Gradbeni zakon ne vsebuje predpisov glede urejanja gradbenih del. Predpostavlja se, da mora biti nadomestilo za gradbena dela določeno v pogodbi med investitorjem in izvajalcem. Pogovarjamo se o vrstah nadomestil za gradbena dela, njihovih prednostih in slabostih ter pojasnjujemo, kako jih oblikovati.

V praksi je pri pogodbah o gradbenih delih plačilo običajno v obliki pavšalnega zneska, tj. vnaprej določenega zneska, ki ga načeloma ni mogoče spremeniti, ali ocene stroškov, tj. poravnave na podlagi izvedenega. stroškovnik, v katerem so navedena vsa opravljena dela.Dopustno je tudi določitev plačila za opravljanje gradbenih del na podlagi kombinacije zgoraj navedenih dveh načinov – takrat gre za t.i. pavšalno plačilo, pri katerem je del del poravnan v obliki pavšala, del pa v obliki predračuna.

Vrste plačil za gradbena dela

Pojavlja se torej vprašanje, katera od teh oblik bo najprimernejša in kako jo uporabiti, da se izognemo nepotrebnim težavam. Na to vprašanje ni mogoče odgovoriti nedvoumno. Vse je odvisno od okoliščin, ki spremljajo konkretna gradbena dela, predvsem pa od tega, ali nastopamo kot izvajalec ali investitor, pa tudi od narave in obsega izvedenih del. Da bi lahko pravilno izbrali vrsto plačila v pogodbi o gradbenih delih, ki jo sklepamo, je vredno poznati prednosti in slabosti vsakega od njih in se šele nato odločiti.

Pravilna uporaba določil o pogodbi za določeno delo

Ker civilni zakonik v določbah o gradbeni pogodbi podrobneje ne ureja modela plačila, se domneva, da se v tem pogledu uporablja ureditev pogodbe o delu.

Preberite tudi:

Gradbene pogodbe: pogodba z izvajalcem PREDLOGA>

Iz sodne prakse

Umetnost. 629 in čl. 632 civilnega zakonika (ki ureja vprašanje stroškovne ocene oziroma pavšalnega plačila – opomba urednika) se lahko smiselno uporablja za pogodbo o gradbenih delih.

Sklep Vrhovnega sodišča(7) z dne 29. septembra 2009; III CZP 41/09, OSNC 2010, št. 3, št 33

Umetnost. 632 § 2 civilnega zakonika se lahko po analogiji uporablja za pogodbo o gradbenih delih in je podlaga za spremembo plačila izvajalca.

Sodba Vrhovnega sodišča z dne 21. februarja 2013; IV CSK 354/12, Legalis

Povšalno plačilo za gradbena dela

Ko se odločamo za pavšalno obliko plačila za gradbena dela, velja upoštevati dve njeni osnovni lastnosti - to sta nespremenljivost in praktičnost.

Pavšalni prejemek je nespremenljiv, kar pomeni, da ko je višina tega prejemka določena, praviloma izključuje njegovo spremembo. Tako zvišanje kot znižanje pavšalnega nadomestila za gradbena dela se lahko izvede le izjemoma. Takšna značilnost nagrajevanja v obliki pavšalnega zneska je lahko glede na okoliščine njegova slabost ali prednost. Nedvomno je ugodno, da izvajalec že od sklenitve pogodbe o gradbenih delih ve, koliko bo zaslužil na danem naročilu, investitor pa ve, kakšno plačilo bo moral plačati. Vendar pa takšno plačilo prinaša določena tveganja, predvsem za izvajalca.

Izvajalec nosi tveganje za dodatne stroške, ki bodo nastali v prihodnosti zaradi nepredvidljivega povečanja obsega del ali povečanja stroškov dogovorjenih del.Če torej izvajalec na začetku nepravilno oceni svoje delo in se med izvajanjem del izkaže, da naložba zahteva več dela ali višje stroške, od investitorja ne bo mogel zahtevati povečanja plačila. Po drugi strani pa je za izvajalca ugodno, da investitor ne more zahtevati znižanja povprečnine niti v primeru, ko izvajalec na začetku doseže višji prihodek od pričakovanega (npr. zaradi nižjih cen gradbenega materiala). ali drugi stroški gradbenih del). Velja pa poudariti, da se slednja situacija v praksi pojavlja neprimerljivo manj pogosto kot prva.

