Evidentna številka parcele se lahko spremeni zaradi delitve nepremičnine. Če se to zgodi med pripravo ali gradnjo, mora investitor sprejeti določene korake za zakonito nadaljevanje gradnje.

Evidentska številka parcele je označena z naravno številko, npr.1,2,3 itd.. Vsaka parcela znotraj določenega registrskega območja ima svojo edinstveno številko. Evidentna številka parcele se lahko spremeni zaradi delitve nepremičnine. Pojasnjujemo, kaj storiti, ko se to zgodi.

Stališče upravnih organov glede vpliva spremembe oštevilčenja parcel na gradbeni projekt je nekonsistentno.V praksi se v zvezi s tem porajajo številni dvomi, zlasti ko do takšne spremembe pride med izdajo posameznih upravnih odločb: okoljevarstvenih, prostorskih, gradbenih in uporabnih dovoljenj. Postavlja se vprašanje, ali dana odločba ostane v veljavi glede novonastalih zemljišč, ali je treba zaprositi za njeno spremembo oziroma pridobiti novo odločbo? Ali pa je dovolj, da zaprosite za spremembe prvotne odločbe?

Evidentska številka parcele in okoljska odločba

V okoljevarstveni odločbi ni obveznosti navedbe namembnosti zemljiških parcel. Analiza vplivov na okolje se izvaja glede na strogo določeno območje. Obseg investicije izhaja iz številnih različnih dokumentov, ki jih predloži investitor, na primer iz katastrskega načrta, iz zemljevida vplivnega območja investicije, iz Informacijskega lista projekta ali iz samega poročila o vplivih na okolje.Na tej podlagi organ določi vrsto in kraj izvedbe projekta.

Predpostavlja se, da mora investitor ponovno izvesti presojo vplivov na okolje in pridobiti novo okoljsko odločbo le v primeru bistvene spremembe obsega projekta, njegove lokacije ali značilnosti (vloga za gradbeno dovoljenje bo spremenjeno glede na zahteve iz odločbe o okoljevarstvenih pogojih). Zgolj sprememba evidenčnih parcelnih številk pred ali po izdaji okoljske odločbe ne povzroči, da bi investitor pridobil novo okoljsko odločbo ali jo spremenil.

Evidentska številka parcele in prostorska odločba

Iz umetnosti. 61. člena Zakona o urejanju prostora in urejanju prostora izhaja, da se odločba o ureditvenih pogojih ne izda za določeno zemljiško parcelo, temveč za določeno območje, ki lahko obsega več zemljiških parcel.Po drugi strani pa je treba v vlogi za izdajo te odločbe navesti meje »območja«, na katero se nanaša vloga, ki je prikazano na kopiji katastra ali, če tega ni, na kopiji katastrskega načrta (52. 2)(1) v povezavi s členom 64(2) 1). Organ, ki izda odločbo, je dolžan določiti le črte, ki ločujejo investicijsko območje, ki pa ni vedno enaka mejam zemljišča. Običajno so to parcelne meje, možno pa je določiti tudi zazidalne pogoje za del parcele, ki je ločen z razmejitvenimi črtami, brez poseganja v specifično lokacijo zazidave (sodba Vrhovnega upravnega sodišča z dne 18. julija 2019, sklicna št. II OSK 1881/18).

Tudi če je bila prostorska odločba izdana za preddelitveno parcelo (torej neobstoječo več), se ne more šteti, da parcela, ki je bila razdeljena, v času izdaje odločbe ni obstajala. Območje, ki je predmet investicijsko-urbanistične analize, je dodatno označeno na grafični prilogi sklepa.

