Cenitveno poročilo je posebna oblika ocenjevanja vrednosti nepremičnine, ki jo pripravi ocenjevalec vrednosti nepremičnin. Vzorčni okvir je uradni dokument.

Cenitev je standardni korak v kreditnem postopku. Obratovalne stroške vedno krije naročnik. Banke pa najpogosteje navedejo cenilca, s katerim sodelujejo. Seveda je izbira takega človeka zagotovilo, da bo naše poročilo banka sprejela, vendar poznavalci poudarjajo, da se cenilec splača naročiti sam, torej poiskati cenilca, ki bo cenitev nepremičnin opravil sam. Seznam sprejetih ocenjevalcev je na voljo na spletni strani Poljskega združenja bank.Lahko tudi preprosto vprašate banko, kjer želite zaprositi za posojilo.

Zakaj je vredno imeti svojo operacijo? Če anketo naročimo sami, bo pripadala nam, ne banki. To je pomembna prednost, saj vam v primeru negativne odločbe o financiranju pri eni banki ne bo treba ponovno plačati storitve pri drugi banki. S svojim cenilnim poročilom ga imamo že pokritega in tudi če druga banka naroči cenitveno poročilo, ga lahko primerjamo z našim. Če je manj ugodna od naše, imamo argument, da se pogovorimo z banko. Še več – če imamo v mislih nepremičnino, se ogled splača naročiti že na začetku. Za svoj mir in da se prepričam, da je vreden tega, kar prodajalec želi zanj. Navsezadnje lahko slednji - ko mu je mar za prodajo - sodeluje pri stroških priprave poročila ali vsaj zniža ceno nepremičnine za njeno ceno.

Kazalo

  1. Koliko stane cenitev
  2. Ocena, kdaj se to splača narediti
  3. Kdo lahko pripravi oceno
  4. Ocenjena formula okvirja
  5. Priprava cenitve
  6. Evalvacijsko poročilo, ocena skladnosti z zakonodajo
  7. Kako dolgo velja poročilo o vrednosti - posodobitev poročila

Koliko stane cenitev

Torej se splača investirati v lastno ordinacijo. Stroški operacije niso visoki, če upoštevamo možne koristi. To je približno 500-800 PLN. Na ceno cenitve vpliva lokacija nepremičnine in njena specifičnost, izbira metode, cene na lokalnem trgu itd. Cenitev velja eno leto, razen če pride do bistvenih sprememb nepremičnine, kot je npr. namembnost v prostorskem načrtu. Po preteku enega leta se lahko raziskava podaljša še za eno leto, če jo podpiše isti cenilec.

Ocena, kdaj se to splača narediti

Poročilo o cenitvi bo morda potrebno v različnih situacijah, najpogostejše so:

  • določanje prodajne/nakupne cene nepremičnine;
  • delitev bogastva; določitev vrednosti zapuščine, donacija
  • posodobitev trajnih užitkov;
  • odškodnina tožeče stranke iz občine;
  • zaplemba nepremičnine;
  • hipotekarno zavarovanje;

Kdo lahko pripravi oceno

Cenilec nepremičnin je oseba s pooblastili ministra za razvoj. Seznam ocenjevalcev nepremičnin na Poljskem je na voljo v Centralnem registru ocenjevalcev nepremičnin, ki ga vodi ministrstvo za razvoj. Register je javno dostopen in lahko in celo morate preveriti usposobljenost posameznega cenilca. Dejavnost na področju vrednotenja nepremičnin s strani oseb, ki niso cenilci nepremičnin, je prepovedana in se kaznuje z globo do 50.000 PLN.PLN.

Rezultat dela cenilca bo cenitveno poročilo, ki ni samo cenitev, ampak nekaj veliko več - ima status uradnega dokumenta, kar mu vsekakor povečuje rang. Oseba, ki je anketo pripravila in jo podpisala, je pravno odgovorna za v njej navedene podatke. Teh je v anketi veliko - ne le podroben opis in cenitev stanovanja, ampak tudi ocenjena vrednost nepremičnine v prihodnosti ali namenska raba določene lokacije v smislu urejanja prostora občine.

Ocenjena formula okvirja

Poročilo o cenitvi mora biti sestavljeno v pisni obliki, njegova vsebina pa naj bo v skladu z zakonodajo in strokovnimi standardi ocenjevalcev vrednosti nepremičnin. Njegova vsebina in oblika naj bosta enotni, ne glede na kraj/regijo, v kateri je pripravljen in ne glede na ocenjevalca vrednosti nepremičnin. Cenitveno poročilo vsebuje podatke, ki so potrebni za ocenjevanje vrednosti nepremičnine s strani ocenjevalca vrednosti nepremičnin, vključno z navedbo pravne podlage in pogojev opravljenih dejavnosti, vsebinskimi rešitvami, prikazom postopka izračuna in končnega rezultata.

