Poravnava najema stanovanja - v letu 2022 še zadnjič pod splošnimi pogoji! V letu 2023 boste davek od najema stanovanja poravnali v enkratnem znesku. Kakšne so spremembe? Kaj morate vedeti, če oddajate stanovanje! Od leta 2023 bomo imeli velike spremembe v pravilih poravnave najema.

New Deal leta 2023 prinaša velike spremembe za posameznike, ki najemajo svoja zasebna stanovanja. Novosti čakajo tudi zavezance, ki v okviru opravljanja dejavnosti dosegajo dohodke iz najemnin. Vendar ni vse. Pojasnjujemo, kaj se bo v letu 2023 še spremenilo pri davku od oddajanja stanovanj in kdaj bodo veljale. To je pomembno, ker morajo ljudje, ki zaslužijo najemnino, zdaj sprejeti pomembne odločitve.

Kazalo

  1. Najem stanovanja - kaj je zasebni najem?
  2. Poravnava obstoječih pravil zasebnega najema
  3. Poravnava najema od leta 2023 samo v enkratnem znesku
  4. Poravnava najema - prehodno leto 2022
  5. Poravnava zasebnega najema - amortizacija in drugi stroški
  6. Sprememba poravnave najema - davek na najem stanovanja 2023
  7. Kakšen davek na najem stanovanja - stopnje
  8. Poravnava zasebnega najema skupaj z vašim zakoncem
  9. Poravnava najema 2023 v sklopu poslovne dejavnosti
  10. Poravnave najemnin za podjetnike - akontacije davka
  11. Ali olajšava srednjega razreda ne vključuje dohodka/najemnin?
  12. Davek na najem stanovanja 2023 - kakšno obliko davka na najem izbrati
  13. Katere spremembe najemne pogodbe je treba narediti

Najem stanovanja - kaj je zasebni najem?

Zasebni najem je pogodba, s katero se najemodajalec zavezuje, da bo predmet najema dal najemniku v uporabo za določen ali nedoločen čas, proti plačilu v obliki najemnine, ki jo bo plačal najemnik. Predmet najema so lahko tako premičnine kot nepremičnine.

V skladu z davčno zakonodajo zasebni dohodek od najemnin vključuje dohodek od najemnine, podnajema, najema, podnajema in drugih podobnih pogodb. Po Zakonu o dohodnini (v nadaljevanju upit) se dohodek iz oddajanja v najem prizna kot dohodek iz nekmetijske dejavnosti (1. odst. 3. točka 10. člena) ali zasebnega oddajanja v najem (6. odstavek 1. člena). gor).

Poravnava obstoječih pravil zasebnega najema

Do leta 2021 se je zasebni najem lahko urejal po splošnih pogojih po davčni lestvici ali pavšalno na prijavljen dohodek.Iz sedanjega besedila čl. 9a sek. 6 upit je pomenilo, da so dohodki zavezancev za oddajanje v najem zasebniki obdavčeni po davčni lestvici, razen če zavezanci izberejo pavšalno obdavčitev evidentiranih dohodkov, to je pod pogoji, ki jih določa Zakon o pavšalni dohodnini (v nadaljevanju: obdavčitev). Pri splošnem urejanju najema je bila davčna lestvica 17-odstotna in 32-odstotna obdavčitev dohodnine, to je presežek dohodka od najema nad stroški pridobitve.

Ko gre za povprečnino za najem stanovanja, so doslej fizične osebe, ki dosegajo dohodek iz najemnih, podnajemnih, najemnih, podnajemnih ali drugih podobnih pogodb, če te pogodbe niso bile sklenjene v okviru nekmetijska poslovna dejavnost, bi lahko plačal pavšalni znesek od registriranega dohodka (člen 2(1a) Uzrycz).