Žal lahko v takem primeru pred izdajo gradbenega dovoljenja uprava za arhitekturo in gradbeništvo investitorju postavi eno od naslednjih zahtev:

  • pridobitev nove prostorske odločbe z navedbo veljavnih registrskih številk parcel;
  • sprememba prostorske odločbe po čl. 155 Zakonika o upravnem postopku;
  • dokumentacija, da je nepremičnina, ki je nastala z delitvijo, ista, za katero je bila izdana prostorska odločba, s predložitvijo odločbe o delitvi in seznama sprememb zemljišč. V tem primeru naj investitor od projektanta zahteva, da v gradbenem projektu jasno navede, katere parcele so bile razdeljene ter navede njihovo staro in novo številko skupaj s površino.

Predpisi pa ne zahtevajo izdaje gradbenega dovoljenja za parcelo, ki je enako označena v prostorski odločbi in v vlogi za gradbeno dovoljenje.Če se parametri investicije in njen obseg ne spremenijo, potem sama delitev nepremičnine ne bi smela vplivati na veljavnost in veljavnost odločbe o ureditvenih pogojih. Zato v takšni situaciji pristojni od investitorja ne bi smeli zahtevati spremembe ali pridobitve nove odločbe.

Sprememba evidenčne številke parcele in gradbenega dovoljenja

V skladu s čl. 32 sekund 4. člena Zakona o gradbenem pravu se gradbeno dovoljenje lahko izda le tistim, ki med drugim poslal:

  • vloga v tem primeru v času veljavnosti odločbe o pogojih ureditve in ureditve zemljišča in
  • izjava, pod grožnjo kazenske odgovornosti, o pravici do razpolaganja z nepremičnino za gradbene namene.

Gradbeni projekt mora vsebovati ureditveni načrt parcele ali območja, izdelan na trenutni karti, vključno z določitvijo meja parcele ali območja. V vlogi za gradbeno dovoljenje investitor navede številke vpisanih parcel.

Pomembno je, da ne pozabite na vpis trenutne oznake nepremičnine v izjavo o razpolaganju z nepremičnino za gradnjo, po razdelitvi registrskih parcel. Kot je poudarilo Vrhovno upravno sodišče v sodbi z dne 9. marca 2016 (referenčna številka II OSK 1837/15), pravice do razpolaganja z zemljiščem za gradnjo ni mogoče domnevati in se mora nanašati na konkretno nepremičnino, ki je predmet postopka. . Nepravilna prijava nepremičninske pravice ima lahko za posledico izdajo gradbenega dovoljenja s hudo kršitvijo zakona.

Iz zakona ni razvidno, ali bo odločba o ureditvenih pogojih, izdana za večje območje, zadostovala za pridobitev gradbenega dovoljenja za manjši del. V praksi pa je sprejeto.

Če je bila geodetska razdelitev nepremičnine izvedena v kasnejši fazi investicijskega procesa, torej po izdaji gradbenega dovoljenja, velja analizirati možnost prenosa dela dovoljenja (v zvezi z ločeno objekt, ki lahko deluje samostojno) v nov subjekt.Takšna rešitev se zdi razumna in je odobrena v sodni praksi. Deželno upravno sodišče v Gliwicah je na primer v svoji sodbi z dne 24. junija 2010 (št. spisa II SA/Gl 73/10) navedlo, da kljub razdelitvi nepremičnine pridobljenega gradbenega dovoljenja ni treba spremeniti, saj se spremenijo le številke registrskih parcel. Dopuščala je tudi možnost prenosa gradbenega dovoljenja v delu, ki se nanaša na ločen in samostojno delujoč objekt na ločeni parceli (v obravnavanem primeru je šlo za gradnjo dveh enodružinskih hiš na eni parceli, ki je bila takrat razdeljen na dve ploskvi).

Evidentna številka parcele in uporabno dovoljenje

V uporabnem dovoljenju definicija nepremičnine ni pomembna. To pa zato, ker so nameni tega dovoljenja drugačni glede na predhodno pridobljene upravne odločbe (ne uporablja se za določitev lokacije določene investicije). Organ z uporabnim dovoljenjem potrjuje, da se gradnja izvaja v skladu z ureditvami in pogoji, določenimi v gradbenem dovoljenju in da je objekt mogoče varno uporabljati.

