Pomagajte razvoju spletnega mesta, delite članek s prijatelji!

Gradbeni zakon vključuje načelo spoštovanja zakonitih interesov tretjih oseb, ki velja med gradnjo. Kako ga upoštevati, da se ne izpostavljate bremenitvam sosedov in hkrati ne omejujete svojih pravic med gradnjo?

Načelo spoštovanja zakonitih interesov tretjih oseb je pomembno v postopku vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja, saj lahko njegova kršitev povzroči zavrnitev izdaje gradbenega dovoljenja. To je tudi eno osnovnih orožij v boju za svoje pravice drugih udeležencev v postopku. Na tej podlagi lastniki sosednjih nepremičnin najpogosteje vlagajo pritožbe zoper odločbo o izdaji gradbenega dovoljenja investitorju.

Varstvo interesov tretjih oseb v gradbenem pravu

V skladu s čl. 5 sekund 1. točka 9. Zakona o graditvi objektov mora biti gradbeni objekt skupaj s pripadajočo gradbeno opremo glede na pričakovano dobo uporabe projektiran in zgrajen na način, določen s predpisi, vključno s tehničnimi in gradbenimi predpisi, in v skladu s predpisi. z načeli tehničnega znanja, ki med drugim zagotavljajo dr spoštovanje zakonitih interesov tretjih oseb na območju vpliva objekta, vključno z zagotavljanjem dostopa do javne ceste.

Kljub temu, da ima ta predpis tako pomemben praktični pomen, ga je zakonodajalec oblikoval skrajno nejasno in nenatančno. Prvič, pojem zakonitega interesa tretjih oseb ni pojasnjen, tako da ostaja le ena zahteva za dostop do javne ceste. Poleg tega ta določba omenja le fazo gradnje objekta (faza projektiranja in gradnje), kar lahko nakazuje, da smo dolžni spoštovati interese tretjih le v tej fazi gradbenega procesa.Vse to v praksi povzroča številne dvome, kako razumeti in uporabljati obravnavano določbo.

Kateri interesi tretjih oseb so zaščiteni

V zakonu navedena zaščita dostopa do javne ceste je zgolj eksplozivna, kar pomeni, da bodo pri projektiranju in gradnji objekta varovani tudi zakoniti interesi tretjih oseb, povezani z drugimi okoliščinami. O tem pričajo številne sodbe Vrhovnega upravnega sodišča in Vrhovnega sodišča, iz katerih izhaja, da je investitor po obravnavanem načelu dolžan tretjim osebam med gradnjo omogočiti ne le dostop do javne ceste, ampak se temu tudi izogniti. projektiranje in gradbene dejavnosti, ki bi lahko motile uporabo sosednjih nepremičnin s strani tretjih oseb.

Gre za t.i. imisije, to je takšna dejanja lastnika nepremičnine na lastnem zemljišču, katerih posledice se čutijo na sosednjem zemljišču.Lahko so posredni (zvok, senca) ali neposredni (npr. opuščanje nečistoč), oprijemljivi (vonj, zvok) ali neotipljivi (vpliv na duševna čustva soseda, npr. zbiranje eksploziva).

Interesi tretjih oseb, ki so lahko potencialno prizadeti zaradi načrtovanja in gradnje gradbene konstrukcije in pripadajoče gradbene opreme in so tako zaščiteni po zakonu o graditvi objektov, vključujejo:

  • možnost uporabe vode, kanalizacije, elektrike in toplote;
  • dostop do komunikacijskih sredstev;
  • prost dostop dnevne svetlobe do prostorov, namenjenih ljudem;
  • zaščita pred hrupom;
  • zaščita pred vibracijami;
  • brez električnih motenj;
  • zaščita pred sevanjem;
  • zagotavljanje čistega zraka, vode ali tal;
  • zaščita pred prahom in ostrimi vonjavami;
  • zaščita pred poslabšanjem sanitarnih razmer.

Spoštovanje teh interesov pomeni načrtovanje in gradnjo na način, ki ne krši ali omejuje obstoječih pogojev obstoja na določenem območju brez nujne potrebe.

Ko so kršeni interesi tretjih oseb

Interesi tretjih oseb so kršeni samo takrat, ko kršimo posebne predpise, ki se uporabljajo v gradbeništvu, to je določila Gradbenega zakona in podzakonskih predpisov, skupaj s tehničnimi in gradbenimi standardi, standardi s spomeniškega in varstvo okolja, zdravje in požarno varstvo ter prostorsko načrtovanje in razvoj.

