Nakup gradbene parcele je odločitev, ki vam spremeni življenje. Gradbena parcela na dobri lokaciji je lahko tudi donosna naložba.

Nizke obrestne mere in - posledično - še vedno poceni krediti usmerjajo našo pozornost k nepremičninam. Zazidljiva parcela na dobri lokaciji, na kateri bomo zgradili hišo (ali pa jo bomo morda le dobičkonosno prodali), se zdi na meti. Vprašanje: Kako naj se tega lotim?

V ta članek smo poleg nasvetov o tem, katero parcelo kupiti, vključili zgodovino neuspelega nakupa kot opozorilo.

Gradbena parcela - bolje, če je stran od vode

Rafał se je pred enim letom razveselil parcele na obrobju Rzeszówa, ki jo je prodajalec pohvalil z besedami: "Nihče vam je ne bo zgradil pred nosom, ker je tamponska cona krajinskega parka." Ko jo je na podaljšan vikend v maju pogledal, se mu je zdela lepa. V dolgi travi so brodile štorklje, zahajajoče sonce pa je metalo nanjo bakren sij. Na robu parcele je stala hiška, v bližini pa je žuborel potok. Čeprav je bila koča primerna za rušenje, bi lahko bila na začetku uporabna kot gradbišče za gradbeno ekipo. Rafał je preveril vprašanja, ki so se mu zdela najpomembnejša: dober dostop do mesta (približno 10-15 minut, plus avtobusna postaja 200 m od posesti) in nobenih hrupnih ali strupenih industrijskih obratov v bližini. To je točno to, o čemer je sanjal. Hitro je sklenil posel (če ga kdo drug ne bi opozoril, ker je prodajalec omenil, da je ravnokar dal parcelo v prodajo in je bil Rafał prvi opazovalec).

Mesec dni kasneje je potok, ki teče v bližini, močno narasel in Rafał je od sosedov izvedel, da je parcela na "poplavnem območju" . Stekel je na geodetsko službo, kjer so to informacijo potrdili. Uslužbenka je bila presenečena, da prodajalka o tem ne reče nič. Izkazalo se je, da na tem mestu sploh ni mogoče zgraditi hiše. In prav nič ne pomaga, da so v soseski pred kratkim zgradili novo enodružinsko hišo, saj je bilo dovoljenje za gradnjo izdano še pred uveljavitvijo novih predpisov. In ti omogočajo samo obnovo hiše, ki stoji na taki posesti. S 1. januarjem 2018 – z uveljavitvijo zakona o vodah – je gradnja na poplavnih območjih postala popolnoma onemogočena. In za taka območja velja, da so tako okoli rek kot potokov. "Ampak kupil sem gradbeno parcelo" - je bil jezen Rafał. »Ne, gre za zemljišče ob vodotoku, na katerem je bila že zgrajena hiša po stari zakonodaji,« je brez čustev pojasnil uradnik. In to ni tisto, kar je Rafał imel v mislih, ko je iskal parcelo »na slikovitem območju«.Kakšno napako je naredil? Pred nakupom je želel preveriti krajevni prostorski načrt, a se je zadovoljil s podatkom, da tega ni. V takšni situaciji naj preveri, ali obstajajo znaki, da odločitev o razvojnih pogojih ne bo v njegovo korist. Preprosto je vzel pomanjkanje načrta za nominalno vrednost, mislil je, da mu daje več svobode. Medtem pa bi "wuzetka" (odločba o razvojnih pogojih) dala jasen odgovor o mejah te svoboščine. Poleg tega je prelahko verjel prodajalčevim besedam o prednostih gradnje v "parkirnem zaostanku" (kar se je izkazalo za prazen izraz, s katerim je prodajalec vzbudil zanimanje pri kupcu).

Katere druge grožnje čakajo kupce in kako se jim izogniti?

Pred nakupom gradbene parcele preveri krajevni načrt

Vsaka občina lahko sprejme razvojne načrte za posamezna območja. Lahko ali pa tudi ne (obveznost izdelave načrta velja samo za območja posebnega značaja, npr.rudarstvo). Prostorski ureditveni načrti so akti lokalnega prava, sprejeti v obliki sklepa občinskega sveta, ki določajo namembnost, pogoje za razvoj in razvoj določenega območja ter lokacijo investicij javnega namena.

Če torej za območje, na katerem je izbrana parcela, velja krajevni načrt, se lahko iz njega poučimo:

  • kakšen je njen namen, tj. ali je na tem mestu možna gradnja enodružinske hiše;
  • kakšna mora biti parcela, da se na njej zgradi hiša (če bi bila manjša, ne bi dobili gradbenega dovoljenja);
  • kakšne so največje dimenzije novozgrajenih hiš (višina, prostornina in etažnost);
  • kakšen del parcele se lahko zazida in kakšen del mora biti ozelenjen;
  • kako potekajo stavbne črte, ki označujejo lokacijo sprednje stene objekta (odvisno od tega, ali bo možno urediti vrt zaščiten pred ulico);
  • kakšne so zahteve glede oblike (vključno z naklonom) in barve strehe ter barve fasade stavbe (včasih je v načrtih celo navedena zahtevana vrsta gradbenih materialov);
  • ali je možno na parceli poleg hiše zgraditi še druge objekte, kot je gospodarsko poslopje, samostojna garaža ali lopa;
  • kateri so dovoljeni načini dovajanja komunalnih naprav in odvajanja odplak;
  • kakšna so pravila dostopa do nepremičnine in parkiranja avtomobilov.
  • kakšen je namen bližjih in bolj oddaljenih sosednjih območij - ali je na njih predvidena gradnja ceste ali zahtevne industrijske gradnje.

