Pogodba o gradbenih delih ščiti interese obeh strank, v primeru spora pa olajša uveljavljanje zahtevkov. Pojasnjujemo, kaj mora vsebovati pogodba? Pripravljena predloga gradbene pogodbe: prenesite.

Pri zaposlovanju izvajalca, ki bo za nas izvedel določeno gradbeno investicijo, ne pozabimo podpisati ustrezne pogodbe. Vredno je poskrbeti, da je pogodba o gradbenih delih pravilno sestavljena, saj ni le podlaga za medsebojna pričakovanja strank, temveč tudi ključni dokaz v primeru spora. Pojasnjujemo, kako sestaviti pogodbo o gradbenih delih, da ne bo le pravilna in skladna s predpisi, temveč tudi koristna za investitorja.

Pogodba za gradbena dela je t.i tako imenovano pogodbo, ker je bila podrobneje urejena v določbah 2. čl. 647-658 Civilnega zakonika (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik). Je izpeljanka pogodbe o delu, ki se je v določbah OZ ločila zaradi posebnosti samega objekta in poklicne narave izvajalca ter zaradi obsežne in ločene ureditve gradnje. vprašanja v določbah upravnega prava.

Gradbena pogodba: definicija

V praksi se za gradbeno pogodbo uporabljajo različna poimenovanja, na primer pogodba o investicijski gradnji, gradbena pogodba, pogodba o gradnji hiše itd. Raznolikost teh poimenovanj kaže, da predmet te pogodbe ni samo gradbeni projekti, ampak tudi objekt, ki ga ti izvajajo.

Definicija gradbene pogodbe je v čl. 647 KZ. Skladno s to določbo se izvajalec s pogodbo o gradbenih delih zaveže, da bo izročil objekt, predviden s pogodbo, zgrajen v skladu z zasnovo in načeli tehničnega znanja, investitor pa se zaveže, da bo opravil dejavnosti, ki jih zahtevajo ustrezne določbe. določila v zvezi s pripravo del, predvsem za predajo gradbišča in izdajo projekta ter za prevzem predmeta in plačilo dogovorjene cene.

Pomembno! Gradbeno pogodbo je treba razlikovati od pogodbe o gradbenem projektiranju. Slednja se sklene s projektantom in je običajno pred sklenitvijo pogodbe o gradbenih delih.

Iz zgoraj navedene definicije gradbene pogodbe so ključni elementi, ki določajo veljavnost te pogodbe:

  • zaveza izvajalca, da bo dobavil objekt, predviden v pogodbi,
  • izvedba objekta s strani izvajalca skladno s projektom in načeli tehničnega znanja,
  • zaveza investitorja, da izvede aktivnosti, ki jih predpisi zahtevajo v zvezi s pripravo del (primopredaja gradbišča, izdelava projekta),
  • zaveza investitorja k prevzemu objekta,
  • zaveza vlagatelja k plačilu dogovorjenega nadomestila.

Pomembno! Pri izvajanju gradbene storitve morata stranki poleg določil pogodbe o gradbenih delih upoštevati tudi projekt, načela tehničnega znanja in določila Zakona o gradbenih delih (v nadaljevanju: ZGD).

V kakšni obliki naj bo sklenjena pogodba o gradbenih delih?

Iz umetnosti. 648 § 1 Civilnega zakonika izhaja, da mora biti praviloma vsaka pogodba o gradbenih delih sklenjena v pisni obliki, njen del pa mora biti zahtevana gradbena dokumentacija. Vendar je treba poudariti, da pomanjkanje pisne oblike takšne pogodbe ne razveljavi. To pomeni, da bo ustna pogodba veljavna. Vendar ne smemo pozabiti, da lahko v primeru morebitnih sporov pride do precejšnjih težav z dokazovanjem konkretnih dogovorov med strankami. Zato je priporočljivo, da se tudi v primeru manjših gradbenih del tak dogovor sklene v pisni obliki.

