Občasna najemna pogodba za stanovanje vam omogoča, da se izognete težavam z najemniki. Oddaja stanovanja po pravilih občasnega najema pa pomeni, da bo treba prijaviti davčni urad. Kljub temu občasni najem najbolje ščiti interese osebe, ki se odloči za najem stanovanja. Kaj mora vsebovati dobra najemna pogodba? Kako skleniti pogodbo o občasnem najemu? Oglejte si seznam!

Poljska zakonodaja predvideva dve vrsti najemnih razmerij:

  • navaden najem
  • priložnostni najem

Oboje urejajo določbe civilnega zakonika in zakona o varstvu najemnikov pravic.

Kakšna je razlika med občasnim in rednim najemom? Običajni najem daje najemniku večjo zaščito, medtem ko občasni najem bolje ščiti najemodajalca.

Glej fotogalerijo: Stanovanje za najem - navdihi

" Ta notranjost je po eni strani umirjena, po drugi pa ima veliko značaja"

Občasna najemna pogodba

Občasna najemna pogodba velja samo za zasebna stanovanja in se lahko sklene le za določen čas, ki ni daljši od 10 let. Pod nevarnostjo ničnosti mora biti v pisni obliki in izpolnjevati pogoje iz 2. čl. 19.a Zakona o varstvu najemnikov pravic (eden od njih je priglasitev pogodbe davčnemu uradu). V nasprotnem primeru najemodajalec ne bo mogel izkoristiti olajšav, ki jih zagotavljajo določbe o občasnem najemu, vključno s skrajšanim postopkom izselitve.V pogodbi o občasnem najemu lahko stranki fleksibilno oblikujeta svoje pravice in obveznosti.

Navadna najemna pogodba

Najem navadnega zasebnega stanovanja se lahko sklene za določen ali nedoločen čas. Če je najemna pogodba daljša od enega leta, mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer se šteje, da je sklenjena za nedoločen čas. Pri izbiri rednega najema mora lastnik stanovanja upoštevati stroge predpise, ki omejujejo možnost zvišanja najemnine in odpovedi pogodbe. Morda bo imel tudi težave, ko se bo znebil najemnika po prekinitvi ali poteku pogodbe.

Kaj mora vsebovati najemna pogodba za začasno stanovanje

Poleg spodaj navedenih tradicionalnih elementov mora občasna najemna pogodba vsebovati več dodatnih prilog.

Kaj mora vsebovati najemna pogodba - predloga:

  • datum sklenitve pogodbe;
  • ugotavljanje strank, torej najemnika in najemodajalca, z navedbo osebnih podatkov (ime in priimek, številka PESEL, številka osebne izkaznice in naslov, kjer sta prijavljena ali bivališča);
  • opis predmeta pogodbe, to je najetega prostora (lokacija, uporabna površina, število sob). Če so v prostorih pohištvo, gospodinjski aparati ali elektronska oprema, natančno opišite opremo in njeno tehnično stanje na dan sklenitve najema;
  • pogodbeno obdobje;
  • znesek najemnine in drugih stroškov, neodvisnih od najemodajalca, ter datum in način plačila;
  • datum predaje prostora najemniku v uporabo;
  • zagotavljanje najemniku, da bo prostore in njihovo opremo vzdrževal v ustreznem stanju, po izteku najema pa bo prostore v nepoškodovanem stanju vrnil najemodajalcu;
  • zagotavljanje najemniku, da se bodo prostori uporabljali izključno za stanovanjske namene;
  • razlogi za odpoved in odpovedni rok;
  • znesek varščine in datum njenega plačila - če najemodajalec zahteva varščino za zavarovanje terjatev za najemnino in morebitno škodo.

Pogodba za občasni najem mora vsebovati tudi naslednje priloge:

  • izjava najemnika v obliki notarskega zapisa, s katero se najemnik podvrže izvršbi in se zavezuje, da bo izpraznil in predal prostor v roku, navedenem v zahtevi s to vsebino, uradno potrjeno s podpisom lastnika;
  • izjava najemnika z navedbo drugega prostora, v katerem bo lahko bival v primeru izvršitve obveznosti izpraznitve prostora;
  • izjava lastnika prostora, ki ga najemnik navede v zgoraj opisani izjavi, da soglaša, da najemnik (in osebe, ki živijo z njim) bivajo v tem prostoru. Pozor! Najemodajalec lahko zahteva notarsko overjen podpis za takšno izjavo.

Če se izkaže, da je najemnik izgubil možnost bivanja v prostoru, navedenem v izjavi (ker ga je npr. prodal drugi osebi), je dolžan navesti drug prostor v 21 dneh od datum seznanitve s tem dogodkom, kje bi lahko živel v primeru deložacije, in poda izjavo lastnika drugih prostorov, da se s tem strinja.Če tega ne stori, ima najemodajalec pravico pisno odpovedati občasno najemno pogodbo z najmanj sedemdnevnim odpovednim rokom.

Kdaj prijaviti najeto stanovanje davčnemu uradu

Kdor se je odločil za občasni najem stanovanja, mora sklenjeno pogodbo prijaviti davčnemu uradu v kraju stalnega prebivališča. Za to ima 14 dni od začetka najema.

Poleg tega je v vsakem primeru – tako občasnega kot običajnega najema – pomembno vedeti, da je dohodek od najema obdavčljiv. Najemodajalec se lahko odloči za plačilo davka v enkratnem znesku ali po davčni lestvici. Če ne plača dolgovanih davkov, je izpostavljen davčnim kazenskim posledicam.

