Pred začetkom gradbenih del poteka t.i primopredaja gradbišča. Pojasnjujemo, za kaj gre in kako pravilno sestaviti primopredajni zapisnik. Ta aktivnost je ena temeljnih obveznosti investitorja in ima resne posledice za izvajalca. Slednji od trenutka izročitve odgovarja za škodo, povzročeno na prenesenem območju. Protokol potrjuje številne pomembne okoliščine za nadaljnji potek dela.

Opredelitev gradbišča

Najprej je treba pojasniti, kaj pomeni izraz "gradbišče" . Kakšna je definicija gradbišča? V skladu s čl.3. točka 10. Zakona o graditvi objektov je gradbišče prostor, kjer se izvajajo gradbena dela, vključno s prostorom, ki ga zasedajo gradbiščni objekti.

Kaj je primopredaja gradbišča?

Obveznost predaje gradbišča je naložena investitorju in izhaja neposredno iz čl. 647 OZ V skladu s to določbo se izvajalec s pogodbo o gradbenih delih zavezuje, da bo izročil objekt, predviden s pogodbo, ki je zgrajen v skladu z zasnovo in načeli tehničnega znanja, investitor pa se zavezuje izvesti aktivnosti, ki jih zahtevajo ustrezni predpisi v zvezi s pripravo del, predvsem predaja gradbišča in dobava projekta ter prevzem objekta in plačilo dogovorjenega plačila.

Izvajalec je dolžan prevzeti gradbišče, da najprej izvede pripravljalna dela. Zakon ne določa, kako naj se gradbišče preda, kar pomeni, da imata stranki pri tem določeno svobodo.Zato je priporočljivo, da stranki v gradbeno pogodbo vključita podrobne določbe v zvezi s tem. V pogodbi je dobro določiti tudi vsebino primopredajnega zapisnika gradbišča. Vendar je treba poudariti, da to niso obvezne sestavine pogodbe o gradbenih delih.

Vzorec gradbene pogodbe>

Primopredaja gradbišča naj poteka ob sodelovanju predstavnikov investitorja in izvajalca. Investitora lahko zastopa inšpektor za nadzor ali druga pooblaščena oseba. Obenem mora investitor zagotoviti, da pri tej dejavnosti sodelujejo osebe z ustreznim tehničnim znanjem, poznavanjem področja, ki se prenaša, in poznavanjem projektne dokumentacije. Takšne osebe bodo lahko ustrezno varovale interese investitorja in pravilne vpise v zapisnik o prevzemu gradbenih del. Investitora lahko zastopa več oseb.

S strani izvajalca naj pri predaji gradbišča sodeluje vodja gradbišča.To je ena od zakonskih nalog vodje gradbenih del, določenih v 1. čl. 22. točka 1. Zakona o graditvi objektov. Osnovne naloge vodje gradbenih del po tej določbi so med drugim: uradni prevzem od investitorja in ustrezno varovanje gradbišča skupaj z gradbenimi objekti, tehničnimi napravami in fiksnimi točkami geodetske nadzorne mreže ter varovanih elementov naravnega in kulturnega okolja.

Poleg tega lahko izvajalec osebno sodeluje pri primopredaji gradbišča ali pa ga zastopajo druge osebe. Tudi s strani izvajalca naj bodo to strokovnjaki, poznavalci predvidene investicije in poznavalci projektne dokumentacije.

Samo dejanje predaje gradbišča je:

  • fizični vstop na območje, kjer se bodo izvajala dela,
  • obiskano
  • in zapišite ustrezen protokol.

Prenos lahko zadeva tako celotno gradbišče kot njegov del. V primeru generalnega izvajalca, ki se zaveže izvesti vsa dela, se preda celotno gradbišče. Če pa se izvajalec zaveže le za izvedbo določene vrste del, potem se mu izroči le določen del gradbišča. Izvajalec odgovarja za gradbišče, ki mu je v celoti ali delno predano v uporabo.

Gradbišče naj se preda v stanju, ki omogoča začetek gradbenih del. V primeru predaje zemljišča, strojev ali drugih naprav, ki se nahajajo na tem območju in niso primerni za pravilno izvedbo del, ali če obstajajo druge okoliščine, ki bi to onemogočale, mora izvajalec o tem nemudoma obvestiti investitorja. .

Poročilo o primopredaji gradbišča: kaj je to pomembno?

