizije na ta račun.

Odpiranje in zapiranje depozitnih računov na nov način

Kljub večletnemu delovanju določil prejšnjega razvojnega zakona niso bili uporabljeni instrumenti v obliki bančne ali zavarovalniške garancije, ki predstavlja dodatno zavarovanje odprtih depozitnih računov.Trg so bili skoraj izključno odprti računi brez dodatnega zavarovanja in v precej manjši meri zaprti depozitni računi.

Odprti depozitni račun, ki ga razvijalci najpogosteje uporabljajo, kupcu ne zagotavlja popolne zaščite v primeru bankrota razvijalca. Kljub spremembam v stečajnem postopku nad gradbeniki, ki veljajo od 1. januarja 2016, še vedno obstaja tveganje, da bo kupec izgubil tako vplačana sredstva kot samo nepremičnino.

Zaprt račun pa zagotavlja vračilo vseh vplačanih sredstev kupca v primeru stečaja razvijalca, izogibanja izpolnitvi pogodbe o razvoju, odpovedi pogodbe o vodenju računa s strani banke, kot tudi odstop od pogodbe s strani kupca ali razvijalca. Ti kupcu prijazni pravilniki se niso spremenili.

Zaradi nizkega zanimanja za bančne in zavarovalniške garancije z odprtimi depozitnimi računi in nezadostne zaščite pravic kupcev je bilo odločeno, da se ta dodatna zavarovanja črtajo iz zakona.Istočasno je bil ustanovljen Jamstveni sklad za razvijalce, v katerega morajo razvijalci plačati prispevke za vsako plačilo kupca na depozitni račun stanovanja.

Novi predpisi določajo, da je investitor, ki začne s prodajo, dolžan skleniti pogodbo o odprtem ali zaprtem stanovanjskem depozitnem računu za ti razvojni projekt. V primeru ločitve naložbenih nalog od projekta je nosilec, ki začne s prodajo, dolžan skleniti pogodbo o depozitnem računu za vsako nalogo posebej.

Novi zakon o razvijalcih torej predvideva dva depozitna računa:

  • otwarty, iz katerega poteka izplačilo deponiranih sredstev izvajalcu med potekom del na gradbišču, v skladu s terminskim planom izvedbenega projekta ali investicijske naloge;
  • zaprt, iz katerega se položena sredstva izplačajo izvajalcu enkratno, po prenosu vsake pravice iz sklenjene razvojne pogodbe na kupca.

Lastnik računa je razvijalec, sredstva, položena na tak račun do plačila razvijalcu, pa so last kupca. Plačila na račun izvaja skladno s potekom projekta. Višina plačil je odvisna od dejanske stopnje izvedbe posameznih gradbenih faz, določenih v njenem terminskem planu. Razvijalec mora kupca obvestiti na papirju ali drugem trajnem nosilcu podatkov o zaključku določene stopnje ali naloge.

Povezava plačil na stanovanjski depozitni račun s potekom gradbenih del vam omogoča zmanjšanje tveganja izgube sredstev, ki jih je plačal kupec v primeru morebitnega stečaja projektanta ali banke.

Igralec je dolžan voditi stanovanjski depozitni račun do prenosa lastništva zadnje gradbene pogodbe, sklenjene v okviru razvojnega projekta ali investicijske naloge. Nova ureditev uvaja tudi načelo, da ima le banka pravico ukiniti stanovanjski depozitni račun in le iz pomembnih razlogov.

Razvojne pogodbe na vseh stopnjah gradnje stanovanj

Za vsako pogodbo, ki jo projektant sklene s kupcem in na podlagi katere se izvajalec zaveže vzpostaviti pravice iz pogodbe, veljajo določila veljavnega Zakona o gradnji projektantov - ne glede na to, ali je pogodba sklenjena pred, med ali med gradnjo. tudi po zaključku.

Zaveza razvijalca vključuje:

  • v primeru ponujanja stanovanjskega prostora v času gradnje, pred pridobitvijo odločbe o uporabnem dovoljenju - gradnji objekta, vzpostavitvi ločenega lastništva prostora in prenosu lastništva tega prostora na kupca (tj. obveznosti klasični razvojni sporazum). Podobno bo v zvezi z enodružinsko hišo obveznost projektanta vključevala gradnjo te hiše in prenos lastninske pravice na nepremičnini, zgrajeni z enodružinsko hišo, ali trajno užitovanje zemljišča in lastninsko pravico na -na njej zgrajena družinska hiša, ki predstavlja ločeno nepremičnino;
  • v primeru ponujanja pozidanih prostorov, za katere je nosilec projekta pridobil uporabno dovoljenje, vendar pred vzpostavitvijo ločenega lastništva tega prostora - vzpostavitev te pravice in prenos na kupca;
  • v primeru ponudbe pozidanega stanovanja, za katerega je že vzpostavljeno ločeno lastništvo stanovanjskega stanovanja - prenos lastninske pravice tega stanovanja na kupca. Kadar se pogodba nanaša na enodružinsko hišo, se obveznost projektanta nanaša na prenos lastninske pravice na nepremičnini, zgrajeni z enodružinsko hišo, na kupca ali trajnega užitka zemljišča in lastninske pravice na enodružinski hiši. na njem postavljena in predstavlja ločeno nepremičnino (torej vsi elementi klasično razumljene prodajne predpogodbe).

