Pomagajte razvoju spletnega mesta, delite članek s prijatelji!

Zapisnik o prevzemu gradbenih del: vzorec. Tak dokument olajša, včasih pa celo pogojuje možnost poravnave strank. Pojasnjujemo, kako sestaviti poročilo o prevzemu del od izvajalca.

GZ določa, da je investitor dolžan "prevzeti objekt" , ki ga je zgradil izvajalec. Predpisi pa ne določajo zahtevane oblike tega sprejema. Ustaljena praksa in vsebina pogodb najpogosteje predvidevata pisno obliko v obliki t.i prejemni protokol.

Prevzem gradbenih del

Prevzem gradbenih del je ključna faza investicijskega procesa in prelomen trenutek v odnosih med investitorjem in izvajalcem.S prevzemom del se ugotovi, ali so bila dela izvedena v skladu z določili pogodbe. V tej fazi sodelovanja pogosto prihaja do sporov med investitorjem in izvajalcem, zato se splača postopek prevzema gradbenih del organizirati tako, da bo zagotovljena čim večja pravna varnost.

V predpisih ni definicije "prevzema gradbenih del" . Prav tako ne navajajo razlike med t.i dokončni prevzem in delni prevzem ali vprašanja, kot so oddaja predmeta v prevzem, sodelovanje v tem postopku ali njegovo trajanje in način zaključka. Zato mora biti ta faza gradbenega postopka v pogodbi o gradbenih delih zelo natančno opredeljena.

Pomembno! Postopek prevzema mora biti podrobno urejen v gradbeni pogodbi.

Če se po prevzemu izkaže, da je izvajalec dela izvedel v redu, bo imel pravico od investitorja zahtevati plačilo. V primeru ugotovljenih napak bo izvajalec odgovoren za t.i napake, odkrite ob prejemu.

Končni prevzem del v primerjavi z delnim sprejemom

Končni prevzem del je temeljnega pomena v procesu gradnje. Tega ne spremeni niti dejstvo, da pogodba predvideva t.i delne prevzeme, saj skupaj s končnim prevzemom sprejmemo tudi tiste fragmente del, ki so bili predhodno sprejeti ob delnih prevzemih.

Pomembno! Izvedba delnih prevzemov ne izključuje možnosti, da bi ob končnem prevzemu prevprašali predhodno sprejete fragmente del.

Lahko se zgodi, da bo izvajalec po delnem prevzemu v okviru nadaljnjih del spremenil že prevzeti del objekta, prevzeta dela bodo po krivdi izvajalca uničena, pride do sprememb v projektu, ki zahteva spremembe prevzetih del, ali pa bodo nastopile druge okoliščine, ki upravičujejo potrebo po izvedbi končnega prevzema celotnega objekta.

Iz sodne prakse

Sprejetje v pogodbi o gradbenih delih iz čl.654 civilnega zakonika način delne poravnave del ne spremeni obveznosti strank te pogodbe. Predmet obveznosti izvajalca je predaja celotnega objekta, ne njegovih posameznih delov, predmet obveznosti investitorja (generalnega izvajalca) pa prevzem celotnega objekta, poravnava v celoti in plačilo celotne dogovorjene cene.

Sodba vrhovnega sodišča z dne 23. januarja 2007, III CSK 275/06, Legalis

Datum prevzema gradbenih del

Ker predpisi ne določajo rokov za delni prevzem ali dokončni prevzem gradbenih del, je treba ta vprašanja natančno opredeliti v pogodbi. V pogodbenih določilih naj bo tudi določeno, kdaj in v kakšni obliki bo investitor obveščen o poteku del za prevzem.

Lahko jih formuliramo takole: »Vodja del z vpisom v gradbeni dnevnik sporoči pripravljenost za prevzem izginjajočih ali pokritih del, inšpektor nadzora ob sodelovanju vodje gradnje opravi njihov prevzem na najkasneje naslednji dan - z vpisom v gradbeni dnevnik ali posebnim zapisnikom (zabeležko), ki se vpiše v gradbeni dnevnik in se trajno pritrdi k izvirniku in kopiji dnevnika.