Gradbene pogodbe: kako izgleda pogodba z izvajalcem>

Opozoriti je treba, da je pogoj za nespremenjenost pavšalnega plačila, da naročnik ob oceni obsega potrebnih aktivnosti nujne stroške njihove izvedbe in posledično vrednost oz. dela, o katerih sta se stranki dogovorili kot del pavšalnega plačila, ima zanesljive informacije o obsegu in naravi robota.Zato v sodni praksi izhaja, da načelo konstantnega pavšalnega plačila ne velja za primere nezanesljivega ravnanja naročnika, ki naročnika zavaja in mu onemogoča pravilno oceniti obseg in potrebne stroške del.

Izvajalec del ni dokončal pravočasno ali jih je opravil slabo: kaj storiti?

Iz sodne prakse

Nezmožnost spremembe dogovorjenega pavšalnega plačila je omejena na situacije, ko je izvajalec ob zanesljivih podatkih o obsegu in naravi del napačno ocenil obseg potrebnih aktivnosti, potrebne stroške njihove izvedbe in, posledično vrednost del, za katero sta se stranki dogovorili kot del pavšalnega plačila. Tako je navedena rigoroznost iz 2. čl. 632 § 1 Civilnega zakonika ne zajema nezanesljivega ravnanja naročnika, ki je izvajalca zavajal in mu onemogočal, da bi pravilno ocenil obseg in potrebne stroške del.

Sodba SA v Gdansku z dne 27. avgusta 2014; V ACa 181/14; Legalis

Če naročnik ne izvede vseh del, za katera je v pogodbi določeno plačilo v pavšalnem znesku, se sorazmerno zmanjša, glede na obseg neizvedenega dela, ki ne izključujejo pavšalno naravo tega plačila.

Sodba Vrhovnega sodišča z dne 25. marca 2015, II CSK 389/14, Legalis

Naročnik ne sme zahtevati znižanja pavšalnega plačila samo zato, ker se je izvedba dogovorjenih del izkazala za cenejšo, na primer zaradi uporabe cenejših materialov ali surovin. V primeru pavšalnega plačila sprememba materialov ali načinov opravljanja dela za cenejše ne daje podlage za zahtevo po njegovem znižanju. Zlasti je ni mogoče obravnavati kot podlago za trditev, da je izvajalec privarčeval. Ker morebitno znižanje stroškov izvedbe dogovorjenih del ne upravičuje znižanja pavšalnega plačila izvajalcu, ni mogoče reči, da je pridobil prednost pri naročniku brez pravne podlage.

Sodba SA v Gdansku z dne 8. januarja 2015, I ACa 582/14, Legalis

Izjema pri fiksnem pavšalnem plačilu za gradbena dela

Izjemo od načela fiksnega plačila določa čl. 632 § 2 civilnega zakonika. V skladu s to določbo lahko oseba, ki sprejema naročilo, zahteva zvišanje plačila ali prekinitev pogodbe, če:

  • po sklenitvi pogodbe je prišlo do spremembe razmerij, ki je ob sklenitvi pogodbe ni bilo mogoče predvideti;
  • izvedba del bi izvajalcu grozila z veliko izgubo, če bi se pavšalno plačilo ohranilo na dogovorjeni ravni in,
  • obstaja vzročna zveza med spremembo odnosov in nevarnostjo velike izgube s strani naročnika.

S spremembo razmerja iz 1. čl. 632 § 2 civilnega zakonika, ga je treba razumeti kot zunanji dogodek, neodvisen od strank, ki ga stranke niso mogle natančno predvideti na dan sklenitve pogodbe.

Iz sodne prakse

Ne predstavlja spremembe razmerij v smislu čl. 632 § 2 civilnega zakonika, napake v projektni dokumentaciji, zaradi katerih mora naročnik izvesti dodatna dela.

Sodba Vrhovnega sodišča z dne 21. februarja 2013, IV CSK 354/12, Legalis

Večje in presenetljive spremembe tarifnih ali davčnih stopenj se lahko štejejo za spremembo razmerij v smislu čl. 632 § 2 civilnega zakonika, saj gre za dogodke, ki niso zajeti v tipičnem pogodbenem tveganju, objektivni in neodvisni od strank.