Pomembno je, da določbe zakona o graditeljstvu veljajo tudi za pogodbe, ki jih sklenejo podjetniki, ki niso investitorji, in prodajajo nova stanovanja/hiše potrošnikom (t.i. flippy).

Pogodba z izvajalcem ne sme vsebovati določil, ki so za potrošnike manj ugodna od predpisov, ki jih določa zakon. Vse določbe, ki jih investitorju uspe preriniti v okviru svojih pogodb in ki bodo oslabile položaj kupcev (pod nivojem, ki ga določa novi zakon), je treba obravnavati kot neučinkovite.

Obveznosti razkritja novih razvijalcev

Potencialni kupec, ki ga zanima sklenitev rezervacije ali gradbene pogodbe, ima pravico seznaniti se z odločbo o uporabnem dovoljenju, potrdilom o samostojnosti prostora, aktom o ustanovitvi ločenega lastništva prostora in soglasjem. banke ali drugega hipotekarnega upnika za neobremenjeno ločitev prostorov ali dokument, ki vsebuje zavezo o dajanju takega soglasja.

Po drugi strani pa mora razvijalec v informacijskem prospektu med drugim dodatno navesti:

  • datum pravnomočnosti odločbe o uporabnem dovoljenju oziroma datum zaključka gradnje enostanovanjske hiše;
  • površina stanovanja ali enodružinske hiše;
  • njihova cena;
  • datum izdaje potrdila o neodvisnosti stanovanja;
  • datum ustanovitve njegovega ločenega lastništva;
  • informacija o enotnem jamstvenem limitu v primeru stečaja banke, pri kateri se vodi račun stanovanjskega sklada.

Nosilec projekta je dolžan informacijski prospekt dostaviti na brezplačnem trajnem nosilcu podatkov osebi, ki se zanima za nakup stanovanja/hiše - ne glede na to, ali je tako zahtevo izrazila.

Domneva o priznanju napak v prostorih

Za boljšo zaščito pravic kupca je zakon o razvijalcih uvedel tako imenovano domnevo priznanja napak.

Prevzem stanovanja se izvede po pridobitvi pravnomočnosti odločbe o uporabnem dovoljenju, v prisotnosti kupca. Stranki sestavita zapisnik o prevzemu, v katerem so med drugim navedene ugotovljene napake prostora z navedbo, ali so bistvene ali nebistvene.Poleg tega lahko poročilo vključuje zavrnitev prevzema prostorov s strani kupca zaradi ugotovljenih pomembnih napak in priznanje pomembne napake s strani razvijalca ali zavrnitev takega priznanja.

Razvijalec ima 14 dni od podpisa protokola, da napake prizna ali jih zavrne (z razlogi za zavrnitev). Pomembno je, da se v primeru odsotnosti odgovora razvijalca v zgoraj navedenem roku domneva, da je molče priznal napake. Prejšnji razvojni zakon ni predvideval nobenih sankcij za razvijalce v zvezi s tem, zaradi česar so včasih zamudili roke in kupce držali v negotovosti.

Izvajalec ima 30 dni časa od podpisa protokola, da odpravi ugotovljene napake stanovanja ali hiše. Če kljub skrbnemu ravnanju ne odpravi napak v tem roku, je dolžan navesti drug datum in utemeljiti zamudo. Vendar novi rok, ki ga zagotovi razvijalec, kupcu ne sme povzročiti nepotrebnih nevšečnosti.

Zakon tudi določa, da ima kupec pravico zahtevati odpravo napak na stroške nosilca projekta, če le-ta pomanjkljivosti ni odpravil v 30 dneh in za to ni določil dodatnega roka oziroma jih ni odpravil. napake v dodatnem roku, ki ga navede kupec.

Zavrnitev sprejema stanovanja

Predpisi določajo, da lahko kupec zavrne prevzem blaga, če pri prevzemu ugotovi, da ima stanovanje/enostanovanjska hiša bistveno napako, hkrati pa je investitor noče prepoznati v zapisniku. . Trenutna praksa kaže, da kupci pogosto niso imeli možnosti zavrniti prevzema prostorov zaradi bistvenih napak, tudi če je narava teh napak onemogočala uporabo prostorov.

Če razvijalec ugotovi stvarno napako, velja enak postopek kot je opisan zgoraj (30 dni za popravilo ipd.), le da je po poteku roka za odpravo stvarne napake kupec upravičen do odstopa od pogodbe. iz pogodbe.

Če kupec zavrne prevzem blaga zaradi stvarne napake, se stranki dogovorita o novem datumu prevzema, ki razvijalcu omogoča odpravo napake pred ponovnim prevzemom.