Upravni organi so dolžni v postopku izdaje gradbenega dovoljenja preveriti, ali ne bodo z izvedbo investicije posegli v interese tretjih oseb.Ti interesi so zaščiteni s posebno kombinacijo upravnega in civilnega prava, znano kot sosedsko pravo. Ti predpisi so ključni pri odločanju o izdaji gradbenega dovoljenja. Na podlagi njih je organ dolžan preveriti, ali ne bo določena naložba negativno vplivala na sosednje nepremičnine. Med določbami sosedskega prava so najpomembnejše 2. čl. 144-154 in čl. 222 civilnega zakonika o lastnini in njeni zaščiti. Po čl. 144 k.c. lastnik nepremičnine naj se vzdrži ravnanj, ki bi posegala v rabo sosednje nepremičnine preko povprečne mere, ki izhaja iz družbeno-ekonomske namembnosti nepremičnine in lokalnih razmerij.

Pomembno je, da "sosednja lastnina" ne pomeni le lastnine, ki fizično meji na območje, kjer je vir motenj, ampak katero koli drugo posest na območju, ki bo prizadeta.

Kakšno zaščito imajo tretje osebe

Oškodovani lastnik sosednje nepremičnine lahko svoje očitke opira na dva razloga: čl. 5 sekund 1. točka 9. Zakona o graditvi objektov in 2. čl. 222 § 2 k.c. v zvezi s čl. 144 k.c.

Osnovno sredstvo varovanja interesov lastnikov nepremičnin v sosedskih odnosih je t.i. negativni zahtevek, ki izhaja iz čl. 222 § 2 k.c. Na njegovi podlagi lahko oškodovani sosed od nas zahteva:

  • prenehanje nadaljnjih kršitev, tj. prenehanje tistih gradbenih del, ki povzročajo motnje;
  • vzpostavitev stanja v skladu z zakonom, to je investitorjevo ukrepanje za odpravo negativnih posledic gradnje, da bi jo lahko lastnik sosednje nepremičnine nemoteno uporabljal (npr. vzpostavitev stanja, ki ustreza določila prostorske odločbe).

Pozor! Vzpostavitev pravnega stanja ni enaka vzpostavitvi prejšnjega stanja, ki je obstajalo pred kršitvijo. Lahko je drugačno stanje, če je v skladu z zakonom in s tem ne krši prisilnih določb, ki urejajo uporabo nepremičnin. Vendar pa je v določenih situacijah za ponovno vzpostavitev popolnoma nemotenega nadzora nad lastnino potrebno sprejeti ukrepe, ki bodo delno sovpadali z ukrepi, namenjenimi vzpostavitvi prejšnjega stanja, npr. materiali itd.

Da je zahtevek lastnika sosednje nepremičnine sodišče priznalo kot upravičenega, mora biti motenje pri rabi nepremičnine objektivno. Subjektivni občutki naših sosedov o škodljivosti našega ravnanja so za presojo upravičenosti zahtevka nepomembni. Hkrati pa morajo imisije, povezane z našo gradnjo, preseči povprečno mero, ki izhaja iz družbeno-ekonomske namembnosti nepremičnine in lokalnih odnosov.

Vzemimo še ta primer: na eni od parcel se izvajajo gradbena dela z vročim gutranom, kar povzroči izpust velike količine dima na sosednje nepremičnine in otežuje delo njihovih lastnikov. V tem primeru imamo opravka z imisijo nadpovprečne mere. Zato imajo lastniki sosednjih nepremičnin pravico zahtevati od investitorja gradnje, da imisijo odpravi ali zmanjša na povprečno raven. Če v takšni situaciji investitor uporabi posebne filtre, zaradi katerih se emisija dima zmanjša na povprečno raven, je treba to oceniti kot odškodnino za zahtevek lastnikov sosednjih nepremičnin.

Ko lahko sosedje zahtevajo odškodnino

Lahko se zgodi, da zgoraj opisana izpodbojna tožba ne bo zadostovala za poplačilo vseh zahtevkov oškodovanega lastnika sosednje nepremičnine.