Poravnava najema od leta 2023 samo v enkratnem znesku

Davek na najem stanovanja 2023.Pod kakšnimi pogoji? Poljski dogovor leta 2023 pa uvaja spremembe v zgoraj omenjene predpise z omejevanjem trenutno razpoložljivih načinov poravnave zasebnih prihodkov od najemnin. Veljavni čl. 9a sek. 6 upit določa, da se dohodki, ki jih zavezanci dosežejo z oddajanjem v zasebni najem, obdavčijo v pavšalnem znesku od evidentiranih dohodkov, po pravilih, ki jih določa zakon o pavšalni dohodnini. Vendar pa po novem besedilu čl. 2 s 1a uzrycz, fizične osebe, ki dosegajo dohodek iz zasebnega najema, plačajo pavšalni znesek od evidentiranih dohodkov.

To pomeni, da zavezanci, ki prejemajo dohodke iz zasebnega oddajanja, ne bodo več mogli izbirati med splošnimi in pavšalnimi poravnavami. Edina možnost bo torej pavšalni znesek in pravila, določena v uzrycz.

Pozor! Leta 2023 bo edina razpoložljiva oblika obdavčitve zasebnega oddajanja v najem pavšalni znesek od registriranega dohodka.

Poravnava najema - prehodno leto 2022

S spremembo pravilnika o najemnini je zakonodajalec uvedel prehodne določbe, ki določajo, da bo letošnje leto 2022 obdobje, v katerem se najemodajalci lahko pripravijo in prilagodijo novemu pravilniku o najemnini. Ti pa se začnejo uporabljati absolutno od 1. januarja 2023. Prehodne določbe določajo, da lahko zavezanci, ki v tekočem letu dosegajo prihodke iz zasebnega najema, uporabljajo pravila obdavčitve teh prihodkov, ki veljajo na dan 31. decembra 2021.

Pomembno! V letu 2022 lahko kot prehodno obdobje zavezanci, ki dosegajo dohodke iz zasebnega oddajanja v najem, uveljavijo obstoječe oblike obdavčitve.

To pomeni, da se tako prihodki/dohodki iz oddajanja v najem zasebnega zavezanca, ki je te prihodke/dohodke dosegel do 31. decembra 2021, kot tudi zavezanca, ki bo te prihodke/dohodke prejel prvič od 1. januarja 2022 , je lahko obdavčeno:

  • pod splošnimi pogoji po davčni lestvici ali
  • pavšalni znesek od registriranega dohodka.

Poleg tega lahko najemodajalci v letu 2022 še vedno vključijo odpise amortizacije osnovnih sredstev in neopredmetenih sredstev, ki so stanovanjske stavbe, stanovanjski prostori, ki predstavljajo ločeno nepremičnino, zadružna lastninska pravica do stanovanja ali pravica do enodružinska hiša v stanovanjski zadrugi, kupljena ali izdelana pred 1. januarjem 2022

V letu 2022 je torej lahko dohodek iz zasebnega oddajanja v najem pod splošnimi pogoji po davčni lestvici obdavčen zavezanec, ki:

  • preteklo leto poravnal dohodke iz zasebnega najema pod splošnimi pogoji,
  • v preteklem letu pavšalno poravnal prihodke od zasebnega najema v evidentiranih prihodkih,
  • v letu 2022 je pravkar začel ali bo začel služiti zasebne prihodke od najemnin.

Pri obračunu dohodkov iz najemnin v letu 2022 po splošnih pogojih po davčni lestvici se uporabljajo določbe Zakona o dohodnini s spremembami v letu 2022. nova davčna lestvica oziroma načelo neodvajanja prispevkov za zdravstveno zavarovanje.

Pomembno! Davčnemu zavezancu, ki v letu 2022 dosega prihodke/dohodke iz zasebnega oddajanja v najem, ni treba oddati napovedi o izbrani obliki obdavčitve.

Poravnava zasebnega najema - amortizacija in drugi stroški

Torej še v letu 2022 se prihodki od zasebnega najema lahko poravnavajo po splošnih pravilih. To je še posebej ugodno za lastnike nepremičnin, ki v stroške vključujejo izdatke za njeno dodelavo, obnovo, obresti na posojilo, amortizacijo in druge izdatke, ki so upravičeni do virov davčno priznanih stroškov. Spremembe pri urejanju zasebnih najemov, ki bodo začele veljati 1. januarja 2023, bodo najbolj prizadele tiste, ki so zasebne najeme zaradi visokih stroškov nakupa in vzdrževanja nepremičnine uredili po davčni lestvici in jih amortizirali.