O primopredaji gradbišča se sestavi poseben zapisnik, ki je podlaga za primopredajo.Stranki pogodbe o gradbenih delih morata zagotoviti skrbno pripravo vsebine protokola. Gre za dokument velikega pomena, ki potrjuje številne pomembne okoliščine za kasnejši potek gradbenih del.

Primopredajni zapisnik gradbišča To je pomembno tudi v civilnopravnem smislu, saj od trenutka uradnega prevzema gradbišča s strani izvajalca do predaje objekta v uporabo izvajalec odgovarja za morebitne škoda nastala na gradbišču. Če tak zapisnik ni sestavljen, je odgovoren investitor.

Obvezna je izdelava zapisnika o primopredaji gradbišča. Skladno z zgoraj citiranim 3. čl. 22. točka 1. Zakona o graditvi objektov je to obveznost nosilec vodje gradnje.

Kaj mora vsebovati poročilo o primopredaji gradbišča?

Predpisi ne določajo, kateri elementi morajo biti vključeni v protokol o prenosu zemljišča.Tako imata tudi v tej zadevi stranki določeno diskrecijsko pravico. Primopredajni zapisnik je v praksi običajno vključen v gradbeno pogodbo. Takšen obrazec kasneje izpolnita predstavnika investitorja in izvajalca ob in takoj po primopredaji.

V praksi se predvideva, da zapisnik o primopredaji gradbišča vsebuje:

  • označevanje kraja in datuma priprave,
  • določite svojo naložbo in
  • oznaka investitorja in izvajalca.

V poročilu je navedena tudi lokacija gradbišča z naslovom, parcelnimi številkami in drugimi značilnostmi zemljišča. Navesti morate tudi imena in funkcije oseb, ki sodelujejo pri prenosu.

Protokol naj vsebuje tudi natančen opis dejanskega stanja območja. To je pomembno v kontekstu kasnejših obračunov med izvajalcem in investitorjem. Izčrpen opis dejstev o območju mora vsebovati:

  • opis stanja talne površine - ali je območje pokrito s travo ali drugo površino, ali obstajajo kakšne posebnosti, npr. ostanki del drugih izvajalcev, stoječe vode, onesnaženje ipd.;
  • določitev načina dostopa na gradbišče - navedba ali je dostop skladen z vsebino projektne dokumentacije in vsebino odločbe o gradbenem dovoljenju. To pomembno vpliva na gibanje strojev, ki dobavljajo gradbeni material, in od tega je odvisno, ali bodo izpolnjeni roki za investicijo;
  • zamenjava strojev in opreme ter materialov, ki so jih drugi izvajalci ali drugi subjekti pustili na tleh;
  • opis obstoječega zelenja - v kakšnem stanju so drevesa in lega ostalega visokega zelenja. Naj spomnimo, da je za posek dreves, grmovnic in visokih zelenic potrebno ustrezno dovoljenje, ki ga izda občinski glavar, župan ali predsednik mesta.Za samovoljno sečnjo zelenice brez ustreznega dovoljenja so zagrožene visoke globe. Preden izvajalec začne z gradbenimi deli, je treba opraviti vse formalnosti v zvezi s posekom;
  • opis odpadkov na predanem gradbišču - evidenca v zvezi s tem je za izvajalca še posebej pomembna. Če to vprašanje v protokolu ni pojasnjeno, se izvajalec lahko šteje za povzročitelja odpadkov, tudi če so odpadke na gradbišču pustili drugi subjekti. V takem primeru bi lahko investitor od izvajalca zahteval izvedbo dodatnih, pogosto dragih dejavnosti v zvezi z odvozom odpadkov;
  • ugotavljanje možnosti porabe vode, elektrike in plina, potrebne za izvedbo del - ali so ti mediji dobavljeni, ali njihovi parametri zadostujejo za izvedbo gradbenih del, kakšen je način njihovega zbiranja;
  • natančna opredelitev pripravljalnih del oziroma drugih aktivnosti, ki so potrebne za izvedbo investicije in jih mora izvesti izvajalec;
  • opis dosedanjih dejanj investitorja na prenesenem območju - opis izvedenih izravnalnih del, opis ograjevanja območja, morebitna geodetska dela;
  • druge relevantne okoliščine - to velja predvsem za tiste elemente dejanskega stanja, ki lahko ovirajo ali celo onemogočajo izvedbo investicije ali pomenijo dodatne obveznosti za izvajalca, ki ne izhajajo iz dogovora strank.