Kaj mora vsebovati gradbena pogodba? Pri sklepanju pogodbe o gradbenih delih naj poskrbimo, da ta vključuje t.i bistveni pogoji pogodbe.

1. Identifikacija pogodbenih strank za gradbena dela

Prvo tako pomembno določilo je identifikacija pogodbenih strank.Pri pogodbi o gradbenih delih sta pogodbeni stranki investitor (v pogodbi običajno imenovan naročnik) in izvajalec. Lahko so fizične in pravne osebe ter organizacijske enote brez pravne osebnosti. Ni nujno, da je katera koli stranka podjetnik.

Kot investitor naročimo določeno gradbeno storitev in financiramo investicijo. Ni pa ovir, da te naloge (v posebni pogodbi) oddamo t.i. nadomestni vlagatelj (specializirana oseba). Potem bo njegova naloga, da pripravi, organizira, vodi in uredi celoten proces. Mi, kot t.i neposrednega investitorja, se nam z izvajalcem sploh ne bo treba spuščati v odnose.

Izvajalec je tisti, ki mu naročimo izvedbo investicije. Če se izvajalec samostojno in neposredno ukvarja z izvedbo del, se imenuje generalni izvajalec. Če naš izvajalec uporablja pomoč drugih specializiranih subjektov, potem govorimo o glavnem izvajalcu in podizvajalcih.Velikokrat se zgodi, da je glavni izvajalec omejen le na organizacijo gradbenega procesa, brez izvedbe del. Po čl. 647(1) OZ zahteva soglasje investitorja, da izvajalec sklene pogodbo o gradbenih delih s podizvajalcem. Tako se odločimo, ali lahko izvajalec najame podizvajalce. Ne smemo pozabiti, da mora biti pogodba s podizvajalci sklenjena v pisni obliki, pod grožnjo ničnosti. Kot investitor solidarno odgovarjamo z generalnim izvajalcem za pogodbe, sklenjene z vsemi podizvajalci. Ta določba je namenjena zaščiti interesov podizvajalcev, če subjekt, s katerim so neposredno sklenili pogodbo (npr. delni izvajalec), ni pripravljen plačati.

2. Predmet pogodbe za gradbena dela

Zelo pomembno je natančno določiti predmet gradbene pogodbe, to je obseg naročenih del. Ta opredelitev mora biti čim bolj natančna. To je mogoče storiti v sami pogodbi ali v ločenem dokumentu, kot je projekt, načrt ali tehnična specifikacija.Takšni dokumenti pomagajo podrobno opisati predmet naročila. Navedejo naj namen in zahteve za posamezno storitev, terminski plan posameznih del, obseg in način izvedbe investicijske naloge ter oceno stroškov.

3. Obveznosti in pravice strank v pogodbi o gradbenih delih

V pogodbi o gradbenih delih morajo biti natančno opredeljene obveznosti in pravice obeh strank.

Dolžnosti investitorja so predvsem:

  • priprava del - to je ureditev primerne lokacije izvajalca za izvedbo gradbenih del. Na primer, če storitev vključuje pleskanje sten doma, bo priprava na delo čiščenje doma pred vstopom izvajalcev, odstranitev vseh ovir, zaščito pohištva, tal, oken itd.,
  • sodelovanje pri izvajanju storitve - gre za sodelovanje pri odločanju o od njega odvisnih zadevah, dajanje soglasja k zaposlovanju podizvajalcev ipd.,
  • zbirka dokončanih del,
  • plačajte stroške izvajalca.

Medtem ko izvajalčeve dolžnosti vključujejo:

  • varovanje območja izvajanja del - izvajalec je odgovoren za morebitno škodo, ki bi nastala med izvajanjem storitve, zato mora zagotoviti ustrezno zavarovanje prostora, ki mu ga posreduje investitor. Izvajalec mora investitorju sporočiti vse okoliščine, ki lahko preprečijo izvedbo del,
  • izvedba del - primarna obveznost izvajalca je, da izvede naročena dela v skladu s pogodbenimi in gradbenopravnimi standardi ter morebitnim projektom,
  • oddaja opravljenega dela.