Poročilo o cenitvi opisuje, kako je nepremičnina ocenjena, vključno z:

  1. določitev predmeta in obsega vrednotenja;
  2. opredelitev namena vrednotenja nepremičnine;
  3. formalna podlaga za vrednotenje nepremičnin in viri podatkov o nepremičninah;
  4. določitev datumov, pomembnih za določitev vrednosti nepremičnine;
  5. opis stanja nepremičnine;
  6. navedba namena nepremičnine, ki se ceni;
  7. analiza in značilnosti trga nepremičnin glede na namen in način vrednotenja;
  8. navedba vrste ugotovljene vrednosti, izbira pristopa, metode in tehnike ocenjevanja;
  9. prikaz izračunov vrednosti nepremičnin in rezultat cenitve z utemeljitvijo.

V poročilu o cenitvi je vrednost nepremičnine izražena v polnih zlotih. Znesek vrednosti nepremičnine se lahko zaokroži na najbližjih tisoč zlotov, če ne popači rezultata vrednotenja.

Cenitveno poročilo vsebuje tudi ustrezne točke, ki nakazujejo posebne okoliščine v zvezi z vrednotenjem nepremičnin. Poročilu o cenitvi je treba priložiti ustrezne dokumente, uporabljene pri njegovi pripravi.

Priprava cenitve

Cenilec nepremičnine, ki pripravi cenitveno poročilo, ga podpiše z datumom in žigom cenilca nepremičnine. Včasih pride do situacij, ko je cenitveno poročilo pripravilo več ocenjevalcev nepremičnin. V tem primeru mora biti poročilo podpisano s strani vseh cenilcev, ki ga pripravljajo, z datumi in žigi. V tem primeru so za posamezne dele cenitvenega poročila odgovorni tisti cenilci, ki so posamezne dele le-tega pripravili.

Deželno upravno sodišče v Gdansku je v svoji sodbi z dne 12. maja 2010, ref. Zakon II SA/Gd 44/10 je določal: »1. Ker je za presojo vsebine cenitvenega poročila pristojen upravni organ, mora biti cenitveno poročilo izdelano na način, ki omogoča analizo logičnosti in pravilnosti cenilskih ugotovitev z ocenjevalčevim pristopom k ocenjevanju vrednosti.2. Zaključki poročila morajo biti preverljivi na podlagi vsebine poročila, vsi uporabljeni popravki in koeficienti pa morajo biti podrobno pojasnjeni.3. Pomanjkanje zadostne obrazložitve metode vrednotenja onemogoča presojo dokazne uporabnosti cenilnega poročila, pri čemer se mora izvedenec zavedati, da pripravlja poročilo za osebe, ki se z ocenjevanjem vrednosti nepremičnin ne ukvarjajo poklicno, zato je treba podrobneje pojasniti, kako je izvedenec prišel do zaključkov iz izvida, saj omogoča presojo pravilnosti tega dokaza.4. Pri izdelavi cenitvenega poročila naj se cenilec opre na preverljive podatke. S pogodbami za določitev cene lahko izvedenec v primeru dvoma strank o verodostojnosti ugotovitev navede vire dogovorov, sprejetih za izračun – vključno s številkami in datumi sklenjenih notarskih zapisov.''

Evalvacijsko poročilo, ocena skladnosti z zakonodajo

Lahko se tudi zgodi, da sta za eno nepremičnino izdelani dve ali več cenitvenih poročil, med katerimi so bistvena odstopanja.Tako je mogoče oceniti posamezno raziskavo glede njene skladnosti z zakonodajo in strokovnimi standardi ter glede popolnosti študije. Cenitveno poročilo se lahko preizkusi tudi z vidika njegove primernosti za namen, za katerega je bilo izdelano oziroma bi se uporabljalo. Oceno poročila opravijo strokovne organizacije ocenjevalcev vrednosti nepremičnin v roku, ki ni daljši od dveh mesecev od dneva sklenitve pogodbe o oceni. V praksi je to videti tako, da se imenuje ocenjevalna ekipa, sestavljena iz najmanj dveh cenilcev nepremičnin. Pri ocenjevanju ne morejo sodelovati cenilci, ki bi bili po določbah zakonika o upravnem postopku izključeni iz sodelovanja v zadevi. Do takšnih primerov bo prišlo, ko bo cenitveno poročilo 'preverjeno' v zadevi: - v kateri je cenilec stranka oziroma je z eno od strank v takem pravnem razmerju, da lahko izid zadeve vpliva na njegove pravice ali obveznosti; - njegov zakonec ter sorodniki in sorodniki do drugega kolena; - z njim povezana oseba iz posvojitve, varstva ali skrbništva; - v kateri je bil priča ali izvedenec ali je bil ali je zastopnik ene od strank, ali v kateri stranko zastopa ena od oseb iz 2. in 3. točke; - v kateri je sodelovala pri izdaji izpodbijane odločbe; - zaradi katere je zoper njo uvedena uradna preiskava, disciplinski ali kazenski postopek; - v kateri ena od strank je oseba, ki ji je nadrejena, - pri kateri obstajajo utemeljeni predpostavki, ki lahko zbujajo dvom o njeni nepristranskosti.

