Kaj preveriti pred nakupom parcele za gradnjo hiše? Kakšno parcelo kupiti? Cene gradbenih parcel so visoke. Vredno je znati dobro izbrati parcelo, da vam ne bo žal vloženega denarja in da boste prepričani, da boste na njej zgradili svojo sanjsko hišo. Priporočamo naš pogovor s strokovnjakom!

Po katerih zazidljivih parcelah je največ povpraševanja?

Najbolj iskana so zazidljiva zemljišča izven mesta, običajno na nekoliko odmaknjenem mestu. Vsak človek ima drugačne zahteve. Ko se stranka odzove na določen oglas, vprašam, zakaj ta parcela, kaj mu je na njej všeč.In potem ponavadi slišim, da potrebuje mir, zato naj bo parcela velika, 2-3 tisoč kvadratnih metrov. m2Ko pa se postavimo na to in naročnik vidi, s čim se bo moral soočiti - ker ga je treba urediti in vzdrževati - si premisli. Običajno se konča pri 1-1,5 tisoč. m2

Enako kot v soseski. Najprej slišim: želimo živeti stran od ljudi. Toda med pogovori se na primer izkaže, da mož pogosto odide, žena in otroci pa ostanejo sami, zato bi bila soseska koristna.

Včasih je bil trend, da se je veliko ljudi odselilo iz mesta, a je življenje to potrdilo in isti ljudje so se vračali v mesta. Zdaj je trend gradnje manjših hiš. Kupci, ki so se učili iz izkušenj v letih 2006-2008, ko so jemali kredite za 110% vrednosti in gradili velike hiše na velikih parcelah, zdaj vedo, da je življenje lahko drugačno. Hišo je treba zgraditi, dokončati in vzdrževati. Spalnice za otroke po 25 m2? Ni več potrebe.

Katero parcelo kupiti, gozdno ali golo?

Investitori redkeje iščejo gole gradbene parcele. Zdi se, da lahko območje razvijate, ustvarite to zelenje, vendar je potreben čas. Mnogi iščejo gozdne parcele.

  • Vrt na gozdnati parceli. Kako ustvariti vrt v gozdu

Ali se investitorji bojijo kupovati gozdne parcele?

Nočejo živeti v divjini. To so območja, ki jih ureja razvojni načrt. Na primer gozdne parcele s površino približno 4.000 ha. m2z omejeno zazidano površino na 400 m2 Če trenutni prostorski načrt predvideva stanovanjsko pozidavo, ga občina verjetno ne bo spremenila in uvesti obremenjujočo industrijo, storitve ali odlagališča.

In ko tega načrta ni? Potem morate zaprositi za gradbene pogoje. Komuna ima za načrt izdelano študijo, v kateri je zapisano, v katere smeri bo šlo. Po drugi strani pa lahko občina spremeni študijo in določi drugačen načrt.Zato je bolje iskati parcele, ki so že v načrtu.

Ali stranke kupujejo parcele s priključki, pripravljene za gradnjo?

Večina jih. Če namerava nekdo hitro pričeti z gradnjo hiše, bi želel imeti pripravljene priključke oziroma možnost izdelave v kratkem času. Če kupi parcelo in ve, da nekaj let ne bo nič gradil, se na take stvari ne ozira. Pogosto stranke raje plačajo manj za zemljišče in šele čez nekaj časa prinesejo komunalne storitve in zgradijo ograjo. Dobro je, če novi lastniki skupine parcel, oddaljenih od glavne ceste in omrežja, skupaj organizirajo komunalno oskrbo.

Ali svoje stranke obveščate o teh priložnostih? ja Stranke sprašujejo: Kupil bom parcelo ceneje, kakšne pa imam možnosti za priključitev na omrežje? Pa jim jih predstavim: »Na glavni asf altni cesti je komunala. Od te parcele je oddaljena 200 m, vendar so okoli sosedje, ki imajo isti problem, prosim za soglasje."

Ali stranke pri nakupu parcele sprašujejo, kdo bo sosed?

Če so nezazidane parcele, ne sprašujejo. Če je zgrajena, da. Pridejo popoldne, zvečer, pogledajo, kaj se dogaja na sosednjih nepremičninah, preverijo, kako so urejene, ali so hiše dokončane. Po drugi strani pa prodajalci oddajajo soseda, če ta živi tik ob prodani parceli.

Torej razmišljajo o parceli kot o naložbi? Če se nahaja na lepo urejenem območju in so sosedje kulturni, se bo vrednost nepremičnine povečala. Seveda. Lahko zgradite lepo vilo, a če ima vaš sosed kokošnjak, tuljenje psov in nered za ograjo, bo vrednost nepremičnine močno padla in jo bo težko prodati.

  • Nadležen sosed na parceli - kaj storiti?

In če so v bližini dobro vzdrževane stavbe, ki ne vzbujajo skrbi glede varnosti, potem nepremičnina takoj zraste v očeh kupcev.

Kaj skrivajo prodajalci parcel? V katere pasti se lahko ujamete pri nakupu parcele?

Prodajalci običajno ne poznajo zazidalnih načrtov in predkupne pravice, ki jo imajo občine ali državni gozdovi. Tu se izkažejo koristni nepremičninski posredniki, ki že leta poznajo oskrbovani prostor. Vedo na primer tudi, kje in na kakšni globini je lahko podtalnica, zato bodo stranki takoj povedali, da je bolje, da na dani parceli ne gradi hiše s kletjo.