Če se po izdanem gradbenem dovoljenju obseg ali parametri investicije niso spremenili, ampak so se spremenile le številke vknjiženih parcel, potem je dovolj, da investitor priloži listine, ki potrjujejo to delitev. vlogo za pridobitev uporabnega dovoljenja. Poleg tega je v vlogi za izdajo odločbe vredno jasno navesti številke zemljiških parcel pred delitvijo in po njej. Ne sme vplivati na pravnomočnost, veljavnost ali pravočasnost izdanega gradbenega dovoljenja.

Spremembo številke parcele je treba prijaviti

Investitor je dolžan upravni organ, ki vodi investicijski postopek, sproti obveščati o spremembah, ki nastanejo zaradi delitve nepremičnine. To se splača storiti pred izdajo določene odločbe, da se izognemo neprijetnostim v poznejši fazi naložbe, ki so povezane na primer z dvomom o njeni veljavnosti.

Naj spomnimo, da je upravni organ vezan na vsebino zahteve investitorja, tudi glede navedbe predmeta, parametrov in značilnosti načrtovane investicije.To pomeni, da če bo organ med postopkom presodil, da za v vlogi navedeno nepremičnino ni mogoče izdati odločbe (ker dano zemljišče zaradi delitve ne obstaja več), bo organ verjetno zahteval, da investitor spremeni vlogo. Če investitor ne izvede ustreznih sprememb, ima organ pravico zavrniti izdajo upravne odločbe. Kot je poudarilo Deželno upravno sodišče v sodbi z dne 11. 2. 2016 (op. IV SA/Po 498/15), organ javne uprave ni pristojen sam določiti razvojnih pogojev na način, ki bistveno odstopa od vsebine vlogo, saj je vezan na zahtevo stranke, ki je začela postopek.

Se pa zgodi, da investitor ne obvesti organa o delitvi nepremičnine, ta pa ga ne pozove k dopolnitvi vloge in izda odločbo v zvezi z evidenčno parcelo, ki ne obstaja več formalno. Postavlja se vprašanje, ali naj investitor tako situacijo popravi in kako?

Kdaj se lahko upravna odločba popravi

Če je bila le v sklepu upravne odločbe navedena napačna številka evidentirne parcele, ostali elementi odločbe o identifikaciji nepremičnine pa so bili pravilno označeni (npr. območje ali okoliš), lahko investitor pristojen za popravek - po določbah - tako imenovane očitne pisne napake.

Po drugi strani pa navedba napačne parcelne številke v vsebini upravne odločbe že zadeva bistveni predmet odločbe, kar pomeni, da je ni mogoče šteti za očitno napako ali pisno napako in popraviti z odločbo. Primer tukaj je situacija, ko je organ odločil po vlogi investitorja, v kateri je napačno navedel lokacijo investicije, pri čemer je navedel staro parcelno številko.

V praksi pa se dogaja, da nekateri organi izdajo odločbe o popravku očitne pisne napake v polju zemljiškoknjižne številke (sprememba v številko po delitvi nepremičnine).To ni splošno sprejeta praksa in obstaja veliko tveganje, da bo odločitev o popravku v prihodnosti podvomila na primer s strani kupca nepremičnine, banke, ki financira naložbo, ali soseda, ki vodi konkurenčno podjetje.

Sprememba evidenčne številke parcele - kdaj lahko spremenite odločbo

Če so v prostorski odločbi navedene stare številke preddelitvenih parcel in namerava investitor na njeni podlagi pridobiti gradbeno dovoljenje, lahko starosta zahteva od investitorja spremembo ali pridobitev nove odločbe. V takem primeru bi se zdela dobra rešitev, da se v vlogi za gradbeno dovoljenje takoj navede, da parcele, nastale z delitvijo, ostanejo isto območje, za katerega je bila izdana prostorska odločba, in takšni vlogi priložiti delitveni sklep in popis zemljiških sprememb. Na žalost je za nekatere pisarne včasih premalo.