Če je bila v zvezi s cenitvenim poročilom izdana negativna ocena, izgubi cenitveno poročilo z dnem izdaje te ocene pravno veljavnost, to pomeni, da izgubi značaj mnenja o vrednosti nepremičnine, in strokovna organizacija ocenjevalcev nepremičnin objavlja za obdobje 12 mesecev na svoji spletni strani o tej oceni.

Vrhovno upravno sodišče v Varšavi je v svoji sodbi z dne 27. februarja 2008, Ref. Zakon II OSK 103/07: „1. Pri ugotavljanju vrednosti nepremičnine presojo pravilnosti izmera opravi strokovna organizacija ocenjevalcev vrednosti nepremičnin. Postopek, ki ga določa ta določba, se nanaša le na presojo pravilnosti izdelave elaborata, njegov rezultat pa ne sme biti določitev vrednosti predmeta vrednotenja.2. Cenilno poročilo, ki ga predloži ocenjevalec, ne sme izpolnjevati le formalnih pogojev take listine, ki jih določa podzakonski predpis o ocenjevanju vrednosti nepremičnin in pripravi cenitvenega poročila, temveč mora temeljiti tudi na pravilnih podatkih o ocenjevani nepremičnini. .''

Isto sodišče je v svoji sodbi z dne 8. februarja 2008, ref. Zakon II OSK 2012/06 se je nanašal na vprašanje zahtev, ki jih mora izpolnjevati popolno poročilo o cenitvi. "1. Poročilo o cenitvi mora izpolnjevati formalne zahteve, določene v Uredbi z dne 21. septembra 2004 o vrednotenju nepremičnin in pripravi poročila o vrednosti (Uradni list št. 207, točka 2109, s spremembami) in temeljiti na pravilnih podatkih glede ocenjene nepremičnine, pravilna izbira podobnih nepremičnin in pravilna identifikacija lastnosti, ki razlikujejo podobne nepremičnine od vrednotene nepremičnine ter pravilna določitev korekcijskih faktorjev.2. Temeljno vprašanje za možnost določitve takse iz 2. čl. 36 sekund 4. člena Zakona o prostorskem načrtovanju in razvoju je, ali sprememba namembnosti nepremičnine v prostorskem načrtu dejansko vpliva na spremembo vrednosti nepremičnine.3. Podobne in primerljive nepremičnine so tiste, katerih pravno, fizično in funkcionalno stanje je med seboj najbolj podobno.V primeru razlik se vrednotenje, ki določa vrednost, ustrezno prilagodi na podlagi zajetja pomembnih razlik, torej tistih, ki lahko vplivajo na vrednost.4. Cenitveno poročilo, ki ga izdela cenilec, je dokazilo o vrednosti nepremičnine pred sprejemom oziroma spremembo prostorskega načrta in vrednosti ocenjene nepremičnine po sprejetju oziroma spremembi tega načrta, razlika teh vrednosti pa je podlaga za določitev honorarja.5. Besedilo 56. člena pa ne pomeni, da je naštevanje metode vrednotenja nepremičnin izčrpno - katalog je zaključen. Cenitveno poročilo mora vsebovati podatke, ki so potrebni za oceno njegove zanesljivosti, in hkrati podati okoliščine, potrebne za oceno ustreznosti poročila okoliščinam danega primera.''

Kako dolgo velja poročilo o vrednosti - posodobitev poročila

Poročilo o cenitvi se lahko uporablja za namen, za katerega je bilo pripravljeno, v obdobju 12 mesecev od datuma njegove priprave, razen če je prišlo do sprememb zakonskih pogojev ali pomembnih sprememb dejavnikov, kot je namen vrednotenje, vrsta in lega nepremičnine, namembnost v načrtu lokalni prostorski načrt (v primeru neobstoja lokalnega prostorskega načrta - študija pogojev in usmeritev prostorskega razvoja občine ali odločba o ureditvi zemljišča in ureditvenih pogojih) upoštevajo), stanje nepremičnine in razpoložljive podatke o cenah, dohodkih in lastnostih podobnih nepremičnin.To pa ne pomeni, da je po preteku 12 mesecev od dneva izdelave cenitvenega poročila potrebno pripraviti novo. Veljavnost že pripravljenega poročila lahko potrdite. Veljavnost cenitvenega poročila mora potrditi cenilec, ki ga je sestavil, z ustrezno točko v cenitvenem poročilu. Veljavnost cenitve lahko potrdi samo cenilec, ki je izdelal cenitveno poročilo, to ne more biti druga oseba ali drug ocenjevalec nepremičnin.