Sprememba poravnave najema - davek na najem stanovanja 2023

V začetku leta 2023 ljudje, ki so lizing poravnali po davčni lestvici, zaradi prehoda na obvezni pavšal ne bodo mogli več odtegovati davčno priznanih stroškov.

Preberite: Kako se znebiti najemnika po prekinitvi najemne pogodbe? Kaj naj storim, če se ne želim izseliti in vrniti ključev?

To vprašanje vzbuja nekaj dvomov, zlasti v kontekstu čl. 22a sek. 1 točka 1 vprašaj. Po tej določbi se amortizirajo objekti, zgradbe in prostori, ki so samostojna lastnina, s pričakovano dobo koristnosti nad eno leto, ki jih zavezanec uporablja za potrebe v zvezi s svojo dejavnostjo ali jih daje v uporabo, npr. na podlagi najemne pogodbe. Standardna stopnja iz Seznama letnih amortizacijskih stopenj za stanovanjske prostore je 1,5 %, z možnostjo uporabe višje stopnje, tudi do 10 %, vendar amortizacijska doba ne sme biti krajša od 10 let.Vprašanje je torej, ali bo novi zakon poljskega reda v tem primeru veljal za nazaj?

Kakšen davek na najem stanovanja - stopnje

Do 31. decembra 2022 lahko zavezanci izberejo način poravnave zasebnega najema, to je:

1. obdavčitev najema po lestvici, izračunani glede na dohodek, to je po odbitku davčno priznanih stroškov in ob upoštevanju neobdavčenega zneska 30.000 PLN. (ne smemo pozabiti, da omejitev brezplačnega zneska vključuje tudi druge dohodke zavezanca, npr. plačilo za delo):

  • 17% stopnja - za dohodek do 120.000 PLN;
  • 32% stopnja - za dohodek nad 120.000 PLN;
  • dodatna stopnja 4 % na presežek dohodka, ko preseže 1.000.000 PLN dohodka.

2. obdavčitev s pavšalnim zneskom, izračunanim na dohodek brez možnosti odbitka davčno priznanih stroškov in brez upoštevanja neobdavčenega zneska - 30.000 PLN:

  • stopnja 8,5 % - za prihodke do 100.000 PLN;
  • s stopnjo 12,5% - za prihodke nad 100.000 PLN;
  • brez solidarnostnega poklona.

Poravnava zasebnega najema skupaj z vašim zakoncem

Možno je poravnati zasebni najem (tako po davčni lestvici kot v obliki pavšala) skupaj z zakoncem. V tem primeru dohodek od najemnine poravnavata polovično oba zakonca. Po čl. 12 sekund 6 uzrycz, samo eden od njih lahko poravna celoten prihodek. V tem primeru je treba obračun predložiti pristojnemu predstojniku davčnega urada do 20. dne v mesecu, ki sledi mesecu, v katerem je bil dosežen prvi dohodek od najemnine v davčnem letu, oziroma do konca davčnega leta, če prvi dohodek je bil ustvarjen decembra.

Poravnava najema 2023 v sklopu poslovne dejavnosti

Tisti, ki so najemali v okviru svoje dejavnosti, so v boljšem položaju v primerjavi s splošnimi zavezanci.Tako v letu 2022 kot v letu 2023 lahko te osebe obračunavajo dohodke od najemnin po splošnih pogojih, to je po 17-odstotni in 32-odstotni davčni lestvici. Uporabijo lahko tudi možnost poravnave z 19% pavšalno obdavčitvijo in pavšalnim zneskom (8,5% in 12,5%).