" Naročnik na podlagi pisnega obvestila generalnega izvajalca določi datum dokončnega prevzema del, vendar najkasneje v 14 delovnih dneh od datuma pisnega obvestila generalnega izvajalca. "

Predpisi tudi ne določajo, kako dolgo naj traja prevzem del. V praksi lahko pri večjih investicijah traja tudi več dni. Nato se pojavi vprašanje, kateri trenutek je treba šteti za datum zbiranja. To je pomembno, saj se s tem trenutkom začnejo številni pomembni roki, predvsem pa datum izvedbe s strani izvajalca.

Če v zapisniku o prevzemu gradbenih del potrdimo, da je objekt dokončan v skladu s pogodbo, se kot datum izpolnitve obveznosti s strani izvajalca šteje datum oddaje tega objekta v prevzem.

Pozor! Datum izpolnitve obveznosti s strani izvajalca je datum oddaje tega predmeta v prevzem in ne datum podpisa prevzemnega zapisnika.

Pomemben pa je datum podpisa končnega prevzemnega zapisnika kot trenutek, od katerega začne teči garancijski rok za napake na predmetu pogodbe. Zato se zastaralni rok za naše odškodninske zahtevke zaradi nepravilne izvedbe pogodbe s strani izvajalca šteje od dneva podpisa prevzemnega zapisnika in ne od dneva, ko je na primer investitor odkril obstoj napake, ki daje povzroči kompenzacijsko obveznost izvajalca. Mandat je 2 leti.

Zapisnik o prevzemu gradbenih del: moramo se pojaviti

Če so dela pripravljena za prevzem, je datum prevzema določen in smo bili o tem ustrezno obveščeni s strani izvajalca, je naša dolžnost, da se zglasimo za prevzem in izvedemo prevzemne aktivnosti.

V skladu s čl. 18 sekund 1. točka 4. zakona o gradnji je dolžnost investitorja »zagotoviti« prevzem. To pomeni, da nam ni treba osebno opraviti prevzema. V ta namen lahko imenujemo pooblaščenca, ki bo v našem imenu opravljal ta opravila.Pooblaščenec je lahko tako fizična kot pravna oseba (npr. podjetje). Pooblaščencu ni treba imeti nobenih gradbenih kvalifikacij. Imamo popolno svobodo pri izbiri proxyja.

Če se ne pojavimo na datum sprejema ali zavrnemo podpis protokola in taka zavrnitev ni utemeljena ali upravičena, bo to pomenilo resno kršitev naših obveznosti. Enako bo veljalo za izvajalca. Prav tako se je dolžan zglasiti za prevzem gradbenih del in če tega ne stori, predstavlja hudo kršitev dolžnosti.

Pogodba o gradbenih delih običajno opredeljuje posledice neizpolnitve prevzemnih obveznosti strank. Takšne pogodbe v praksi pogosto vsebujejo določbe, da se zaradi neprihoda investitorja ali njegovega zastopnika ob dogovorjeni uri in na dogovorjenem kraju prevzema pooblasti izvajalec, da sestavi zapisnik o t.i. enostranski prevzem gradbenih del, ki je podlaga za izstavitev računa in zahtevanje plačila nadomestila s strani izvajalca.Takšna situacija se lahko izkaže za nas zelo neugodno, zato je vredno izpolnjevati svoje obveznosti v zvezi s tem.