Ponovna zavrnitev prevzema zaradi bistvene napake (v okviru ponovnega prevzema) ima za posledico obveznost kupca predložiti mnenje izvedenca gradbene stroke.Kupec mora v enem mesecu od zavrnitve zaprositi za mnenje gradbenega geodeta. V času čakanja na mnenje izvedenca je sklenitev pogodbe o prenosu lastninske pravice prostorov na kupca začasno odložena. Če cenilec potrdi obstoj bistvene napake, lahko kupec odstopi od pogodbe, strošek mnenja pa nosi izvajalec. Če strokovnjak ne potrdi obstoja takšne napake, krije kupec stroške mnenja in je dolžan prevzeti prostor.

Zakon pa ne določa, ali lahko investitor zavrne izročitev prostora, če kupec prijavi bistveno napako in ne uveljavlja pravice do zavrnitve prevzema. Domnevati je treba, da razvijalec nima te pravice.

Odklonitev prevzema prostorov s strani kupca zaradi bistvenih napak stanovanja/hiše ne vpliva na rok prenosa lastništva stanovanja na kupca, s čimer naj bi spodbudila investitorje k hitrejši odpravi teh napak, ker ko poteče rok za prenos teh pravic in napake ne bodo odpravljene, ima kupec pravico do odstopa od pogodbe.

Žal predpisi ne opredeljujejo pojma bistvene in nebistvene napake. Pri tem bodo koristni dosežki doktrine in sodne prakse na podlagi določb o garanciji, ki jih ureja civilni zakonik. Za bistveno napako se šteje napaka, ki onemogoča ali bistveno ovira uporabo stvari v skladu z njenim namenom. Pomembna napaka je lahko neodstranljiva ali odstranljiva. Kljub temu so pogoji za razlikovanje bistvenih od nebistvenih napak precej nejasni in jih je težko odkriti, zlasti za nestrokovnjaka ali potrošnika. Zato je v zvezi s tem pričakovati spore in neskladja v interpretacijah.

Napake, odkrite po prejemu

Zakon o projektantih predvideva tudi pravico kupca do uveljavljanja zahtevkov zoper investitorja v primeru napak, ugotovljenih po prevzemu prostora, vendar pred prenosom lastništva. V tem primeru se ustrezno uporabljajo določila o rokih za odpravo napak.To pomeni, da se rok za odpravo napake šteje od dneva njene prijave. Kupec v takšni situaciji seveda ne bo mogel izkoristiti zavrnitve prevzema, saj je prevzem že opravljen.

Varnost v primeru bankrota

Zakon ureja tudi stečaj banke, ki vodi stanovanjski depozitni račun. Tudi ko se zgodi, mora dogovor o razvoju ostati veljaven.

Za denarna sredstva, položena na TRR banke v stečaju, velja garancijsko zavarovanje, ki ga določa Zakon o kritnem skladu, sistemu jamstva vlog in prisilnem prestrukturiranju. V skladu z njegovimi določili je pri depozitnih računih deponent skrbnik in ne skrbnik. To pomeni, da vsak od kupcev, ki je položil sredstva na račun, postane vlagatelj. Vsaka oseba je upravičena do ločenega jamstvenega limita do protivrednosti 100.000 EUR. V primeru stečaja banke sredstva, zbrana na računu (ne glede na vrsto), kupcu vrne Jamstveni sklad banke v znesku, ki ne presega zgoraj navedenega zneska.omejitev. Kupec pa bo lahko pri banki uveljavljal zahtevke, ki presegajo garancijski limit.

Kupce ščiti tudi Razvojni jamstveni sklad

Od 1. julija 2022 je denar, ki ga plačajo ljudje, ki kupujejo hišo ali stanovanje na primarnem trgu, pokrit z zaščito Jamstvenega sklada za razvijalce, ki ga servisira Jamstveni sklad za zavarovanje.

Sredstva DFG se zbirajo na ločenem bančnem računu UFG. Med drugim prihajajo iz:

  • prispevki razvijalcev (trenutno 0,45 % plačila kupca v primeru odprtega računa in 0,1 % v primeru zaprtega);
  • obresti od denarnih sredstev na bančnih računih in dohodki od depozitov sredstev Razvojno jamstvenega sklada;
  • izkupiček iz stečajne mase v primeru stečaja projektanta ali banke.

Sredstva bodo izplačana kupcu, če:

  • razvijalec ali stanovanjska depozitna banka bo propadla in naložba bo prekinjena;
  • kupec odstopi od pogodbe, vendar bo to posledica neizpolnjevanja obveznosti investitorja (npr. ne bo prenesel lastništva prostorov na kupca v določenem roku ali ne bo odstranil pomembna napaka) in kupcu ne bo vrnil plačanega denarja;
  • stečajni stečajni upravitelj ali skrbnik odstopi od pogodbe s stranko.

Pravna podlaga:

Zakon z dne 20. maja 2021 o varstvu pravic kupca stanovanja ali enodružinske hiše in o razvojnem jamstvenem skladu (Uradni list, točka 1177)

Kategorija:

Hišna operacija