Kdaj se lahko zgradi poletna hiša na zahtevo in kdaj je potrebno gradbeno dovoljenje? Na kateri parceli je mogoče zgraditi poletno hišo? Ali je terasa poletne hiše vključena v pozidano površino? Kako se počitniška hiša razlikuje od stanovanjske hiše? Spodaj boste našli odgovore na ta in druga vprašanja.

Stavbe, ki jih običajno imenujemo poletne hišice, so v zakonu opredeljene kot individualne rekreacijske stavbe, tj. namenjene občasnemu počitku (v skladu s § 3, točka 7 Uredbe ministra za infrastrukturo o tehničnih pogojih za izpolnjujejo zgradbe in njihova lokacija).To precej skromno definicijo so upravna sodišča nekoliko bolj razvila.

Počitniške hiše - kakšne zgradbe so to

Glede na pokrajinsko upravno sodišče v Poznanu (sodba z dne 31. januarja 2019, številka spisa II SA/Po 857/18) je glavni namen razvoja poletnega letovišča - izveden v obliki individualne rekreacijske stavbe - je možnost občasnega počitka, ne bivanja. Bivanje v takšnem objektu je le dodaten in nesamostojen namen takšnega objekta, funkcionalno povezan s sprostitvijo. Tako je treba upoštevati, da individualna rekreacijska stavba ni stanovanjska stavba.

Definicija iz uredbe neposredno pomeni, da se poletna hišica uporablja za individualno rekreacijo, kar izključuje možnost gradnje več prostorov v takem objektu. Če je v objektu več ločenih prostorov, namenjenih sprostitvi, potem imamo opravka z objektom kolektivnega bivanja, to je objektom, namenjenim začasnemu bivanju ljudi (predvsem: hotel, motel, penzion, počitniški dom, izletniški dom, mladinski dom ali zavetišče).

Iščete idejo za POCENI in majhno hišo? Preberite tudi:

  • Hiša iz kontejnerjev. Koliko in kako ga zgraditi
  • Modularne hiše. Preverjamo majhne pripravljene hiške
  • IKEA Microhouse - poceni in zložljiva kot pohištvo
  • Hiša iz paketa in mobilna hiška - alternativa stanovanju
  • Poljska hiša Tolažba v enem dnevu za 150 tisoč. PLN

Zakonodajalec ni nikjer določil, kaj pomeni občasni počitek. Odvisno od uporabnikov je to lahko bivanje v stavbi več ur na dan ali več mesecev na leto. Zaradi tega ni nobenih zahtev glede prostorov, ki bi morali biti v taki hiši. Tako ni izključeno, da bosta v njem kuhinja in kopalnica.

Atmosferične poletne hišice: glejte fotogalerijo

Ko izbirate zasnovo poletne hiše, je dobro izbrati takšno z verando, veliko teraso ali balkonom

Kje zgraditi poletno hišo

Dejstvo, da individualni objekt za rekreacijo ni stanovanjski objekt, pomeni, da ga ni mogoče graditi na gradbenem zemljišču, ki je v prostorskem načrtu občine namenjeno stanovanjski gradnji.

Zato je nujno, da območje omogoča gradnjo rekreacijskih objektov, na primer je namenjeno rekreaciji brez gradbene prepovedi ali neposredno nakazuje možnost gradnje poletnih objektov.

Prav tako ni možna postavitev individualnega rekreacijskega objekta na kmetijskem zemljišču. To izhaja iz definicije kmetijskega zemljišča v 1. čl. 2 s 1. člena Zakona o varstvu kmetijskih in gozdnih zemljišč. Če želi investitor na kmetijski parceli zgraditi počitniško hišo, je treba najprej spremeniti njeno namembnost v lokalnem prostorskem načrtu, nato pa pridobiti odločbo o izločitvi zemljišča iz kmetijske proizvodnje.

Kakšna poletna hiša brez gradbenega dovoljenja

Pravilo je, da je za gradnjo poletne hiše, tako kot za vsak drug objekt, potrebno gradbeno dovoljenje.