Spremembe pa bodo prizadele podjetnike, ki do sedaj niso plačevali zdravstvenih prispevkov v ZUS. Od leta 2023 bodo imeli ti ljudje tako obveznost in ne bodo več odštevali stroška prispevka od davka. Da bi se izognili škodljivim učinkom te spremembe, bi morali ti podjetniki razmisliti o dveh možnostih:

  • sprememba oblike obdavčitve dejavnosti,
  • sprememba oblike poslovanja, npr. iz samostojnega podjetnika v komanditno družbo ali družbo z omejeno odgovornostjo

Poravnave najemnin za podjetnike - akontacije davka

Za podjetnike sta na voljo dve možnosti poravnave najemnine - mesečno ali četrtletno. Podatek o izbrani obliki obračuna posredujte davčnemu uradu v letni davčni napovedi. Odda se po koncu davčnega leta, na katerega se poravnava nanaša.

Ne smemo pozabiti, da je četrtletna predplačila možna samo do:

  • tako imenovani mali davkoplačevalci (davčni zavezanci, katerih prihodki od prodaje skupaj z zneskom dolgovanega DDV niso presegli PLN protivrednosti 200.000 EUR v prejšnjem davčnem letu)
  • davčni zavezanci, ki začnejo opravljati dejavnost. Davčni zavezanci, ki poravnavajo zasebne najemnine, poravnavajo le mesečno (44.(3g) člen upit).

Ali olajšava srednjega razreda ne vključuje dohodka/najemnin?

Zahvaljujoč nenehnim spremembam so se davkoplačevalci (najemodajalci), ki koristijo olajšavo za srednji sloj, znašli v velikem kaosu. To je zadevalo tako zasebne kot poslovne prihodke od najemnin. Še pred dvema mesecema ni bilo znano, ali bodo morali k ugotovljenemu dohodku prišteti še prihodke iz oddajanja nepremičnin, da bodo lahko uveljavljali olajšavo za srednji sloj.

Po poplavi vprašanj, ki so jih zbegani davčni zavezanci naslovili na davkarijo, se je na spletni strani Ministrstva za finance pojavilo naslednje pojasnilo o tej problematiki: »Olajšavo za srednji sloj imajo fizične osebe, ki ustvarjajo dohodke. : iz službenega razmerja, delovnega razmerja, domačega in zadružnega delovnega razmerja in/ali iz nekmetijske gospodarske dejavnosti, obdavčeno po splošnih pogojih - po davčni lestvici. Dohodek/dohodek od oddajanja nepremičnin v najem ni vključen za namene olajšave srednjega razreda.

Vse bi bilo v redu, če ne bi bilo citiranega pojasnila ministrstva pretočenega v takrat veljavno zakonodajo. Z drugimi besedami, bila je popolnoma skregana z vsebino takratne zavezujoče umetnosti. 26 sek. 1. točka 2aa in čl. 26 sek. 4a do 4b, ki je določal, da se v okviru olajšave za zaposlene oziroma zavezance, ki dosegajo dohodek iz nekmetijske gospodarske dejavnosti, znesek dohodka, ki je upravičen do olajšave, izračuna tako, da se seštejejo dohodki, ki jih je zavezanec dosegel v davčnem letu in obdavčljivi po davčni lestvici: iz poslovnega razmerja, delovnega razmerja, domačega in zadružnega delovnega razmerja ter med letom doseženih prihodkov iz nekmetijske gospodarske dejavnosti, zmanjšanih za davčno priznane stroške opravljanja te dejavnosti, brez prispevkov za socialno varnost.Davčni zavezanec bo lahko izkoristil olajšavo, če bo vsota teh prihodkov v razponu - najmanj 68.412 PLN in največ 133.692 PLN.

Torej je bil odgovor ministrstva na lokalno pravno ureditev, po katerem se dohodek iz oddajanja nepremičnin v najem ne upošteva za izračun meje olajšave za meščane, napačen oz. najmanj nepopolna. Iz analize takratnih predpisov je bilo razvidno, da se zavezancu, ki je fizična oseba, za ugotavljanje višine dohodka v posameznem letu niso upoštevali dohodki iz zasebnega oddajanja v najem, temveč dohodki, doseženi v okviru opravljanja dejavnosti. .

