Kako zgraditi hišo - kje začeti, katere so naslednje faze? Kupili smo projekt hiše in zdi se, da je ključni trenutek za nami – navsezadnje smo se odločili, kakšna bo naša hiša. In to je šele začetek!

Skupaj z projektom hiše smo prejeli del gradbenega projekta v obliki 3 izvodov arhitekturnega dela in običajno 3 izvode tehničnega projekta. Počakajte malo. Ali je zasnova hiše v skladu z lokalnim prostorskim načrtom ali – če takega načrta ni – z gradbenimi pogoji? Bo hiša sodila na parcelo? Ali bo na parceli zadosten odstotek proste zelenice? Če tega nismo preverili sami, bo najbolje, da takšno analizo pred nakupom projekta opravi arhitekt.

Pri samostojni gradnji hiše se splača najeti preverjenega gradbenega menedžerja, če se odločimo za generalnega izvajalca pa inšpektorja!

Pred začetkom gradnje hiše - katera so potrebna dovoljenja in dokumenti

Nekaj pomembnih stvari morate storiti, da začnete graditi hišo. Arhitekt mora zasnovo prilagoditi. Za to mora projektant imeti izvleček iz lokalnega načrta (v odsotnosti - pogoje gradnje), kot tudi posodobljeno karto za projektiranje (izdelavo naročimo lokalnemu geodetu). Pravzaprav se tak zemljevid od običajnega (iz virov) razlikuje le po žigih, vendar je potreben in morate upoštevati stroške njegove priprave (približno 1000-1200 PLN). Potrebovali bomo tudi terensko raziskavo, ki jo bo lahko opravil pooblaščeni geodet šele, ko bo arhitekt hišo vrisal na zemljevid. Stroški takih testov se običajno gibljejo od 1000 do 1400 PLN.

Večina vlagateljev vpraša, ali je to res potrebno.Vsekakor da in to je v našem interesu. Investitorji bi morali pred nakupom parcele naročiti predhodne raziskave, a jih v resnici ne naredi tako rekoč nihče. Posledično se zgodi, da kljub objektom v bližini na naši parceli ni kam postaviti hiše (izkaže se, da so stari pokriti ribniki, smeti, nevihta, poznam pa tudi primer odlagališče pnevmatik prekrito z zemljo). V takih razmerah bo cena temeljev in melioracije presegla ceno gradnje hiše.

Galerija: cenejše hiše v gradnji

Projekt M245 Prava odločitev (faza II), arh. Ewa Dziewiątkowska. Majhna, kompaktna hiša, zasnovana na pravokotnem tlorisu. Vrednost zaprte lupine je 144.000 PLN. Oglejte si ta dizajn hiše

Hišo gradimo iz temeljev in ti so najpomembnejši. Arhitekt je s tremi zasnovami zazidave z opisi z BIOS-om (podatki o varnosti in varovanju zdravja) s sklicevanjem na pripombe iz lokalnega načrta dokazal, da:

  • načrt kupljene hiše je skladen z lokalnim načrtom (opomba: to moramo preveriti pred nakupom projekta),
  • prilagojene tri konstrukcijske zasnove (ki je sestavljena iz arhitekturno-gradbene zasnove in tehnične zasnove),
  • naročil je projekt temeljenja hiše, prilagojen predhodno opravljenim zemeljskim preizkusom.

Zasnova temeljev hiše je del tlorisne zasnove. Zaprositi moramo tudi za dodatne dokumente. Na primer:

  • vloga za vstopno lokacijo ali vstopno dovoljenje,
  • izključitev iz gozdarske ali kmetijske proizvodnje,
  • soglasja za posek dreves,
  • pogoji medijske povezave.

Zadnje so še posebej pomembne - od pogojev za priključitev na vodo in kanalizacijo je odvisno, ali bomo imeli greznico ali lasten vodnjak! Zgodi se tudi, da županstvo zahteva okoljsko raziskavo ali vodnopravno dovoljenje za gradnjo na poplavnih območjih.