Izvajalec ima pravico do:

  • plače,
  • pričakovanje od investitorja po korakih v zvezi s pripravo del.

Investitor je upravičen do:

  • nadzor nad zagotavljanjem ugodnosti,
  • zahteva izpolnitev obveznosti v skladu s pogodbo, veljavnimi predpisi in pravili tehničnega znanja.

Na splošno imamo kot investitor možnost določiti dneve in ure dela, razviti sistem in kako ga izvesti. Urediti moramo tudi ustrezno opremo, prostore in materiale ter izvajalca pravilno usmeriti. Naloga slednjega pa je, da spoštuje naloge, ki so mu naložene, in da delo opravlja pravilno.

4. Nakup, dostava in obračun materialov

V pogodbi o gradbenih delih je vredno določiti tudi, katera stranka bo nabavila material in ga dostavila na gradbišče. Če se skupaj odločimo, da bo to naloga izvajalca, lahko pogodba vsebuje naslednjo klavzulo: "Izvajalec se zavezuje, da bo nabavil in dostavil na gradbišče ves material, potreben za izvedbo dogovorjenih del."

Pri tem moramo biti še posebej previdni, saj v praksi pri obračunu materiala pogosto prihaja do izigravanja strank s strani nepoštenih izvajalcev za dodatne stroške. Zato je treba problematiko nabave materialov, nadzor nad njihovo porabo in obračune natančno opredeliti v pogodbi z izvajalcem. Da bi se izognili morebitnim težavam, je vredno v pogodbo vključiti določilo, da se poravnava stroškov nabave materiala izvaja samo na podlagi dokazil o nakupu, to je računov. Izvajalec mora dokazati, da je nabavil potrebne materiale v količini, potrebni za izvedbo del in jih dostavil na našo hišo.

Izogibajmo se tudi avansnim plačilom izvajalcu za nakup materiala. Za nas je veliko bolj ugodno, če izvajalec kupi material s svojim denarjem, mi pa smo mu dolžni povrniti stroške v kratkem času po tem, ko ga pripeljemo v našo hišo. Žal se ne bomo mogli izogniti obveznosti sprotnega preverjanja, kateri materiali in v kakšni količini so bili dejansko uporabljeni.Če pa nam primanjkuje časa ali ustreznega znanja, lahko razmislimo o zaposlitvi strokovnjaka za te dejavnosti (nadomestnega investitorja zgoraj), ki jih bo izvajal v našem imenu. Čeprav to vključuje potrebo po plačilu dodatnega plačila taki osebi, bi nam morale koristi takšne rešitve nadomestiti.

5. Pogodba o gradbenih delih: oblika plačila

V pogodbi o gradbenih delih bi morali tudi natančno določiti, pod kakšnimi pogoji se bo plačilo izplačalo (po delih, npr. po zaključku ustreznih faz del, ali v celoti pred ali po zaključku del). Šala. 649(4) Civilnega zakonika ne moremo zavrniti plačila nadomestila kljub neizvedbi gradbenih del, če jih je bil izvajalec pripravljen izvesti, vendar je zaradi naših razlogov utrpel oviro. Lahko pa v takem primeru odštejemo tisto, kar je izvajalec prihranil zaradi neizvedbe gradbenih del.

PRIPOROČILO: Poračun gradbenih del: pavšal ali stroškovnik? Kakšne so plače?

Poravnalni dogovori z izvajalcem v pogodbi o gradbenih delih morajo urejati način določanja plačila in plačilne roke. Plačilo se lahko določi kot ocenjeno plačilo ali pavšalno plačilo. Ocenjeno plačilo je določeno na podlagi načrtovanih del in pričakovanih stroškov. To plačilo se lahko poveča zaradi spremembe obsega dela ali spremembe stroškov opravljanja dela. Ocena stroškov mora opisati vsako delo, njegov obseg in plačilo za mersko enoto in za celoto (npr. izlivanje tal - PLN 2/1 m2 x 160 m2=320 PLN + DDV, kitanje zunanje fasade - 4,50 PLN x 1 m2 x 160 m2=720 PLN + DDV).