Tudi če pogodba ne predvideva pravice ene od strank, da sestavi enostranski zapisnik v primeru, da se druga stranka ne pojavi, ima stranka, ki je prišla na prevzem, pravico sestaviti enostransko poročilo. V tem primeru je priporočljivo imenovati komisijo (po možnosti sestavljeno iz oseb, neodvisnih od izvajalca, npr. strokovnjakov), in določiti predmet prevzema. Takšno ravnanje nam bo pomagalo, da se izognemo pravnim posledicam morebitnih obtožb s strani izvajalca.

vendar lahko zavrnemo prevzem gradbenih del

V skladu s čl. 647 OZ se investitor s sklenitvijo pogodbe o gradbenih delih zaveže, da bo "prejel objekt" . Postavlja se vprašanje, ali je naša dolžnost, da objekt prevzamemo ali ga lahko zavrnemo, če v postopku prevzema ugotovimo napake na izvedenih gradbenih delih.

V praksi se domneva, da imamo pravico zavrniti prevzem predmeta, kadar ta ne izpolnjuje predpostavljenih pogojev, torej ko izvajalec odda v prevzem objekt z napakami. Pravna podlaga je tu čl. 354 § 1 Civilnega zakonika, po katerem mora dolžnik izpolniti svojo obveznost v skladu z njeno vsebino.

Bolje je zapisati zapisnik o končnem prevzemu gradbenih del

V praksi je zapisnik o prevzemu gradbenih del običajno zapisan. To je najbolj pravilen ukrep in priporočljivo je, da se prevzem vedno konča z zapisom protokola. Pri tem pa velja poudariti, da predpisi take obveznosti ne predvidevajo. Čeprav gradbena zakonodaja delno in končno prevzemno poročilo priznava kot del gradbene dokumentacije, njihova priprava ni obvezna.

Iz sodne prakse

Umetnost. 647 civilnega zakonika določa, da je investitor med drugim dolžan: za »prevzem objekta«, ki ga je zgradil izvajalec, pa ne določa zahtevane oblike tega prevzema.Ustaljena praksa in vsebina pogodb najpogosteje predvidevata pisno obliko v obliki t.i prevzemni protokol. Tak dokument olajša, včasih pa tudi določi možnost in pravilnost poravnave strank. Vendar to ne pomeni, da je to edina in izključna formalna podlaga, od katere je odvisen izračun prejemkov in datum njihove zapadlosti. Takšne teze ne opravičujejo določbe OZ, ki tudi za samo pogodbo predvidevajo pisno obliko le za dokazne namene (1. odst. 648. čl. OZ). Zato ni mogoče izključiti, da v okoliščinah posameznega primera dejanski prevzem predmeta poteka brez sestave uradnega zapisnika. Če bi v takšni situaciji sledili stališču, predstavljenemu v kasaciji, bi to posledično pripeljalo do tega, da bi investitor zgrajeni objekt uporabljal brez plačila nadomestila izvajalcu, s čimer pa ni mogoče sprejeti.

Sodba Vrhovnega sodišča z dne 7. novembra 1997, II CKN 446/97, Legalis).

  • Primer pravilnega pisanja pogodbe

„Vse prevzeme bo izvajala komisija, ki jo bo imenoval naročnik ob sodelovanju izvajalca, sestavljena iz vodje gradbišča in predstavnika izvajalca ter predstavnika naročnika. Stranki soglašata, da bo delo vseh prevzemnih komisij vsakokrat pisno pripravljeno, pri čemer bodo navedeni vsi dogovori med prevzemom, zlasti predmet prevzema, datum prevzema, narava prevzema in pravočasnost opravljanja dela.«

Če je bil dejanski prevzem gradbenih del opravljen brez sestave zapisnika, se pravni učinki v zvezi s prevzemom štejejo od trenutka predaje hiše, tudi če je po določenem času izdan zapisnik, ki dokumentira dejstvo prevzema je bilo sestavljeno.