Pridobitev vseh potrebnih dovoljenj in dokumentov lahko traja do eno leto!

Zato se moramo oborožiti z angelsko potrpežljivostjo in ponižnostjo. Zoper postopke naše uprave nam živci in prepričevanje zagotovo ne bodo pomagali.

Nato oddamo projekt v gradbeno dovoljenje oz. ga prijavimo (če naj objekt samostojno stoji na parceli in ne moti sosedov - torej po zakonu ne bo "prizadel" sosednjih lastnosti) v deželnem uradu. Ta urad ima 65 dni časa za izdajo odločbe (običajno je treba projekt še dokončati). Ta velja po 2 tednih - in tu vidimo edino prednost aplikacije pred dovoljenjem - ni nam treba čakati na pravnomočnost odločbe.

Končno začnemo graditi hišo!

Temeljno vprašanje, s katerim se soočamo na tej stopnji, je, kako bomo zgradili hišo. Da bi odgovorili nanje, moramo najprej razumeti, da so vloge udeležencev v celotnem procesu gradnje hiše razdeljene na dve skupini: »oni« in »nas«.»Oni« so izvajalec in njegov vodja gradnje, »mi« pa investitor, inšpektor nadzora, arhitekt, gradbenik – praviloma projektanti. Lahko bi rekli, da smo »mi« dobri, »oni« pa slabi – seveda je šala. Pomembno je, da oba delata za skupen cilj. Razmislimo tudi o tem, kako želimo kupovati gradbeni material, ki je poleg že tako zelo drage delovne sile drugo merilo za ustvarjanje stroškov gradnje hiše. Če ga kupimo "mi" , bo cenejši, če pa "oni" - dražji. Našega gradiva pa nekatere ekipe ne bodo spoštovale ali varovale (včasih se del gradiva investitorja preprosto izgubi). Tukaj je nekaj vzorčnih slik iz gradnje hiše: naši izvajalci peska bodo povozili, oni bodo previdni s svojimi; naš cement se bo zmočil, njihov bo ležal pod lopo; naš mešalnik za beton bo poln betona, njihovi pa bodo čisti.

Kdo je kdo pri gradnji hiše

Ko vemo, kako želimo kupiti material za gradnjo hiše, je čas, da razložimo, kakšne so vloge na gradbišču.

Vodja gradnje - pravzaprav zastopa izvajalce, je odgovoren za varnost na gradbišču, plačuje globe in kazni za nered, umazano vožnjo, njegova najpomembnejša naloga pa je izpeljati gradnjo po projektu. Lahko poda pripombe na projekt in predlaga alternativne rešitve, a te mora potrditi projektant in seveda investitor - saj gre tudi za stroške.

Inšpektor nadzora - v našem imenu pregleda upravnika. In tu velja omeniti še posebej pomembno zadevo: zakon prepoveduje, da bi vodja gradnje sam odpeljal dela!

Arhitekt - nadzoruje, ali se drugi ne vmešavajo v načrt njegove hiše. Kot njegov avtor pogosto dodatno popusti (na željo investitorjev) v smislu poenostavitve projekta in znižanja stroškov njegove izvedbe. In zgodi se, da imamo namesto aluminijastih oken PVC, namesto kamna polistiren, namesto lesenih plošč pa vinilne nadomestke.Na koncu hiša sploh ne izgleda tako, kot je bila zasnova, a na srečo ni vedno tako.

Splošni nasvet: med gradnjo ne spreminjajte načrta hiše! To povzroči plaz nadaljnjih težav, na primer dodatno prezračevanje, premikanje dimnikov in trke v tramove na strehi. V skrajnem primeru poseg v volumen objekta ali njegovo konstrukcijo zahteva nadomestno gradbeno dovoljenje in novo projektiranje! Postopek iz okrožja se nato prenese na gradbeni nadzor.