Sklep Vrhovnega sodišča z dne 21. julija 2006, III CZP 54/06, Legalis

Da bi lahko izkoristili čl. 632 § 2 civilnega zakonika mora izvajanje dela povzročiti bruto izgubo izvajalca, če se pavšalno plačilo ohrani na dogovorjeni ravni. Gre za tveganje nastanka velike izgube iz konkretnega pravnega razmerja, ki je posledica sklenitve pogodbe o določenem delu (gl.npr., sodba Vrhovnega sodišča z dne 18. septembra 1998, III CKN 621/97; OSP 1999, št. 1, točka 9). To pomeni, da je izguba iz 1. čl. 632 § 2 civilnega zakonika, ni nujno, da gre za izgubo, ki bi ogrozila finančno stanje izvajalca, ampak zadostuje že navadna bruto transakcijska izguba, ne glede na finančni rezultat celotne dejavnosti izvajalca (glej npr. sodba Vrhovnega sodišča z dne 5. decembra 2013, V CSK 2/ 13).

Drugi pogoj za uporabo umetnosti. 632 § 2 civilnega zakonika je vzročna zveza med spremembo razmerja in tveganjem velike izgube na strani izvajalca.

Pomembno! Člen 632 § 1 civilnega zakonika ščiti samo stranko, ki sprejme naročilo. Zato vlagatelj na tej podlagi ne more zahtevati znižanja nadomestila.

Pavšalno plačilo za gradbena dela: prednosti

Pavšalno plačilo za gradbena dela odlikuje tudi praktičnost. Vnaprej določena vrednost plačila odpravlja potrebo po preverjanju obsega opravljenih del, njihove vrednosti in materialov, uporabljenih za njihovo izvedbo v prihodnosti.Pri izbiri te oblike nagrajevanja ni treba izdelovati stroškov izvedenih del ali izvajati drugih aktivnosti v zvezi z njihovo pripravo.

Za manj izkušenega investitorja, ki nima strokovnega znanja o izvedbi gradbenih del, je praktična rešitev, saj ne zahteva večkratnega preverjanja gradbenih del. Pri sklenitvi pogodbe o gradbenih delih s pavšalnim plačilom ima investitor možnost, da se posvetuje s strokovnjakom, ki mu bo svetoval, ali je plačilo, ki ga predlaga izvajalec, zasnovano na tržnih cenah, in mu takrat ni treba preverjati vrednosti to plačilo, tudi če se cene zvišajo.

  • Povzetek prednosti in slabosti pavšalnega plačila za gradbena dela

Pavšalno plačilo za gradbena dela je zelo ugodno za investitorja. Vendar je treba upoštevati, da je jamstvo za fiksni pavšalni znesek odvisno od strukture pogodbe.Zato bi moral investitor predvsem natančno označiti obseg pogodbe in v pogodbo vnesti postopek prevzema in obračuna dodatnih del. V izjemnih primerih lahko izvajalec zahteva višje plačilo, vendar pa lahko investitor z ohranitvijo osnovnih pravil glede pavšalnosti v pogodbi to tveganje minimizira.

Predvideno plačilo za gradbena dela

Druga vrsta plačila za gradbena dela je predračunsko plačilo. Ta način poravnave se običajno uporablja za dela z bolj zapletenimi izračuni. Ocena stroškov je seznam (običajno pisen) materialov in dela, potrebnih za dokončanje dela, z njihovimi cenami na enoto. Običajno se sestavi pred sklenitvijo pogodbe s strani izvajalca in je pomemben element njegove ponudbe. S sklenitvijo pogodbe postane predračun stroškov njen sestavni del.

Za razliko od pavšalne poravnave, cena gradbenih del ni dokončna in zavezujoča za stranke.Gre le za neke vrste napoved, v kateri so okvirno navedeni pričakovani stroški. Ko gre za višino prejemkov, velja le t.i predračun izvedenega dela, ki ga izvajalec pripravi po zaključku del. Ocena izvedenih stroškov lahko določa plačilo, ki je nižje ali višje od tistega, ki sta ga stranki določili v pogodbi. Zato se lahko zgodi, da bo moral investitor plačati višje ali nižje nadomestilo od prvotnega predračuna.

Razhajanje med pogodbeno oceno in končno oceno

V praksi se lahko pojavi problem obsega dopustnih odstopanj med pogodbeno oceno stroškov in končno oceno stroškov. Po čl. 629 civilnega zakonika, če med opravljanjem dela pride do uradne spremembe cen ali stopenj, ki so bile do sedaj veljavne v predračunih, ima vsaka stranka pravico zahtevati spremembo plačila predračuna.

Pomembno! Možnost strank, da zahtevajo spremembo predvidenega plačila v primeru uradne spremembe cen ali tečajev, pa ne velja za plačila za material ali delo, že plačana pred spremembo cen ali tečajev.