Če je škoda, ki je nastala zaradi naše gradnje, takšne narave, da zgolj opustitev kršitev in vzpostavitev zakonitega stanja ne rešita problema, lahko oškodovani sosed od nas zahteva odškodnino na podlagi splošne načela civilnega prava.Podlaga za uveljavljanje odškodnine je torej določba 2. čl. 415 civilnega zakonika, ki pravi, da kdor je drugemu povzročil škodo po svoji krivdi, jo je dolžan popraviti.

Sodišče bo v odškodninskem postopku preverilo, ali so izpolnjeni pogoji za t.i. odškodninska odgovornost:

  • oškodovanemu sosedu je dejansko nastala škoda, to je škoda na njegovem premoženju, običajno finančne narave;
  • škoda je nastala zaradi našega (tj. investitorja) protipravnega ravnanja;
  • obstaja ustrezna vzročna zveza med škodo in dejanjem storilca.

Ti trije pogoji morajo biti izpolnjeni skupaj. Škoda v primeru imisijske tožbe je lahko poleg dejanske nastale škode (npr. potreba po izsuševanju terena, ko je investitor povzročil prekomerno odtekanje padavinske vode na sosedovo nepremičnino), ampak tudi zmanjšanje vrednosti nepremičnine.Po čl. 361 § 2 k.c. povrnitev škode zajema izgube, ki jih je oškodovanec utrpel, in koristi, ki bi jih lahko pridobil, če škoda ne bi bila storjena.

Drug primer bi bil zrušitev konstrukcije med gradnjo zaradi pomanjkanja ustrezne zaščite. Če v takem primeru delčki objekta padejo na sosedovo posest in poškodujejo njegovo lastnino, ima le-ta pravico zahtevati od investitorja odškodnino po 2. čl. 415 k.c.

Ali je mogoče od občine zahtevati odškodnino, če je gradnja v skladu z dovoljenjem

Najbolj dvomljiva situacija nastane, ko je vzrok za poseg v lastninsko pravico na sosednji nepremičnini (motnja nad povprečno mero rabe) postavitev objekta na parceli v skladu s pravnomočnim gradbenim dovoljenjem. Potem se postavlja vprašanje, kaj lahko oškodovani sosed zahteva in na koga naj usmeri svoje zahtevke? Ali ga dejstvo, da investitor ravna na podlagi pravnomočne upravne odločbe, odvezuje odgovornosti do oškodovanega soseda? To vprašanje je problematično, ker je tudi v sodni praksi vrhovnega sodišča glede tega mogoče najti različna stališča.

Strokovnjaki s področja gradbenega prava menijo, da je sodba Vrhovnega sodišča z dne 21. marca 1984 (zadeva št. III CZP 4/84) najbolj točna. Navedlo je, da »v primeru motenj zaradi prodora elektromagnetnega valovanja na sosednjo nepremičnino, ki nastane zaradi postavitve – na podlagi gradbenega dovoljenja – objekta ali druge naprave, ki onemogoča sprejem televizije, veljajo določbe gradbeni zakon ni posebnih določb v zvezi s čl. 144. OZ, odločbe, izdane na njegovi podlagi, in sama skladnost gradnje s temi odločbami ne preprečujejo lastniku sosednje nepremičnine uveljavljanja zahtevkov na podlagi 1. čl. 144 Civilnega zakonika v zvezi s čl. 222 § 2 k.c.«. Sodišče je v utemeljitvi dodalo, da mora »vzpostavitev v prejšnje stanje stremeti k odpravi učinkov kršitve lastninske pravice in s tem učinkov imisije na način, da bi jo lastnik sosednje nepremičnine lahko uporabljal v enako kot pred motečim dejanjem (naročilo moteču, da na svoje stroške priključi televizijsko opremo na napeljavo, ki se nahaja na nepremičnini, kjer motnja izvira, da se omogoči sprejem programa).Samo tako so lahko civilnopravne sankcije učinkovite.”

Če je kršitev lastnine posledica imisije, naj bodo zaščitni ukrepi usmerjeni v njeno odpravo ali zmanjšanje na »povprečno mero«. Ugoditev izpodbijanemu zahtevku pa ne more pomeniti odreditve rušitve objekta, ki je postavljen v skladu z gradbenim dovoljenjem, tudi če posega v rabo sosednje nepremičnine. To na primer potrjuje sodba Vrhovnega sodišča z dne 16. decembra 1992 (zadeva št. I CRN 188/92).