Pavšalno plačilo je opredeljeno kot denarni znesek za opravljeno dogovorjeno delo. Če se odločimo za pavšalno plačilo, izvajalec, ki prevzema naročilo, ne bo mogel zahtevati povečanja plačila, tudi če obsega ali cene dela ob sklenitvi pogodbe ni bilo mogoče predvideti.Seveda se lahko stranki v pogodbi dogovorita tudi drugače, na primer predvidita možnost spremembe takega plačila v določenih situacijah. Kljub temu je na splošno pavšalno plačilo za nas veliko bolj varno kot ocenjeno plačilo.

Roki za plačilo nadomestila se lahko določijo enkrat po izvedbi vseh del ali po delih po izvedbi posameznih faz. V primeru delnih poravnav obdržimo dogovorjeni del plačila za posamezno fazo (npr. 10%) do zaključka celotnega dela. Plačilo nadomestila naj bo odvisno od prevzema del v posamezni fazi ali v celoti s strani naročnika brez zadržkov.

6. Garancija plačila za gradbena dela

Iz umetnosti. 649(1)-649(5) Civilnega zakonika izhaja, da smo mu na zahtevo izvajalca dolžni dati plačilno garancijo za opravljeno delo, da zagotovimo pravočasno plačilo dogovorjenega plačila. . Ta garancija je namenjena zaščiti izvajalca in nadaljnjih izvajalcev pred investitorjevo izmikanjem plačila nadomestila ali zamudo pri plačilu (ker zamuda investitorja pri plačilu nadomestila lahko privede do stečaja izvajalca ali podizvajalcev).Pravice izvajalca ali podizvajalca zahtevati garancijo za plačilo ni mogoče sporazumno izključiti ali omejiti. Poleg tega, če želimo iz tega razloga odstopiti od pogodbe, bo ta neveljavna (člen 649(2) civilnega zakonika).

Če pa izvajalec ne pridobi zahtevane garancije za plačilo v roku, ki ga sam določi (ne sme biti krajši od 45 dni), lahko po naši krivdi odstopi od pogodbe z učinkom na datum umika. Pomanjkanje zahtevane garancije za plačilo je ovira za izvedbo gradbenih del iz razlogov, povezanih z investitorjem.

7. Odpoved, odpoved ali odstop od pogodbe za gradbena dela

V gradbeno pogodbo lahko vključimo določilo, da lahko obe stranki sporazumno prekineta pogodbo. V tem primeru se moramo z izvajalcem dogovoriti o načinu medsebojnih obračunov. Poleg tega se lahko stranki tudi dogovorita, da ima vsaka od njiju pravico odpovedati pogodbo z odpovednim rokom.

V skladu z določbami civilnega zakonika imamo pravico do odstopa od pogodbe v naslednjih primerih:

  • če izvajalec odloži začetek ali dokončanje gradbenih del do te mere, da je malo verjetno, da jih bo mogel dokončati na dogovorjeni datum (635. člen Civilnega zakonika)
  • če izvajalec, potem ko je bil pozvan, še naprej opravlja dela na pomanjkljiv način ali v nasprotju s pogodbo (člen 636 § 1 Civilnega zakonika).

Ker pogodbo o gradbenih delih urejajo določila o pogodbi o konkretnem delu, lahko od pogodbe odstopimo tudi po čl. 644 KZ. To določilo določa, da lahko, dokler delo ni opravljeno, kadarkoli odstopimo od pogodbe s plačilom dogovorjenega plačila izvajalcu. Lahko pa v tem primeru odštejemo tisto, kar je izvajalec prihranil zaradi neizvedbe del. V skladu s tem določilom imamo pravico kadarkoli odstopiti od pogodbe o gradbenih delih, tudi brez navedbe razlogov (npr.v primeru izgube zaupanja v izvajalca).