Tukaj bi rad še poudaril, da v smislu zakona potrditev veljavnosti ni novo mnenje in se lahko zgodi le, če se ne spremenijo nobeni dejavniki, pomembni za referenčni okvir. Takšna posodobitev ankete je potrditev, da ima nepremičnina dejansko in trenutno vrednost - enako kot na dan izdelave ankete.

Deželno upravno sodišče v Varšavi je v sodbi z dne 19. novembra 2010, ref. Zakon I SA/Wa 192/10 je odločil: "Obe določbi izg.n., kot tudi uredba z dne 21. septembra 2004 o vrednotenju nepremičnin in pripravi cenitvenega poročila (Uradni list iz leta 2004, št. 207, točka 2109) ne dajejo ocenjevalcu vrednosti nepremičnine pravice do priprave posodobitve cenitve. poročilo. Tak elaborat ni mnenje ocenjevalca vrednosti nepremičnine v smislu 2. čl. 156 sek. 1 u.g.n. in v smislu § 55-58 zgoraj navedenega uredba, ali katero koli drugo dejavnost, navedeno v čl. 173 člen 3a u.g.n. Po § 58 zgoraj navedenega Uredbe lahko cenitveno poročilo potrdite le s strani cenilca, ki ga je izdelal. To stori tako, da k anketi doda klavzulo, v kateri cenilec samo izjavi, da je anketa ažurna. Po drugi strani pa bi moral popravek vrednosti ocenjene nepremičnine povzročiti pripravo novega poročila.”

Deželno upravno sodišče v Wrocławu je v sodbi z dne 3. novembra 2011, ref. Act II SA/Wr 658/11, je zavzel podobno stališče: "Tako določbe občinske vlade kot določbe uredbe z dne 21. septembra 2004o vrednotenju nepremičnin in pripravi cenitvenega poročila (Ur. l. št. 207, točka 2109) ne dajejo ocenjevalcu vrednosti nepremičnine pravice do priprave priloge k cenitvenemu poročilu in s tem njegove posodobitve. To pomeni, da takšen elaborat ne more predstavljati mnenja ocenjevalca vrednosti nepremičnine v smislu 2. čl. 156 sek. 1. u.g.n., predvsem iz razloga, ker v predmetnem zakonu in predpisu ni predvidena izdelava priloge k elaboratu s popravkom v njem ugotovljene vrednosti nepremičnin."

Kot vidimo, je zakonodajalec jasno dal možnost le potrditve veljavnosti cenitvenega poročila, ni pa dovoljeno posodobiti že izdelanega cenitvenega poročila z novo ugotovitvijo vrednosti nepremičnine. V primeru kakršnekoli spremembe bo potrebna nova cenitev.

S potrditvijo veljavnosti cenitvenega poročila se njegova "veljavnost" podaljša za nadaljnjih 12 mesecev. Poleg tega je glede na veljavno zakonodajo dovoljeno ponovno potrditi veljavnost cenitvenega poročila.

Pravni akti:

  • Zakon z dne 21. avgusta 1997 o upravljanju nepremičnin (Ur. l. 2016. 2147 prečiščeno besedilo, s spremembami)
  • Zakon z dne 27. marca 1997 o prostorskem načrtovanju in razvoju (Ur. l. 2017.1073 prečiščeno besedilo)
  • Zakon z dne 14. junija 1960 Zakonik o upravnem postopku (Uradni list 2016.23 z dne 2016.01.07 prečiščeno besedilo, kakor je bilo spremenjeno)
  • Uredba Sveta ministrov z dne 21. septembra 2004 o vrednotenju nepremičnin in pripravi poročila o cenitvi (Uradni list 2004.207.2109 z dne 22. septembra 2004, prečiščeno besedilo, kakor je bilo spremenjeno)
  • Zakon z dne 23. aprila 1964, Civilni zakonik (Journal of Laws 2017.459 prečiščeno besedilo, kakor je bilo spremenjeno)
  • Zakon z dne 17. novembra 1964 Zakonik o civilnem postopku (Journal of Laws 2016.1822 prečiščeno besedilo, kakor je bilo spremenjeno)

Kategorija:

Hišna operacija