Če vas zanima gradbena parcela, morate vse to preveriti pred podpisom kupoprodajne pogodbe. Ni težko, saj so lokalni prostorski načrti odprti in splošno dostopni (v skladu s prvim odstavkom 30. člena Zakona o urejanju prostora in urejanju prostora).Z njimi se lahko seznanite neposredno na občinskem uradu ali na njegovi spletni strani. Oddate lahko tudi vlogo za izpisek in izvleček iz lokalnega načrta za dano evidenčno parcelo – vendar je to za kolkovino (30 PLN za izvleček do 5 strani in 20 PLN za vsako stran A4 izvlečka ). Če se izkaže, da takšen načrt ne velja za določeno območje, urad zadevno osebo obvesti, da izpisa in okvira ne more izdati. V tem primeru lahko zaprosite za vračilo kolkovine.

ali zaprosi za gradbene pogoje

Če občina za območje, ki nas zanima, nima sprejetega krajevnega načrta (ali ta trenutno ni v veljavi), zaprosimo za odločbo o gradbenih pogojih. In to še pred nakupom parcele. Brez tega ne bomo prepričani, ali je na parceli mogoče zgraditi hišo – tudi če so v bližini druge enodružinske stanovanjske stavbe. Poleg tega bo treba v tej situaciji k vlogi za gradbeno dovoljenje oziroma priglasitvi za gradnjo enostanovanjske hiše priložiti odločbo o gradbenih pogojih.

V odločbi o zazidalnih pogojih občina za določeno parcelo na podlagi urbanistične analize soseske določi zazidljivo linijo, največjo zazidljivo površino, širino nivelete čela in višino. zgradbe in geometrije strehe.

Pomembno, za to odločbo se lahko prijavi kdorkoli - tako lastnik kot potencialni kupec parcele. Možen je tudi prenos že izdane odločbe na drugo osebo (npr. z lastnika parcele na njenega kupca). Vendar ne smemo pozabiti, da pogoji razvoja veljajo za naložbo, opisano v vlogi za njihovo izdajo. Če so naši načrti drugačni (hiša naj bo višja, z drugačno streho ipd.), moramo zaprositi za novo "wuzetko" . Če nameravamo zgraditi samo stanovanjsko hišo, bo odločitev brezplačna (sicer bomo plačali 107 PLN).

Pridobitev prostorske odločbe bo potrebna tudi, če želimo kupiti parcelo z objektom in jo nameravamo razširiti ali spremeniti namembnost (vsaj del) ali na njej izvesti druga dela, ki potrebujem gradbeno dovoljenje.

Vloga za ugotovitev pogojev za ureditev parcele se vloži pri mestnem oziroma občinskem uradu, pristojnem po kraju investicije. Če se parcela nahaja v dveh občinah, je treba vlogo oddati v občini, kjer je večji del.

Zazidljive parcele izven mesta, a na posestvu

V bližini velikih strnjenih naselij se na dekmetijskih zemljiščih gradijo enodružinska stanovanjska naselja. Marsikdo išče prostor in dih, zato se želi preseliti iz mesta, a ne predaleč. Dovolj blizu, da lahko vedno brez težav pridejo v mesto (mogoče tudi vsak dan, ker je tam še njihovo delovno mesto). Napovedi Državnega statističnega urada kažejo, da je to trend. Hkrati se zemljišča za velike, generacijske hiše ne iščejo več. Zato ni nujno, da so parcele velike. Trenutno se najbolje prodajajo parcele velikosti 1000-1500 m2

NE SPREGLEJTE:

Prijava nakupa nepremičnine: kako izpolniti obrazec IN-1>

Raziskava Kantar TNS Polska kaže, da bi 80 % anketirancev izbralo obrobje mesta ali podeželje kot kraj za gradnjo svoje sanjske hiše. Le vsak deseti anketiranec bi želel živeti stran od urbanih središč, na brezpotjih, v gozdu (pogosteje so to starejši kot tisti, ki so še poklicno aktivni). 45 % vprašanih želi živeti na obrobju mesta, le 6 % pa si jih želi živeti daleč od mesta. In največ, saj bi 35 % vprašanih izbralo hišo s površino 100-120 m2