Ali naj vzamem varščino za najem stanovanja

Sklenitev občasne ali redne najemne pogodbe se splača pogojevati s plačilom varščine s strani najemnika. Namen varščine je zavarovanje terjatev lastnika za najemnino na dan izpraznitve prostorov in morebitnih stroškov izselitve.Predvideva se, da terjatev lastnika ni le zapadla najemnina, ampak tudi morebitna odškodnina za škodo, ki jo je najemnik povzročil v prostorih.

Pri občasnem najemu varščina ne sme presegati šestkratnika mesečne najemnine, pri navadnem najemu pa 12-kratnika. V praksi se običajno zahteva depozit v višini ene ali dveh mesečnih najemnin.

Varcija mora biti vrnjena najemniku v enem mesecu od izpraznitve prostorov, seveda po odbitku lastnikovih dajatev.

Najem stanovanja - ali je možno zvišanje najemnine v pogodbi

Pri sklenjeni občasni najemni pogodbi se lahko stranki v pogodbi poljubno dogovorita o pravilih vsakoletnega zvišanja najemnine (na primer indeksacija glede na stopnjo inflacije). Najemodajalec lahko zviša najemnino le na podlagi pogojev pogodbe.

Ko je podpisana navadna najemna pogodba, so povišanja najemnin strogo urejena z zakonom.Lastnik lahko odpove dosedanjo višino najemnine najkasneje ob koncu koledarskega meseca in z najmanj trimesečnim odpovednim rokom. Biti mora pisno (pod nevarnostjo ničnosti). Povišanje, zaradi katerega višina najemnine na letni ravni presega 3 % nadomestne vrednosti prostora ali je višja, se lahko zahteva samo v upravičenih primerih, ki jih navaja zakon (med drugim povišanje za stopnjo inflacije od prejšnje leto je dovoljeno). Če najemnik pisno zahteva razlog za povišanje in način njegovega izračuna, mu ga mora najemodajalec pisno posredovati. Če ne bi, bi bila povišica neveljavna.

Kako prekiniti najem stanovanja

Najemna pogodba preneha veljati po poteku časa, za katerega je bila sklenjena, oziroma se odpove po poteku odpovednega roka.

Pri občasnem najemu lahko stranki v pogodbi navedeta morebitne razloge za predčasno odpoved.Če tega ne stori, lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo z enomesečnim odpovednim rokom, ki začne veljati ob koncu koledarskega meseca, če najemnik:

  • uporablja prostor v nasprotju s pogodbo ali v neskladju z njegovim namenom, zanemarja dolžnosti, s čimer omogoča nastanek škode, uničuje naprave, ki so namenjene skupni rabi stanovalcev ali grobo ali vztrajno krši hišni red, s čimer povzroča uporabo drugih prostorov in pisni opomin nista prinesla izboljšanja;
  • zamude pri plačilu najemnine ali drugih dajatev za uporabo prostorov za najmanj tri polna plačilna obdobja. Vendar ne smemo pozabiti, da mora lastnik v takšni situaciji najemnika najprej pisno obvestiti o odpovedi pogodbe in določiti dodaten enomesečni rok za plačilo zapadlih in tekočih dolgov;
  • oddal v najem, podnajem ali dal prostore ali njihove dele v brezplačno uporabo brez pisnega soglasja lastnika.

Zakon določa tudi daljše odpovedne roke za navadne najeme v drugih primerih. Na primer, če najemnik v nepremičnini ne živi več kot 12 mesecev, je odpovedni rok šest mesecev, če pa se najemodajalec namerava sam vseliti v najeto stanovanje in za najemnika ni na voljo druge nadomestne namestitve, se najemodajalec odloči za odpovedni rok šestih mesecev. , odpovedni rok je tri leta.

Najem stanovanja - kako se znebiti nezaželenega najemnika

Odpoved pogodbe ne pomeni, da se bo najemnik izselil. Najemodajalec pa se ne more sam izseliti, tudi če najemnik ne plača in ne zapusti prostorov pravočasno. Prisilna izselitev bi pomenila kršitev posesti, po naši zakonodaji pa je varovana ne glede na to, ali ima imetnik na nepremičnini lastninsko pravico ali ne. Preberite: Kako se znebiti najemnika po prekinitvi najemne pogodbe? Kaj naj storim, če se ne želim izseliti in vrniti ključev?

Najemodajalec mora zato sprožiti ustrezen postopek izselitve:

  • v primeru občasnega najema je treba najemniku vročiti (po možnosti s potrdilom) pisno zahtevo za izpraznitev prostorov z uradno overjenim podpisom (lahko notarsko overitev), nato pa - če najemnik se ne izseli v predpisanem roku - na sodišču vložiti predlog za izvršbo na notarski zapis z izjavo najemnika o izvršbi. Po pridobitvi izvršilnega klavzule se sodnemu izvršitelju predloži izvršilni naslov (tj. notarski zapis s klavzulo o izvršbi) skupaj z predlogom za izvršbo za izpraznitev prostorov in navedbo, kam naj se najemnik preseli;
  • pri navadnem najemu morate vložiti zahtevek za izselitev pri okrožnem sodišču, pristojnem po lokaciji prostorov, in počakati na sodbo sodišča. Če bo sodišče v sodbi o deložaciji odločilo, da ima najemnik pravico do socialnega stanovanja (nosečnice, brezposelni, mladoletniki, invalidi, ležeče osebe, upokojenci in upokojenci), bo lahko živel v najemniškem stanovanju do odločitve občine. mu podeli tako stanovanje.

Kategorija:

Hišna operacija