Kaj pomeni prednostna pravica? Ali lahko izgubiš zaplet?

Izgubiti ne. Sestavi se pogojna prodajna pogodba in notarski zapis se pošlje pristojnemu organu. Če ima predkupno pravico, jo lahko uveljavlja ali ne (za odločitev ima 30 dni časa).

Koliko lahko stane storitev posredovanja pri nakupu parcele?

5% zneska transakcije. Plačilo pobiramo samo na eni strani transakcije.Če imam pogodbo s prodajalcem, zastopam njegove interese. Da, kupcu sem na voljo, ker ga zanimajo nepremičnine moje stranke, ne more pa zahtevati, da na primer vodi pogajanja sebi v prid.

Katere dokumente je treba preveriti pred nakupom parcele?

Preverimo zemljiško in hipotekarno knjigo, ali je prodajalec vanjo vpisan. Če ne, ker je na primer podedoval nepremičnino in še ni knjižno izkazal svoje pravice, zahtevajmo dokument, ki potrjuje, da je lastnik (npr. notarski zapis o dedovanju).

Koristno bo tudi potrdilo o poravnani davčni obveznosti iz naslova pridobitve dediščine/darovanja/odstopa solastnine.

Preveriti moramo tudi vrste zemljišč v izpisku iz zemljiške knjige, ali zanje velja prej omenjena predkupna pravica.

Če želi kupec koristiti kredit, mora upoštevati, da bodo potrebne tri pogodbe: predhodna, ki bo banki omogočila začetek postopka, nato pogojna pogodba, ki ga bo treba poslati gozdarstvu/občini, in na koncu prenos pogodbe, ki sproži kredit.

Preverimo zemljiško in hipotekarno knjigo, ali je prodajalec vanjo vpisan. Če ne, ker je na primer podedoval nepremičnino in še ni knjižno izkazal svoje pravice, zahtevajmo dokument, ki potrjuje, da je lastnik (npr. notarski zapis o dedovanju).

Koristno bo tudi potrdilo o poravnani davčni obveznosti iz naslova pridobitve dediščine/darovanja/odstopa solastnine.

Preveriti moramo tudi vrste zemljišč v izpisku iz zemljiške knjige, ali zanje velja prej omenjena predkupna pravica.

Če želi kupec koristiti kredit, potem mora upoštevati, da bodo potrebne tri pogodbe: predhodna, ki bo banki omogočila začetek postopka, nato pogojna pogodba, ki bo je treba poslati gozdarstvu/občini in končno prenos pogodbe, ki sproži kredit.

Na občinskem uradu preverimo, ali je določena parcela zajeta v zazidalnem načrtu, kaj predvideva, ali so kakšne omejitve zazidave. Včasih ima naročnik že izdelan načrt za objekt z ravno streho, kar je na podeželju redko dovoljeno.

Pri okrožni melioracijski upravi se splača preveriti, če na parceli ni drenažnih naprav, ki bi omejevale možnost zazidave.

V nekaterih situacijah je uporabno tudi potrdilo občine o revitalizaciji območja ali občinskega urada o tem, da je parcela vključena v poenostavljeni gozdnogospodarski načrt.

Kakšna je razlika med ponudbeno ceno in transakcijsko ceno?

Če želi kupec koristiti kredit, potem mora upoštevati, da bodo potrebne tri pogodbe: predhodna, ki bo banki omogočila začetek postopka, nato pogojna pogodba, ki bo je treba poslati gozdarstvu/občini in končno prenos pogodbe, ki sproži kredit.

Koliko lahko odbiješ ceno?

Največ 5 do 10 %.

Kdaj je najboljši čas za nakup parcele?

Od prodajalcev velikokrat slišim: dajmo kaj prišteti k ceni, ker bodo voljni ljudje želeli barantati. Kupci pa ponujajo precej nižji znesek od začetnega.Preizkušajo vzdržljivost, »bolečino« lastnika. V takšnih pogajanjih je običajno veliko čustev in lahko pretiravate, s čimer kršite ponos prodajalca. Potem ni več poti nazaj v pogajanja.

Torej ne obsojajmo parcele, ko je lepo in vse cveti, samo ko je grdo?

Ja, najbolje, ko slabše ne more biti - hladno, deževno. Bomo videli, če se bo voda vpila v zemljo in kakšna je cesta. Kajti če imamo lep avto in se z njim vozimo po neasf altirani cesti, bomo v pisarno prišli z blatom na strehi.

Kaj še morate vedeti?

Če si gremo ogledat parcelo pozno spomladi ali poleti, je zelena in ptički pojejo, vse nam je všeč. Ko se v takem trenutku odločamo za nakup, se zlahka zmotimo. Lahko se izkaže, da bomo, ko bo v bližnjem gozdu odpadlo listje, z oken dnevne sobe gledali propadajočo kmetijo v bližini.

Ta zemljišča, tako kot prostori, imajo lahko obremenitve, na primer služnosti.Vedno moramo preveriti dokument o lastništvu trenutnega lastnika, kot je notarski zapis ali sodni nalog. Če je zemljišče kupil kot darilo ali dediščino, preverimo, ali obstajajo dodatni zadržki ali vpisi. Ker je morda njegov predhodnik kupil nepremičnino z osebno služnostjo drugega lastnika ali s služnostjo nujne ceste. V zemljiški in hipotekarni knjigi niso razkazana vsa bremena. Ni torej dovolj preveriti, ali je v knjižici vpisana hipoteka.

govoril je Piotr Baran

Kategorija:

Gradnja