Kakšno parcelo kupiti - prednosti dobre gradbene parcele

  • Velikost gradbene parcele

Velikost gradbene parcele, ki jo kupimo, je odvisna predvsem od naših finančnih zmožnosti. Vendar je vredno razmisliti, kakšna površina bo za nas optimalna. Odvisno je od lege parcele in njene oblike ter predvidene velikosti hiše (zazidljive površine, ki je pri enonadstropnih hišah veliko večja).Če bo na njej grajena samostojna hiša z garažo, naj ta ne bo manjša od 600 m2(sicer ne bo prostora za vrt). Manjše parcele so primerne samo za vrstne in dvojčke (v mestu so lahko le 300 m2). V primestnih območjih, kjer so stavbe bolj ohlapne, pa bo boljša večja parcela - cca 1000 m2

  • Oblika gradbene parcele

Oblika gradbene parcele naj bo po možnosti pravilna - kvadratna ali pravokotna - in proporcionalna. To še posebej velja za majhne parcele, saj območja z vdolbino ali klinom ni mogoče urediti drugače kot za ozelenitev. Pomemben je tudi teren. Hiša ne sme biti postavljena v vdolbino v tleh, ker bo deževnica tekla v njeno smer. Rahel naklon površine parcele ne moti, še posebej, če je usmerjena proti jugu. Gradnja na pobočju bo zapletena in zato draga, zlasti kadar so tla nestabilna in obstaja nevarnost plazov.

  • Gradbena parcela - orientacija na svetle smeri

Najbolje je, če ima parcela dostop (cesto) s severne ali vzhodne strani, saj je takrat njen najbolj sončen del lahko namenjen za vrt. Prav tako je lažje izbrati že pripravljen projekt za to, tako da so okna dnevne sobe in terase obrnjena proti jugu ali jugozahodu. Pri parcelah z dostopom z južne in zahodne strani je bolje izbrati tiste z večjo površino, ki bodo olajšala načrtovanje prostorov za prosti čas stran od ulice.

  • Tlenski pogoji na gradbeni parceli

Organske prsti (šota, mulj) in starih odlagališč se je treba izogibati. Peščena tla so najboljša za gradnjo hiše. Vrsto tal težko ocenite sami. Vegetacija na parceli je lahko namig - na primer borovci rade volje rastejo na peščeni podlagi z globoko podzemno vodo, jelše in vrbe pa tam, kjer je vodostaj visok.Najbolje pa je naročiti geotehnični elaborat tal, ki bo uporaben kasneje pri projektiranju temeljev.

  • Pridobite dostop do parcele

Gradbena parcela mora biti dostopna z javne ceste - neposredno ali preko zasebne dovozne ceste ali služnosti, ustanovljene na drugi nepremičnini. V nasprotnem primeru gradbenih pogojev oziroma gradbenega dovoljenja ne bomo pridobili. Če parcela meji na javno cesto, se mora lokacija izvoza dogovoriti z upravljavcem ceste. Pomembno je, da gre za asf altirano cesto, ki vam bo omogočila dostop do hiše tudi med taljenjem snega ali sneženjem.

  • Oprema gradbene parcele

Dostop do električnega omrežja je najpomembnejši. Če na parceli ni vodovoda in kanalizacije, lahko uporabite vodnjak in greznico ali gospodinjsko čistilno napravo, če to dovoljujejo lokalni predpisi.Preden kupimo zemljišče, preverimo pri lokalnih omrežjih možnost priklopa na posamezna omrežja.

  • Zazidljiva parcela v soseski

Ne gre le za pomanjkanje obremenjujočih objektov, kot so ceste z gostim prometom in trgovine ali servisne delavnice, ampak tudi za razvoj sosednjih nepremičnin.

Vredno je pogledati, ali njihovi lastniki skrbijo za red in ne zadržujejo psov zunaj. Dobro bi bilo tudi vedeti, s čim ogrevajo hiše. Če uporabljamo premog, se smogu ne moremo izogniti.

Kakšne dokumente je treba zahtevati od prodajalca gradbene parcele

Lastnik prodane parcele naj nam pokaže dokument o nakupu (n. notarski zapis o nakupu ali darovanju, sodni sklep o pridobitvi dediščine) ter kopijo zemljiške in hipotekarne knjige. Lahko nam posreduje tudi njeno celotno številko, nato pa jo bomo sami preverili v spletnem iskalniku knjig (https://ekw.ms.gov.pl), ali je dejansko njen lastnik, ali ni obremenjen s hipoteko ali služnostjo in ali so omenjene vložene vloge.

Predpogodba o nakupu parcele: kdaj in zakaj je potrebna>

Drug pomemben dokument je izpisek iz zemljiške in stavbne knjige. Iz nje bomo med drugim izvedeli, kakšna je površina parcele in kako potekajo njene meje. Prodajalec naj nam pokaže tudi mejne oznake, ki jih je postavil pooblaščeni geodet, če pa teh ni, naj naroči obnovo parcelnih mej (v izogib morebitnemu sporu s sosedi).

Kaj pomenijo simboli v krajevnem načrtu in zemljiški knjigi?>

Če je lastnik ali morebitni kupec parcele predhodno zaprosil za gradbeno dovoljenje, prosimo za kopijo te odločbe. Tudi če razmišljamo o drugi investiciji, bomo izvedeli, ali je parcela gradbena.

Kategorija:

Gradnja