Lahko pa se na podlagi vloge2zgradi samostoječi enonadstropni individualni rekreacijski objekt z zazidljivo površino do 35 m, z dodatnim pogojem oz. ta poenostavljeni postopek pomeni, da je na vsakih 500 m2 površine parcele lahko le en tak objekt (člen 29(1)(2a) v povezavi s členom 30(1)(1) ) Gradbenega zakona).

Trije pogoji za poletno hišo - samostojna, enonadstropna, s površino največ 35 m2 - morajo biti izpolnjeni skupaj.

Koča na zahtevo - katere zgradbe so enonadstropne

Skladno s sodno prakso je treba besedo prizemlje prevajati kot prvo nadzemno nadstropje, torej nivo, na katerem se nahaja glavni vhod v stavbo.Po drugi strani pa se zadnje nadstropje, ki se nahaja neposredno pod poševno streho, imenuje podstrešje (glej sodbo deželnega upravnega sodišča v Bydgoszczu z dne 18. avgusta 2015, številka spisa II SA/Bd 1336/14).

Da se stavba šteje za enonadstropno, ima lahko samo eno nadzemno etažo, ki se razume kot del stavbe, ki ni podzemna etaža, ki se nahaja med površino tal na strop ali najvišja talna plast na tleh in površina tal na stropu oziroma plast toplotne izolacije strop, ki se nahaja nad tem delom stavbe, kjer se za etažo šteje tudi podstrešje s prostori, namenjenimi ljudem, in vodoravni del stavbe, ki predstavlja prostor za tehnične naprave, s povprečno svetlo višino več kot 2 m.

Z drugimi besedami, da bi bila poletna hiša enonadstropna, ne sme imeti podstrešja, torej namenjenega ljudem, ali tehničnim napravam s povprečno svetlo višino več kot 2 m.Možno pa je narediti neuporabno podstrešje, torej prostor, ki je namenjen na primer shranjevanju stvari.

Vedeti velja, da o tem, ali bo podstrešje uporabno ali ne, odloča investitor in organ, ki sprejema vlogo oziroma izdaja gradbeno dovoljenje, nima pravice posegati v vsebino vložene vloge. Vendar je treba poudariti, da posredovanje lažnih podatkov v zvezi s tem ni dobičkonosno. Za spremembo načina uporabe prostorov je potrebno pridobiti ustrezno soglasje urada. Nedovoljena sprememba namembnosti ima za posledico ustrezno ukrepanje organa gradbenega nadzora. V primeru uporabe podstrešja (kljub izjavam o nasprotnem) bo torej investitor izpostavljen postopku pred gradbenim nadzorom.

Koča na vlogi - kako izmeriti pozidano površino

Drugo problematično vprašanje je določitev pozidanega območja. Organi uprave za arhitekturo in gradbeništvo ne vedo, ali naj teraso vključijo v pozidavo, večina poletnih hiš pa je zgrajena s teraso.

Dvomi izhajajo iz dejstva, da zakonodajalec ni oblikoval zakonske opredelitve območja urejanja. Opredelitev iz poljskega standarda PN-ISO 9836:2015-12 "Lastnosti delovanja v gradbeništvu. Določanje in izračun indikatorjev površine in prostornine”. V skladu s točko 5.1.2.1. V skladu s tem standardom se pozidano območje razume kot površina zemljišča, ki ga zaseda stavba v dokončanem stanju. Po drugi strani pa v točki 5.1.2.2. Po standardu je zazidana površina določena s projekcijo zunanjih gabaritov objekta na površino zemljišča. V to površino ne spadajo: površine gradbenih elementov ali njihovih delov, ki ne štrlijo nad površino tal, površine sekundarnih gradbenih elementov (npr. zunanje stopnice, zunanje rampe in rampe, nadstreški, senčniki, strešni napušči, zunanja razsvetljava) in zunanje površine pomožnih objekti (na primer rastlinjaki in gospodarska poslopja).

Zato se zdi, da je pokrita terasa konstrukcijski element objekta in bi morala biti vključena v zazidano površino.

Koča na vlogi - ali potrebujete pogoje za gradnjo

Pri gradnji počitniške hiše na podlagi priglasitve na območju, ki ni zajeto z določili lokalnega prostorskega načrta, se lahko pojavi vprašanje o potrebi po pridobitvi odločbe o gradbenih pogojih.