Zelo pomembno je, da vse pomembne in koristne dogovore vključite v pogodbo z izvajalcem. Naj spomnimo, da je pogodba o gradbenih delih tako imenovana pogodba za rezultat in torej pogodba o konkretnem delu. To pomeni, da če v pogodbi kaj izpustimo, se za izpuščeni obseg uporabljajo določbe civilnega zakonika o pogodbi o delu.

Če se odločimo za odstop od pogodbe za gradbena dela zaradi izvajalčeve zamude, moramo oceniti, kakšen del del je izvajalec izvedel, ali je kakovost izvedbe ustrezna in ali del dela tako izvedeno lahko uporablja izvajalec, ki smo ga na novo najeli. Oceniti moramo tudi, ali so bila dela izvedena v skladu s pogodbo dogovorjenimi roki. Če so ti pogoji izpolnjeni, potem lahko za to fazo dela izplačamo dogovorjeno plačilo, del plačila lahko odštejemo za pogodbeno kazen za neizpolnitev vseh del v roku. Del plačila lahko zadržimo tudi kot nadomestilo, v kolikor škoda presega dogovorjeno pogodbeno kazen.Imamo pa polno pravico, da zadržimo plačilo katerega koli dela plačila, če opravljeno delo za nas nima prave vrednosti, npr. ker je pomanjkljivo, ali če bo zaradi najema drugega izvajalca treba plačati višjo ceno, npr. zaradi česar bomo utrpeli škodo. V primeru dvomov se lahko dogovorimo z izvajalcem ali poiščemo strokovno mnenje strokovnjaka, ki bo dvome razrešil. Če se izkaže, da dogovor z izvajalcem ni mogoč, se splača poiskati mnenje izkušenega odvetnika, ki bo ocenil možnosti uspeha v primeru, da se izvajalec odloči za plačilo nadomestila na sodišču.

8. Odgovornost strank v pogodbi o gradbenih delih

Tako izvajalec kot investitor primarno pogodbeno odgovarjata na splošno, to je za škodo, ki nastane zaradi nepravilnega izvajanja pogodbe, zamude ali zamude. Lahko pa spreminjamo pravila o odgovornosti v pogodbi, kot dodatne elemente pa rezerviramo tudi določene pogodbene kazni.

Predvsem je izvajalec odgovoren za pravilno izvedbo gradbenih del. Obseg te odgovornosti se nanaša tudi na zamudo izvajalca pri začetku ali dokončanju del do te mere, da dela ne dokonča v roku, določenem s pogodbo. Potem imamo, kot že omenjeno, pravico - brez določitve dodatnega roka - odstopiti od pogodbe pred iztekom roka za izvedbo tega dela.

Izvajalec odgovarja tudi za izvedbo gradbenih del nepravilno ali v nasprotju s pogodbo. V tem primeru imamo pravico izvajalca pozvati k spremembi načina izvedbe in za to določiti ustrezen rok. Po preteku roka, ki smo ga določili, lahko odstopimo od pogodbe ali zaupamo izboljšavo ali nadaljnjo izvedbo del drugemu izvajalcu.

Odgovornost izvajalca se nanaša tudi na pravočasno dokončanje del. Če izvajalec zamuja z izvedbo pogodbe, mu lahko postavimo primeren rok z obvestilom, da v primeru njegovega neuspešnega izteka odstopimo od pogodbe.

Poleg tega izvajalec odgovarja za napake pri izvedbi gradbenih del. Če imajo izvedena dela pomanjkljivosti, lahko zahtevamo njihovo pravočasno odpravo. Če napake ni mogoče odpraviti ali če iz okoliščin primera izhaja, da jih izvajalec ne bo mogel odpraviti pravočasno, lahko odstopimo od pogodbe. Imamo pravico do odstopa od pogodbe za gradbena dela, če so ugotovljene bistvene pomanjkljivosti. V primeru nebistvenih napak lahko zahtevamo le znižanje plačila za storitev.