Naraščajoče razočaranje zmedenih davkoplačevalcev in dezinformacije, ki so prihajale od vsepovsod, so pomenile, da je bil 9. junija 2022 izdan zakon, ki je preprosto razveljavil čl. 26 sek. 1 težavna točka 2aa. Učinek sprememb je odstop od olajšave za srednji razred, ob zagotavljanju, da bo sprememba ugodna oziroma nevtralna za davkoplačevalce.Zanimivo je, da je novim predpisom uspelo začeti veljati v samo 3 tednih in so v veljavi od 1. julija 2022.

Davek na najem stanovanja 2023 - kakšno obliko davka na najem izbrati

Če povzamem, leto 2022 in začetek veljavnosti poljske odredbe je davkoplačevalcem, ki ustvarjajo dohodek z oddajanjem nepremičnin v najem, prineslo nemalo dilem glede poravnave s tega naslova. Ključno je bilo izbrati takšno možnost, da bi s spremembo predpisov izgubili čim manj. Medtem ko se za podjetnike same ne bo veliko spremenilo (razen za tiste, ki jim bodo dodatno zaračunali premijo obveznega zdravstvenega zavarovanja), pa bi morali zavezanci, ki ponujajo zasebni najem, po novem izračunati davčne razlike, ki jim jih prinaša novela. Ne smemo pozabiti, da je to zadnje leto priložnosti za amortizacijo stroškov, ki so nastali zaradi nakupa, izboljšave, obnove, opreme vaše nepremičnine!

Ko se odločamo o obliki obdavčitve najemnin, ki jo želimo uveljaviti od leta 2023, je vredno upoštevati nekaj vprašanj:

  • možnost odbitka davčno priznanih stroškov,
  • dejstvo, da je formalno vprašanje poravnave enostavnejše s pavšalom,
  • pri prehodu iz zasebnega najema v najem v okviru poslovne dejavnosti - potreba po dodajanju premij obveznega zdravstvenega zavarovanja (v bistvu je plus 9% prihodka), a tudi dodatni stroški, kot je npr. plačilo računovodske pisarne ali računovodje.

Katere spremembe najemne pogodbe je treba narediti

Letošnje leto se splača izkoristiti za prilagoditev pogodb z najemniki. Z ustreznimi določili v najemni pogodbi lahko znižamo pavšalne stroške tako, da na primer prenesemo komunalne stroške in najemnino na najemnika.

Drugo vprašanje je višina akontacije, plačane kot del povprečnine, ki jo izračuna in prijavi najemodajalec. Možno je, da se zaračuna po pavšalni stopnji 8,5% ali 12,5% od zneska čistega dobička iz najema in ne od celotnega zneska, prejetega od najemnika (torej brez komunalnih storitev).V tem primeru pa naj najemodajalec hrani dokumente, ki potrjujejo, da njegov dohodek ni celoten znesek, ki ga mesečno plačuje najemojemalec, zmanjšan za pristojbine, ki so predpisane za upravo, dobavitelje vode, elektrike ali plina. Najemodajalec je tisti, ki mora dokazati to dejstvo.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 26. julija 1991 o dohodnini (prečiščeno besedilo, Uradni list iz leta 2021, točka 1128, s spremembami);
  • Zakon z dne 20. novembra 1998 o pavšalni dohodnini določenih dohodkov fizičnih oseb (prečiščeno besedilo, Uradni list 2021, točka 1993, s spremembami);
  • Zakon z dne 29. oktobra 2021 o spremembi Zakona o dohodnini, Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb in nekaterih drugih zakonov (poljska odredba) (Uradni list, točka 2105, s spremembami) ;
  • Zakon z dne 9. junija 2022 o spremembi Zakona o dohodnini in nekaterih drugih zakonov (Uradni list iz leta 2022, točka 1265).

Kategorija:

Hišna operacija