Tukaj velja omeniti sodno prakso upravnih sodišč (na primer sodbe vojvodskih upravnih sodišč v Krakovu z dne 7. septembra 2016, spis št. II SA/Kr 790/16, in v Wrocławu z dne 4. aprila , 2017, številka spisa II SA/Wr 15/17). Poenostavljeno kaže, da se odločbe o ureditvi zemljišč in ureditveni pogoji uporabljajo skladno s 1. čl. 50 sekund 2. člena Zakona o urejanju prostora in urejanju prostora, ki pravi, da za gradbene objekte, za katere ni potrebno gradbeno dovoljenje, ni potrebna odločitev o umestitvi investicije javnega namena. Če se torej hiša gradi na podlagi prijave, investitor ni dolžan pridobiti odločbe o določitvi gradbenih pogojev.

Če zaprosite za gradbeno dovoljenje za individualno rekreacijsko hišo, morate najprej pridobiti odločbo o ureditvenih pogojih za parcelo (če ni v veljavnem prostorskem načrtu).

Tehnične zahteve za poletne koče

Uredba o tehničnih pogojih, ki jih morajo izpolnjevati objekti in njihova lokacija, je uvedla več pravil za gradnjo poletnih hiš:

  • objektu naj bo zagotovljena dovozna cesta in dovozna pot, ki omogoča dostop do javne ceste, primerna namenu in rabi objekta ter zahtevam požarne varnosti;
  • širina dovozne ceste ne sme biti manjša od 3 m;
  • dostop in dostop ni treba opremiti z električno razsvetljavo;
  • oddaljenost mest za zbiranje trdnih odpadkov od oken in vrat do stavb s prostori, namenjenimi ljudem, in od meje gradbene parcele ni določena;
  • na parceli ni treba zagotoviti možnosti priključka komunalnih naprav ali neposredno objekta na vodovodno, kanalizacijsko, elektroenergetsko in toplovodno omrežje, če to ni v odločbi o ureditvenih pogojih in ureditvi zemljišča. take zahteve in niso navedene v lokalnem načrtu;
  • dovoljena je uporaba individualne gradbene parcele za rekreacijo, ki se ne more oskrbovati z vodo za prehrano ljudi iz omrežja ali lastnega zajetja, če je možno črpanje ali dovajanje vode iz zajetij, ki se nahajajo izven meja parcele;
  • oddaljenost pokrovov in prezračevalnih odprtin od greznic za tekoče odpadke, jam nekanaliziranih stranišč z največ 4 mesti in podobnih sanitarnih in gospodarskih naprav s prostornino do 10 m3 naj bo najmanj 5 m od oken in zunanjih vrat v prostore namenjene ljudem in 2 m od meje sosednje parcele, ceste (ulice) ali pešpoti;
  • minimalna višina prostorov za ljudi je 2,2 m;
  • če je stavba opremljena s kadjo ali tušem, mora imeti individualni ali centralni sistem tople vode (tople vode ni treba dovajati v umivalnike);
  • stavbi, ki se uporablja samo v poletni sezoni, ni treba opremiti z inštalacijami (napravami) za ogrevanje prostorov v času znižanih temperatur, ki omogočajo vzdrževanje notranje temperature zraka primerne njihovemu namenu;
  • če bo rekreacijski dom opremljen z ogrevalnim sistemom, morajo njegove zunanje predelne stene izpolnjevati zahteve glede toplotne izolacije iz Priloge 2 uredbe;
  • ni nujno, da je vhod v stavbo prilagojen potrebam invalidov;
  • za vhod v stavbo ni treba imeti zunanje električne razsvetljave.

V ostalem so tehnične zahteve za poletne hiše, ki jih vsebuje navedena uredba, enake kot za enodružinske hiše (npr. minimalna oddaljenost od meja parcele, naravna osvetlitev prostorov ali zatemnitev).

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 7. julija 1994 - Gradbeni zakon (t.j. Uradni list iz leta 2020, točka 1333, s spremembami)
  • Uredba ministra za infrastrukturo z dne 12. aprila 2002 o tehničnih pogojih, ki jih morajo izpolnjevati stavbe in njihova lokacija (tj. Uradni list iz leta 2019, točka 1065, s spremembami)

Kategorija:

Hišna operacija