Protokol mora zagotoviti tudi prostor za morebitne pripombe ali zadržke, ki jih izrazijo udeleženci prenosa. Če udeleženci primopredaje gradbišča ne podajo pripomb, zadošča vpis »pripomb ni bilo«. Protokol mora biti čitljivo podpisan s strani osebe, ki ga sestavlja.

Posledice prevzema gradbišča

Prenos gradbišča ima pomembne posledice za obe pogodbeni stranki. S prevzemom gradbišča izvajalec potrjuje, da je pripravljen začeti z izvedbo dane investicije.Predpostavlja se, da je prevzem gradbišča s strani izvajalca nekakšna implicitna izjava, da na prenesenem zemljišču ni ovir, ki bi lahko preprečevale ali pretirano ovirale gradbena dela.

Če izvajalec meni, da je gradbišče neprimerno za izvedbo del, naj ga zavrne ali vsaj zahteva, da se v primopredajnem zapisniku pripiše pripis o ovirah za delo. Prosimo, da zelo natančno opišete morebitne ovire, ki jih opazite, sicer ne bodo upoštevane.

Iz sodne prakse

„( ) niti iz vsebine tega poročila niti iz drugih dokumentov ni razvidno, da poročilo izkazuje sprejem pomanjkljivega stanja površine, ki ga je posredoval investitor, npr. z luknjami ali neravninami na cestišču. Iz tega lahko sklepamo, da je do izgube cestišča prišlo po predaji gradbišča izvajalcu.( ) za stanje ceste na dan poškodbe vozila tožnika ne odgovarja upravljavec ceste, temveč izvajalec gradbenih del, zato ni podlage za sprejem odgovornosti tožene zavarovalnice. "

Sodba okrožnega sodišča v Białystoku z dne 22. novembra 2013, št. akt II Ca 916/13; Legalis.

Najpomembnejši učinek prevzema gradbišča s strani izvajalca je prenos odgovornosti za škodo na prenesenem zemljišču nanj. To izhaja iz čl. 652. člen OZ, po katerem izvajalec, če je gradbišče protokolarno prevzel od investitorja, odgovarja za škodo, nastalo na tem območju, do splošne izročitve objekta. Odgovornost izvajalca temelji na splošnih načelih civilnega prava, kar pomeni, da med drugim Članek 415 in čl. 434 civilnega zakonika.

V skladu s čl. 415 Civilnega zakonika, ki je po svoji krivdi povzročil škodo drugemu, jo je dolžan popraviti.To pomeni, da je izvajalec odškodninsko odgovoren tretjim osebam, razen investitorju, na primer osebi, ki je padla na nezavarovanem gradbišču in se zaradi tega poškodovala.

Vendar čl. 434 Civilnega zakonika je lastnik stavbe odgovoren za škodo, povzročeno s porušitvijo konstrukcije ali ločitvijo njenih delov, razen če zrušitev konstrukcije ali ločitev njenega dela ni nastala zaradi pomanjkanja ustreznega vzdrževanje konstrukcije ali konstrukcijske napake. Iz te določbe izhaja, da izvajalec odgovarja za škodo, ki nastane zaradi zrušitve konstrukcije ali odstopitve njenih delov. Temelji na t.i načelo tveganja, kar pomeni, da izvajalec odgovarja ne glede na to, ali je kriv za nastalo situacijo. Te odgovornosti je lahko oproščen le, če dokaže, da škoda ni nastala zaradi konstrukcijske napake ali neustreznega vzdrževanja konstrukcije.

Poleg tega je odgovornost izvajalca izključna, kar pomeni, da investitor z njim ne odgovarja solidarno za morebitno škodo. Izjema velja, če je škoda nastala zaradi dejanja investitorja.

Izvajalec noče prevzeti gradbišča

V pogodbi o gradbenih delih je vredno navesti razloge za zavrnitev prevzema gradbišča s strani izvajalca. Lahko jih naštejemo v zaprtega imenika ali le na primer z ustvarjanjem t.i katalog odprt.