V takšni situaciji bo investitor lažje in hitreje oddal vlogo za spremembo odločbe. V skladu s čl. 155 k.p.a. upravna odločba se lahko spremeni, če tega ne izključujejo posebne določbe in je to utemeljeno z javno koristjo ali zakonitim interesom stranke. Sprememba se lahko nanaša le na vprašanja, ki so že rešena z odločbo, katere sprememba se zahteva. Zato je pogoj za dopustnost uporabe te določbe ti istovetnost upravne zadeve (navzoče so iste stranke, gre za iste pravice in obveznosti strank, dejansko stanje ni spremenjeno glede na pravno upravno zadevo). bistvenih elementov, nespremenjeno pa je pravno stanje, torej zakonske določbe, na podlagi katerih je bila odločba izdana, oziroma lahko organ spremeni pravnomočno odločbo le na podlagi do sedaj zbranih dokazov.

Sprejemljiva je torej sprememba upravne odločbe, ki pomeni spremembo številk registrskih parcel (na številke, določene po delitvi), pod pogojem, da vse izločene parcele ostanejo v lasti investitorja, obseg pa investicijski projekt ne bo spremenil.Zožitev odločbe (npr. o zazidalnih pogojih) na manjše območje ali povečanje investicijskega območja torej onemogoča spremembo odločbe po 2. čl. 155 Zakonika o upravnem postopku, ker bodo presežene meje upravne zadeve in bo treba ponoviti celotno urbanistično analizo.

Po mnenju nekaterih organov sprememba kraja izvedbe investicije (tj. navedba novih zemljišč v odločbi) - tudi ob nespremenjenem obsegu - presega meje aktualne upravne zadeve, ker v tem primeru se spremenijo stranke v postopku in obseg analize (na primer potrebna pri določanju pogojev razvoja). Če urad noče spremeniti odločbe, mora investitor zaprositi za novo.

Sprememba vložka parcele - ko potrebujete novo odločbo

Gre za končno rešitev, ki je možna le v primeru bistvene spremembe investicijske namere.Vlagatelj bo prisiljen pridobiti novo odločbo, če so spremembe dovolj resne, da predstavljajo nov podvig. Šlo bo na primer za situacijo, ko se bo zaradi delitve nepremičnine investicija izvajala samo na delu parcele, medtem ko je prvotni namen zajemal celotno parcelo.

Ponovno bo treba opraviti tudi celoten postopek izdaje upravne odločbe v primeru, ko je prišlo do očitne napake v vlogi za gradbeno dovoljenje (npr. napačna določitev predmeta investicije s strani z navedbo napačne številke registrske parcele, ki ni niti stara številka parcele pred delitvijo niti nova po delitvi).

Spremenjena registrska številka parcele - rešitev odvisna od stopnje investicije

Predpisi omogočajo investitorju uporabo več instrumentov za pridobitev naknadnih upravnih odločb v zvezi z gradnjo v primeru, ko se je spremenilo število vknjiženih parcel, na katerih se ta izvaja.Razlikujejo se glede na fazo naložbe, po ali pred katero je prišlo do delitve premoženja. Pomembno je tudi, ali se v zvezi z delitvijo ne bodo spremenili parametri in obseg same odločbe.

V nekaterih primerih zadošča predložitev odločbe o parcelaciji in seznama zemljiških sprememb. Investitor lahko pravilnost takega postopka dodatno potrdi z zahtevo za razjasnitev dvoma v interpretaciji. V zahtevnejših situacijah pa lahko upravni organi zahtevajo spremembo upravne odločbe ali pridobijo novo, če je bila nepremičnina razdeljena po izdaji prostorske odločbe ali opravljena razdelitev ni bila vključena v to odločbo.

Kategorija:

Hišna operacija