Kako zgraditi hišo - lastne ekipe ali glavni izvajalec?

Modelov gradnje hiše je veliko: prvega zgradimo sami, z najemom individualnih ekip. Idealno bi bilo, da bi imeli svojega vodjo gradnje, saj bo potem odgovoren tako za potek gradnje kot varnost na njej. Tipična gradbena ekipa so samooklicani "profesionalci" z nepopolno opremo in enakimi veščinami, da ne govorimo o znanju.V tem primeru boste morali najeti vodjo gradnje, ki bo nadzoroval izvajalce in predvsem, da bo gradnja hiša je izvedena po projektu.In tukaj je opomba - kako je? Saj je upravnik po naši delitvi na »nas« in »njih« na strani izvajalca! Paradoksalno, zato bi moral biti pri neznanih in nepreverjenih izvajalcih - upravnik "naš" , ki bi nadziral dela in odgovarjal za pomanjkljivosti in napake na gradbišču.

Pri sami gradnji hiše moramo upoštevati tudi to, da bomo morali porabiti veliko časa za nakup gradbenega materiala (prednost je, da lahko potem nanj dobimo popust). Čeprav dobavitelji trenutno izvajajo celovite gradbene storitve s prevozi po telefonu, vseeno ne bomo mogli vsega urediti na ta način – morali bomo iti po žeblje, naročiti črpalko, beton itd. Pri tem modelu nam lahko pomaga arhitekt. če se loti t.i avtorski nadzor in bo podprl upravnika kot nekakšen inšpektor, da upravnik ne bo sam odpeljal del.

Pogosta težava pri tej obliki gradnje hiš so razne malomarnosti upravnika, predvsem neogledovanje posameznih faz dela in zatiskanje oči pred kakovostjo del in uporabljenih materialov, običajno pa le zelo redko nastop na gradbišču.Druga pomanjkljivost je množica neznanih ekip, težave pri organizaciji njihovega skupnega dela, možni konflikti. Še ena slabost - spodkopavanje kakovosti dosedanjega dela naslednjih ekip: pleskar zahteva doplačilo za krive omete, štukater za krive stene, izvajalci estriha za krive strope. Najbolje je torej, da ena ekipa pripelje gradnjo hiše do stanja na ključ in le s pomočjo vodovodarja in električarja. Tako se bomo izognili verigi medsebojnih terjatev in kar je za nas najpomembneje dodatnim stroškom.

Drugi model gradnje hiše je generalni izvajalec na ključ. To je seveda najprimernejši in najhitrejši način gradnje hiše, a tudi najdražji. V tem primeru bomo potrebovali nadzornega inšpektorja, ki bo poskrbel, da je material, uporabljen na gradbišču, v skladu s projektom, in bo preveril razporeditev armature pred pokrivanjem (po poplavljanju stropa praktično ni več mogoče preveriti). ali končano). In tu je treba paziti, da se tokrat inšpektor ne spušča v prijateljske odnose z izvajalcem, saj bomo prizadeti samo mi – investitorji.

Ko smo izbrali izvajalca, vodja gradnje od starostnika pobere gradbeni dnevnik (včasih dobimo dnevnik z gradbenim dovoljenjem), da dovoljenja in sporoči uradu, da je naša gradnja prevzeta. En teden po takem obvestilu lahko začnemo z gradbenimi deli. Pred tem lahko prostor le predhodno pripravimo: pokosimo travo, odstranimo grmovje, ogradimo prostor itd.

Pozor! Kakršna koli zemeljska dela, kot je odstranjevanje zgornje plasti zemlje, se obravnavajo kot nezakonit začetek gradnje hiše.