Če pa povišanje prejemkov ni bistveno, potem kljub izpolnjevanju pogojev iz čl. 629 in 630 Civilnega zakonika se vlagatelj ne more izogniti obveznosti plačila višjega nadomestila. Zato je meja sprejemljivega odstopanja med pogodbeno oceno stroškov in končno oceno stroškov precejšen presežek pogodbene ocene stroškov.

Možnost zahtevati povišanje plačila za gradbena dela

Upoštevajte, da ne morete zahtevati povečanja plačila za gradbena dela, če je do spremembe cen ali stopenj prišlo po zaključku dela, vendar preden je bilo dostavljeno.

Iz sodne prakse

V skladu s čl. 629 OZ lahko na izpolnitev obveznosti vpliva le taka sprememba razmerja med njenim nastankom in izpolnitvijo, ki ni niti posredno odvisna od pogodbenih strank.

Sodba vrhovnega sodišča z dne 23. maja 1990, IV CR 139/90, Legalis

Pri obravnavanem načinu ni sprejemljivo zahtevati spremembe višine plačila, ko je naročnik v času spremembe cen ali tarif zamujal z izvedbo dela. Dolžnikova zamuda ne sme imeti škodljivih učinkov na upnika.

Sklep Vrhovnega sodišča z dne 10. decembra 1982, III CZP 45/82, OSNC 1983, št. 5-6, tč. 71

Prednosti in slabosti obračuna stroškovnika za gradbena dela

Nedvomna prednost predračuna gradbenih del je, da investitor plača dejansko opravljeno količino gradbenih del. Poleg tega, če je ponudbeni predračun vseboval nekatera dela, ki na koncu niso bila izvedena, investitor ne nosi njihovih stroškov.

Lahko pa se zgodi, da je pogodbeni stroškovnik za določen gradbeni poseg sprva predvideval manj materiala, kasneje pa se je izkazalo, da izvedba tega elementa zahteva več materiala. Potem bo v primeru, ko je ponudbeno oceno izdelal investitor, večja vrednost vključena v oceno izvedenega. Pri predračunskem plačilu se je treba spomniti tudi na potrebo po pripravi in preverjanju dodatnih dokumentov, predvsem ocen izvedenih del.Za manj izkušene investitorje je to lahko precej problematično, saj analiza ocen izvedenega dela zahteva strokovno znanje oziroma predpostavko, da tisto, kar je vključeno v tako oceno stroškov, dejansko ustreza narejenemu.

PREVERITE: predloge in obrazci za prenos

  • Gradbeno dovoljenje: predloga vloge
  • Obvestilo o gradnji: prijavna predloga
  • Obvestilo o gradbenih delih
  • Prošnja za podaljšanje stavbe
  • Uporaba nadzidave - adaptacija mansarde
  • Obvestilo o začetku gradbenih del
  • Vloga za prostorsko odločbo
  • Vzorec obvestila o izvedbi gradbenih del
  • Uporabno dovoljenje za gradbeni objekt
  • Sprememba gradbenega dovoljenja za hišo. Prijava in postopek
  • Dovoljenje za rušenje
  • Prijava nakupa nepremičnine: obrazec IN-1
  • Prenos gradnje ali drugo obvestilo o gradnji
  • Možnost priklopa na vodovodno in kanalizacijsko omrežje: prijava
  • Kako pridobiti začasni gradbeni električni priključek
  • Priklop na plinovodno omrežje: vloga pogojev za priključitev

Plačila mešanih del

Zakon dovoljuje uporabo mešanega modela poravnave pri pogodbi o gradbenih delih, to je pavšalno plačilo. Ta model plačila je običajno sestavljen iz pavšalnega plačila za osnovna dela, ki jih zajema pogodba, in ocene plačila za vsa dodatna dela, ki niso predvidena v pogodbi.

Pri takšnem modelu poravnave je izjemno pomembno natančno določiti, katera gradbena dela so zajeta v pavšalnem plačilu in katera temeljijo na predračunu. V praksi se pogosto dogaja, da pogodbeni stranki za gradbena dela v pogodbo vključita določila tako o pavšalnem kot o predračunskem plačilu.V takem primeru lahko med strankama pride do spora glede dejanske narave plačila, določenega v pogodbi.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 23. aprila 1964 - Civilni zakonik (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1740, s spremembami)
  • Zakon z dne 7. julija 1994 - Gradbeni zakon (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 1333, s spremembami)

Kategorija:

Hišna operacija