Pri iskanju stanovanja se osredotočamo predvsem na ceno lokala ali lokacijo, zanemarimo pa pravni status parkirnega mesta. Na to velja biti pozoren, saj vpliva tako na možnost prodaje samega garažnega prostora v prihodnosti kot tudi na višino javnopravnih dajatev.

Zemljiška in hipotekarna knjiga - pravno stanje nepremičnin

Zemljiške in hipotekarne knjige se vodijo zaradi ugotavljanja pravnega statusa nepremičnin. V primeru neskladja med pravnim stanjem nepremičnine, izkazanim v zemljiški in hipotekarni knjigi, in dejanskim pravnim stanjem, se vsebina zemljiške in hipotekarne knjige poravna v korist tistega, ki je pridobil lastninsko ali drugo stvarno pravico prek pravni posel z upravičencem po zemljiški in hipotekarni knjigi (zagotovitev javne vere v zemljiško knjigo).

  • Preverite zemljiško in hipotekarno knjigo - kako to storiti na spletu? Kako do zemljiške in hipotekarne knjige določene nepremičnine?

Včasih so na trgu nepremičnine, ki nimajo zemljiške in hipotekarne knjige in to ni vedno posledica neurejenega statusa (nepremičnine, za katere zaradi neobstoja zemljiške in hipotekarne knjige zbirko listin ali druge listine, ni mogoče določiti upravičencev stvarnih pravic). V nekaterih primerih to lahko vključuje posledica dejstva, da investitor investicije ne financira s sredstvi iz kredita.

  • Prodaja garažnega prostora bo povzročila kazen. Lastniki garaž "vrženi na mino"

Parkirno mesto v podzemni garaži - pravna narava

V transakcijski praksi trgovanja s prostori s parkirnimi mesti v podzemni garaži imamo največkrat opravka z dvema situacijama:

  • nakup nepremičnine (prostora) s pravico do izključne uporabe določenih skupnih prostorov, vključno s parkirnim prostorom. V tem primeru se sklene ena prodajna pogodba. Vsak lastnik lokala je upravičen samo do uporabe parkirnega mesta, nato se podpiše pogodba o delitvi nepremičnine v uporabo t.i. delitev quoad usum, ki sestoji iz ločitve določenega dela premoženja in njegovega prenosa v izključno uporabo na danega lastnika prostorov. Takšna razdelitev je pogosto razkrita v razdelku III zemljiške in hipotekarne knjige, ki se vodi za zemljišče, na katerem stoji stavba, z navedbo, da bo vsak lastnik prostora upravičen do izključne uporabe parkirnega prostora. To pomeni, da je parkirno mesto povezano s prostorom in ga ni mogoče prodati ločeno.
  • Nakup nepremičnine (lokalnih prostorov) skupaj s pridobitvijo deleža na skupnem premoženju (garaža), kjer se nahajajo parkirna mesta.V takem primeru je kvadrat s parkirnimi mesti ločena nepremičnina z ločeno zemljiško in hipotekarno knjigo. Lastniki prostorov sklenejo pogodbo o pravilih uporabe parkirnih mest. Ustrezna oznaka o načinu uporabe skupnega premoženja je vpisana tudi v zemljiško-hipotekarni knjigi, ustvarjeni za nepremičnino, na kateri se nahajajo posamezna parkirna mesta. V tem primeru je možna prodaja parkirnega mesta, torej lahko lastnik lokala proda parkirno mesto, ne da bi hkrati prodal prostor.

Treba je še opozoriti, da je Vrhovno sodišče v eni od sodb navedlo, da če so lastniki prostorov v pogodbah s prejšnjim lastnikom določili način uporabe parkirnih mest, potem takšna quoad usum delitev Skupna lastnina se lahko kadarkoli spremeni z večinskim sklepom lastnikov prostorov. S takim sklepom je vsekakor kršen subjektivni interes sedanjega lastnika (sodba Vrhovnega sodišča z dne 29.06.2010, III CSK 325/09).

Nakup lokala s parkirnim mestom v podzemni garaži in DDV

Trenutno se v praksi davčnih organov domneva, da če se ena nepremičnina proda kot ločena nepremičnina, sta stanovanjska enota in pravica do uporabe določenega parkirnega mesta (razvrščena kot gradnja v okviru socialnih stanovanj) programa, razen stanovanjskih enot, katerih uporabna površina presega 150 m²), je prodaja en sam posel in je praviloma obdavčena z enotno stopnjo davka na blago in storitve, ki velja za stanovanje. Kot posledica zgoraj navedenega bo transakcija predstavljala enotno storitev, za katero velja znižana stopnja DDV v višini 8%.

Ko pa se pri prodaji stanovanjskega prostora skupaj s pravico do izključne uporabe določenega parkirnega mesta vzpostavita ločeni zemljiška in hipotekarna knjiga, gre za dve ločeni koristi in s tem parkirno mesto je predmet prometa ločen od stanovanjskega prostora in je pravilno, da se za ta promet za stanovanjsko enoto uporablja 8% stopnja DDV, za parkirno mesto pa 23% stopnja DDV.

Parkirno mesto in davek na nepremičnine

Pomembno je tudi to, da je v primeru odsotnosti ločene zemljiške in hipotekarne knjige davek na nepremičnine enak kot v primeru stanovanjskega prostora. Na primer, leta 2023 znaša največ 1,00 PLN/m².

Po drugi strani pa bo lastnik parkirnega mesta moral plačati davek v višini 9,71 PLN/m², če je parkirni prostor delež v skupni lastnini z ločeno zemljiško in hipotekarno knjigo.

Sodna praksa tovrstno kvalifikacijo utemeljuje z dejstvom, da je stavba sama po sebi stanovanjska, če pa je v njenem bloku garaža z zemljiško in hipotekarno knjigo, treba šteti za samostojen predmet obdavčitve, kar izhaja iz besedila zakona o davkih in krajevnih taksah.

Povzetek

Kot vidite, imata obe obravnavani rešitvi svoje prednosti in slabosti, po eni strani lahko v primeru ločene zemljiške in hipotekarne knjige zamenjamo svoj delež v nepremičnini, vključno s parkirnim mestom.Po drugi strani pa moramo upoštevati tako višjo transakcijsko ceno kot tudi višjo stopnjo davka na nepremičnine.

Temu se lahko izognemo v drugi varianti, torej brez ločene zemljiške in hipotekarne knjige, tu pa moramo upoštevati omejitve pri trgovanju in morebitne dvome o pravni naravi tega vrsta parkirnega mesta.

Zato dobro premislite o odločitvi pred nakupom in razmislite, kakšna so naša pričakovanja in katera rešitev nam bo bolj ustrezala.

Kategorija:

Hišna operacija