Če pogodba ne vsebuje določil o razlogih za zavrnitev prevzema gradbišča, se šteje, da ima izvajalec v primeru ovir, ki onemogočajo ali resno ovirajo izvedbo gradbenih del, pravico do zavrniti prevzem gradbišča. Take okoliščine bodo med drugim vključevale: situacije, ko:

  • varnost na gradbišču je nemogoča;
  • na predanem območju so nevarni odpadki ali snovi, katerih odlaganje je povezano s previsokimi stroški glede na plačilo izvajalca;
  • na prenesenem zemljišču izvaja dela prejšnji izvajalec;
  • investitor predhodno ni pridobil dovoljenja za posek dreves ali visokega zelenja;
  • pojavila se je ovira, katere odprava bi pomenila zapletene formalnosti, ki bi trajale dolgo časa.

Pomembno! Niso pa podlaga za zavrnitev prevzema gradbišča zaradi okoliščin, ki samo otežujejo izvedbo del.

Okoliščine, ki otežujejo opravljanje dela, od tistih, ki ga onemogočajo, je mogoče ločiti šele, ko poznaš dejstva posameznega primera. Pri razlikovanju morate med drugim upoštevati:

  • posebnosti podatkov o gradbenih delih,
  • znesek honorarja izvajalca,
  • datum zaključka del,
  • vrsta formalnosti v zvezi z odstranitvijo ovire.

Okoliščine, ki ovirajo gradbena dela, naj bodo podrobno opisane v zapisniku o prevzemu gradbišča.V primeru poznejšega razkritja takih okoliščin mora izvajalec nemudoma obvestiti investitorja (651. člen OZ). To mora biti v pisni obliki kot dokaz v primeru spora.

Podatki v poročilu o primopredaji gradbišča morajo biti natančni in skladni z dejstvi. V poročilu naj bodo natančno opisana tudi pripravljalna dela, ki so bila izvedena do primopredaje zemljišča (npr. geodetska dela) ali pa jih je izvedel investitor ali drugi izvajalci. To je pomembno v kontekstu gradbenega zakona, saj se predvideva, da se gradnja začne v trenutku, ko se na gradbišču začnejo pripravljalna dela.

Prav tako je zelo pomembno, da stranke potrdijo, da so bile izpolnjene vse obveznosti v zvezi z organizacijo gradbišča in da so bile njegove meje preverjene.

Odgovornost izvajalca po prevzemu gradbišča

Glavni učinek uradnega prevzema gradbišča je prenos polne odgovornosti za škodo, povzročeno na gradbišču, na izvajalca. To pomeni, da je dolžan ustrezno zavarovati gradbišče, pa tudi gradbene objekte, ki se na njem nahajajo, tehnično opremo in fiksne točke geodetske nadzorne mreže ter elemente naravnega in kulturnega okolja, ki jih je treba varovati. Izvajalec mora tudi zavarovati gradbišče pred dostopom tretjih oseb.

Elementi protokola o prenosu zemljišč

Poročilo o primopredaji gradbišča mora vsebovati naslednje elemente:

  • poimenovanje strani skupaj z njihovimi funkcijami;
  • kraj in datum priprave;
  • ime naložbe;
  • določitev lokacije gradbišča - njegov naslov, parcelne številke in druge značilnosti, ki označujejo gradbišče;
  • ugotavljanje stanja gradbišča;
  • jasna identifikacija dela prenesenega zemljišča - če se prenese le del gradnje;
  • podpisi obeh strani.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 7. julija 1994 Gradbeni zakon (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1333, s spremembami);
  • Zakon z dne 23. aprila 1964. Civilni zakonik (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1740, s spremembami).

PREVERITE: druge predloge in obrazci za prenos

  • Gradbeno dovoljenje: predloga vloge
  • Obvestilo o gradnji: prijavna predloga
  • Obvestilo o gradbenih delih
  • Prošnja za podaljšanje stavbe
  • Uporaba nadzidave - adaptacija mansarde
  • Obvestilo o začetku gradbenih del
  • Vloga za prostorsko odločbo
  • Vzorec obvestila o izvedbi gradbenih del
  • Uporabno dovoljenje za gradbeni objekt
  • Sprememba gradbenega dovoljenja za hišo. Prijava in postopek
  • Dovoljenje za rušenje
  • Prijava nakupa nepremičnine: obrazec IN-1
  • Prenos gradnje ali drugo obvestilo o gradnji
  • Prenos gradbenega dovoljenja
  • Možnost priklopa na vodovodno in kanalizacijsko omrežje: prijava
  • Kako pridobiti začasni gradbeni električni priključek

Kategorija:

Hišna operacija