Vedeti velja, da je lahko upravni organ, ki je izdal prostorsko odločbo (ki je podlaga za izdajo gradbenega dovoljenja), odgovoren za poseg v rabo sosednje nepremičnine zaradi izvedene investicije. v skladu z gradbenim dovoljenjem. Oškodovani lastnik sosednje nepremičnine lahko izkoristi čl. 36 sekund 1. in 3. odst. v zvezi s čl. 63 sek. 3. člena Zakona o urejanju prostora in urejanju prostora ter od občine zahtevati povračilo škode, ki je nastala zaradi izdaje odločbe o ureditvenih pogojih (vendar jo je treba dokazati) ali nakupa nepremičnine ali njenega dela.Občina ima tudi možnost, da tem ljudem ponudi nadomestno nepremičnino (namesto plačila odškodnine ali odkupa). Oškodovani lastnik nepremičnine lahko od občine zahteva tudi odškodnino v višini zmanjšanja vrednosti nepremičnine. Vendar je taka zahteva mogoča le, če je nepremičnina prodana.

Odškodninske tožbe se ne vlagajo na občino, ampak na civilno sodišče. To je treba storiti v 5 letih od datuma, ko je prostorska odločba postala pravnomočna.

Če se oškodovani lastnik odloči za odkup nepremičnine in se z občino ne dogovori (običajno o ceni), jo lahko uveljavlja tudi na civilnem sodišču. V tem primeru odločitev sodišča nadomesti izjavo volje občine.

Kako je zaščiten cestni dostop

Obveznost, da se tretjim osebam, katerih nepremičnine so na vplivnem območju objekta, omogoči dostop do javne ceste, je izrecno navedena v 2. čl.5 sekund 1. točka 9. Zakona o graditvi objektov. Zato ne more priti do situacij, da bi sosedje zaradi zazidave parcele izgubili dostop do javne ceste ali pa bi bil ta dostop pretirano omejen.

To pomeni, da lahko tretje osebe - stranke v postopku z gradbenim dovoljenjem - na podlagi navedene določbe zahtevajo takšno obliko investicije gradnje, ki jim bo zagotovila dostop do javne ceste.

Po drugi strani pa drugi lastniki sosednjih nepremičnin, ki niso stranke v postopku za gradbeno dovoljenje (ker njihove nepremičnine niso v vplivnem območju objekta v gradnji), ne morejo zahtevati dostopa do javne ceste v povezava z gradbenim projektom v teku. V takem položaju je zanje edina rešitev vzpostavitev služnosti ceste, ki je potrebna po 2. čl. 145-146 k.c.

Pogosto se tudi zgodi, da so na parceli, kjer je predvidena gradbena investicija, že tretje osebe upravičene do cestne služnosti.Postavlja se torej vprašanje, ali obstoj takih služnosti izključuje možnost razvoja te nepremičnine. Po sodni praksi št. Vrhovno upravno sodišče je v sodbi z dne 17. junija 2015 (referenčna številka II OSK 2766/13) odločilo, da ustanovitev služnosti investitorjem načeloma ne preprečuje razvoja obremenjene nepremičnine, temveč le načrtovanje naložbe v tako tako, da ne bo v nasprotju z veljavno zakonodajo, na primer z drugačno ureditvijo zemljišča (ob robu ceste).

Pomembno je, da zaščita tretjih oseb pri dostopu do javne ceste zadeva samo dostop, ki je formalno zagotovljen v skladu z zakonom, in ne dejanskega dostopa na kakršen koli neformalen način v pravnem smislu (kadar ni zakonske pravice uporabi dostop).

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 23. aprila 1964 Civilni zakonik (tj. Uradni list iz leta 2020, točka 1740 s spremembami)
  • Zakon z dne 7. julija 1994 Gradbeni zakon (tj. Uradni list iz leta 2020, točka 1333, s spremembami)
  • Zakon z dne 27. marca 2003 o prostorskem načrtovanju in razvoju (t.i. Uradni list iz leta 2020, točka 293, s spremembami)
  • Zakon z dne 21. marca 1985 o javnih cestah (tj. Uradni list iz leta 2020, točka 470 s spremembami)

Pomagajte razvoju spletnega mesta, delite članek s prijatelji!

Kategorija:

Hišna operacija