Pogodba o gradbenih delih določa, da bo investitor izvedel "končni prevzem" . Ta določba izrecno ne določa, da je treba sestaviti zapisnik.Stranki sta v pogodbo vključili tudi določilo, da bo investitor izvajalcu plačal nadomestilo po dokončnem prevzemu. Izvajalec je zgrajeni objekt predal investitorju v dokončni prevzem. Investitor se je pojavil na gradbišču in si ogledal zgrajeni objekt, vendar zapisnik ni bil podpisan. Investitor je nato izvajalcu plačal celotno plačilo, določeno v pogodbi. Po določenem času je od izvajalca zahteval vračilo plačila, saj – kot navaja investitor – plačilo izvajalcu ne pripada, ker ni bilo »končnega prevzema« (končnega prevzemnega poročila ni). V takem primeru je treba upoštevati, da bo sodišče štelo, da je bil dokončni prevzem dejansko opravljen, saj je investitor s plačilom nadomestila izvajalcu potrdil prevzem zgrajenega objekta.

V praksi si je težko predstavljati situacijo, v kateri je bila gradnja sprejeta brez zapisovanja protokola. Tak dokument je potrdilo o izvedbi storitve in podlaga za poravnavo med strankama.Poročilo o prevzemu mora vsebovati naslednje: glede kakovosti izvedenih del, vključno z morebitnim seznamom vseh ugotovljenih napak skupaj z morebitnimi roki za njihovo odpravo ali našo izjavo o izbiri druge pravice, ki nam pripada v okviru odgovornosti izvajalca za napake, ugotovljene ob prevzemu. Nujen element protokola so podpisi oseb, ki so pri njem sodelovale.

Protokol o končnem prevzemu gradbenih del

V zapisnik o končnem prevzemu gradbenih del vpišite naziv investicije, to je opis investicije iz odločbe o gradbenem dovoljenju in pogodbe o gradbenih delih (pojma naj bosta enaka) in lokacijo investicije - točen naslov, geodetske številke parcel, ok.

Preberite tudi sprejem delnih del:

  • Sprejem stropa. Kako je treba narediti>
  • Prevzem podlage: preverite!>
  • Tehnični prevzem stanovanja od investitorja>
  • Uporaba poletne hišice in tehnični prevzem>

Pomemben element protokola je tudi datum njegove priprave. Z dnem podpisa zapisnika začne teči garancijski rok za napake na predmetu pogodbe in zastaralni rok za odškodninske zahtevke iz naslova nepravilne izvedbe pogodbe o gradbenih delih. Posledica prevzema je zapadlost terjatve izvajalca za plačilo nadomestila za izvedbo del. Poleg tega s prejemom preide tveganje izgube ali uničenja predmeta pogodbe z izvajalca na nas.

Poročilo o prevzemu gradbenih del mora vsebovati naslednje elemente:

  • podatki udeležencev prevzema,
  • datum prevzema,
  • obseg del, ki so predmet sprejema,
  • tehnična ocena izvedenih del,
  • navedba nepravilnosti ali okvar, če obstajajo,
  • če se ob prevzemu ugotovi, da so potrebna dodatna popravila - rok za odpravo napak,
  • dodatni dogovori strank.

PREVERITE: druge predloge in obrazci za prenos

  • Gradbeno dovoljenje: predloga vloge
  • Obvestilo o gradnji: prijavna predloga
  • Obvestilo o gradbenih delih
  • Prošnja za podaljšanje stavbe
  • Uporaba nadzidave - adaptacija mansarde
  • Obvestilo o začetku gradbenih del
  • Vloga za prostorsko odločbo
  • Vzorec obvestila o izvedbi gradbenih del
  • Uporabno dovoljenje za gradbeni objekt
  • Sprememba gradbenega dovoljenja za hišo. Prijava in postopek
  • Dovoljenje za rušenje
  • Prijava nakupa nepremičnine: obrazec IN-1
  • Prenos gradnje ali drugo obvestilo o gradnji
  • Prenos gradbenega dovoljenja
  • Možnost priklopa na vodovodno in kanalizacijsko omrežje: prijava
  • Kako pridobiti začasni gradbeni električni priključek

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 23. aprila 1964 Civilni zakonik (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1740, s spremembami);
  • Zakon z dne 7. julija 1994 o gradbenem pravu (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1333, s spremembami).

Pomagajte razvoju spletnega mesta, delite članek s prijatelji!

Kategorija:

Hišna operacija