Namigi za gradnjo hiše

Najpomembnejši nasvet pri gradnji hiše? Pred pokrivnimi deli je potrebno preveriti razporeditev armature, to so pasovi, tramovi, stebri, preklade, pritlični stebri, strop nad pritličjem in morebitno naslednja nadstropja. Preveriti moramo tudi, ali je vrsta jekla, uporabljenega v konstrukciji, enaka kot v načrtu (velike razlike v trdnosti).

Bodite pozorni na predloge za ugodne nakupe jekla po super ceni.Najpogosteje se izkaže, da gre za čisto drugo jeklo – ja, lahko ga uporabiš, ampak potem moraš na novo oblikovati strope in vse ostale armiranobetonske elemente. Naprej - poskrbite, da naročite razred betona, poskrbite, da je les za konstrukcijo strešnega nosilca zaščiten proti plesni in glivam, pri dvojčkih pa jih je vredno zaščititi tudi proti požaru s pripravki za pridobite stanje, ki zavira gorenje.

Hiša stoji, kaj naprej?

Med gradnjo hiše ali pred njo, na podlagi že pridobljenih priključnih pogojev, naročimo projekte priključkov: elektrika, voda (če je vodovod), kanalizacija (če obstaja). kanalizacijsko omrežje), plin (če imamo plinovod). Pozor! Za plinski priključek je potrebno posebno gradbeno dovoljenje, ki zajema tudi notranjo napeljavo v objektu. Če imamo plinsko peč, pokličemo dimnikarja in naredimo dimnikarski zapisnik.

Ne zamudite, podrobno razložimo postopke:

  • Kako priključiti hišo na plinsko omrežje?
  • Kako priklopiti hišo na vodovodno in kanalizacijsko omrežje
  • Kako priklopiti svoj dom na električno omrežje

Za prevzem zgradbe potrebujemo naslednje dokumente:

• izjava vodje gradbišča o izvedbi objekta v skladu s projektom in ustreznimi predpisi ter o ustreznem stanju gradbišča in okoliških površin, ta vpis mora biti vpisan v gradbeni dnevnik;

• kopija gradbenega projekta s spremembami, če so bile med gradnjo narejene manjše spremembe projekta, moramo poklicati arhitekta, da zapiše, da so bile te spremembe manjše, sicer bomo morali pridobiti nadomestno gradbeno dovoljenje ;

• geodetski popis izvedenega stanja, to je zemljevid, ki ga je izdelal pooblaščeni geodet, iz katerega je razvidno, kje stoji objekt in kje so vsi priključki oziroma vodnjaki in greznice;

• poročila o prevzemu za vse priključke - kanalizacijo, elektriko, vodo - ali podpisane pogodbe z dobavitelji komunalnih storitev; ne pozabite prejeti takega poročila na koncu, ko vzpostavljate povezave; prav tako je vredno poklicati geodeta za vsako povezavo pred zasipavanjem; še posebej, če ni v ravnih črtah;

• zapisnik o prevzemu plinske napeljave, če je v stavbi;

• prevzemni protokol za prezračevalne dimnike in dimniške dimnike (to je naš dimnikar);

• higiensko potrdilo o greznici, če hiša ni priključena na kanalizacijo;

• rezultat laboratorijske preiskave pitne vode, če je hiša priključena na lasten zajem. Vsak zdravstveni oddelek bo opravil tak pregled

Ne glede na model gradnje hiše

  1. Gradbišče predamo s protokolom. Od tu naprej je za red in varnost na parceli odgovoren izvajalec (v bistvu upravnik).
  2. Projekt predamo izvajalcu skupaj z gradbenim dovoljenjem z zapisnikom s pripisom, da je projekt prebral, da je projekt dokončan in izvajalec ne bo uveljavljal finančnih ugovorov.
  3. Podpišemo pogodbo za gradnjo hiše po projektu. Vključevati mora tudi čiščenje po gradnji in nedavna zemeljska dela. Izvajalcu prepuščamo organizacijo gradbišča (WC, začasni priključek na elektriko ipd.).

Kategorija:

Gradnja