9. Datumi

V pogodbi o gradbenih delih moramo navesti tudi vse relevantne roke v zvezi z izvedbo storitve, to je:

datum predaje gradbišča, datum začetka izvajanja del s strani izvajalca, datum zaključka del s strani izvajalca, datum dokončnega prevzema del, datum odprave morebitnih napak pri prevzemu, datum plačila plačila.

10. Pogodba o gradbenih delih: pogodbene kazni

Rezervirano v pogodbi za gradbena dela, t.i pogodbene kazni so neke vrste nadomestilo za neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje pogodbenih obveznosti. Bistvo pogodbene kazni je obveznost plačila določene vsote denarja v primeru, ki je določen v pogodbi, na primer, če delo ni opravljeno v dogovorjenem roku. V praksi je kazen običajno določena v določenem denarnem znesku ali v dogovorjenem odstotku plačila (npr. 1%) za vsak dan zamude.

V okviru pogodbe o izvajanju gradbenih del se splača določiti predvsem pogodbene kazni za neupoštevanje rokov za izvedbo posameznih faz del in za neodpravo napak, ugotovljenih pri prevzemu v dogovorjenem roku. roki. V pogodbi velja tudi dodati, da če pogodbena kazen ne pokrije škode, ki smo jo utrpeli, smo upravičeni do dodatne odškodnine.

Gradbena pogodba: zastaranje terjatev

Terjatve iz pogodbe o izvedbi gradbenih del zastarajo po 2 letih od dneva predaje del v delo. Če pa delo ni bilo izročeno, začne teči zastaralni rok za te terjatve dan, ko bi po pogodbi moralo biti izročeno.

Če je izvedba ali popravek dela zaupana drugi osebi kot izvajalcu, se rok za primopredajo dela zamakne. Zato se v tem primeru domneva, da zastaralni rok za zahtevke za povračilo stroškov popravka dela ne začne teči po splošnem pravilu, temveč od dneva izročitve popravljenega dela, in če delo še ni bilo opravljeno. predani - od datuma, ki smo ga določili za njihovo izvedbo.

V skladu s čl. 642 civilnega zakonika, razen če smo v pogodbo o gradbenih delih vključili druge določbe, se plačilo izvajalcu plača po zaključku dela. V praksi se pogosto zgodi, da se stranki dogovorita za rok plačila za določeno obdobje po opravljenem delu. Pogosto je pogoj za izvedbo del obremenitev financiranja del s strani investitorja. V tem primeru se postavlja vprašanje, ali v primeru določitve plačilne dobe za obdobje, daljše od 2 let od dneva predaje dela, velja splošno pravilo o zastaralnem roku.Težko je domnevati, da bi lahko terjatev zastarala še preden terjatev zapade v plačilo. Zato je treba v takem primeru šteti, da se zastaralni rok ne sme šteti od trenutka izročitve dela, temveč od dneva, ko terjatev za plačilo plačila zapade v plačilo.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 23. aprila 1964 Civilni zakonik (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1740, s spremembami),
  • Zakon z dne 7. julija 1994 Gradbeni zakon (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1333, s spremembami).

PREVERITE: predloge in obrazci za prenos

  • Gradbeno dovoljenje: predloga vloge
  • Obvestilo o gradnji: prijavna predloga
  • Obvestilo o gradbenih delih
  • Prošnja za podaljšanje stavbe
  • Uporaba nadzidave - adaptacija mansarde
  • Obvestilo o začetku gradbenih del
  • Protokol: prenos gradbišča
  • Vloga za prostorsko odločbo
  • Vzorec obvestila o izvedbi gradbenih del
  • Uporabno dovoljenje za gradbeni objekt
  • Sprememba gradbenega dovoljenja za hišo. Prijava in postopek
  • Dovoljenje za rušenje
  • Prijava nakupa nepremičnine: obrazec IN-1
  • Prenos gradnje ali drugo obvestilo o gradnji
  • Prenos gradbenega dovoljenja
  • Možnost priklopa na vodovodno in kanalizacijsko omrežje: prijava
  • Kako pridobiti začasni gradbeni električni priključek

Kategorija:

Hišna operacija