Ali lahko zgradite hišo na naravovarstvenem območju? Kako pridobiti gradbeno dovoljenje na zavarovanem območju? Naj kupim parcelo v območju Natura 2000? Preverjamo, kakšne so meje.

Za gradbene projekte na zavarovanih območjih obstajajo številne formalne in pravne omejitve. Z njimi se je vredno seznaniti pred nakupom parcele, saj lahko pričakujete, da bo gradnja hiše na takem mestu težka ali celo nemogoča. Najprej morate preveriti, kakšna naravna zaščita velja na določenem območju.

Kako preveriti območje kjer se nahaja parcela

Informacije na to temo najdete v veljavnem občinskem prostorskem načrtu. Vendar ne smemo pozabiti, da se status nepremičnine, ki nas zanima, lahko spremeni. To pomeni, da lahko nepremičnina, ki je trenutno zazidljiva, čez čas postane zavarovano območje, kjer ne bo mogoče graditi hiše ali pa bo takšna možnost na nek način omejena.

Če za določeno območje še ni sprejet lokalni plan, se informacije o načrtovanih spremembah namembnosti nepremičnine lahko pozanimajo v elaboratu pogojev in usmeritev prostorskega razvoja, ki je na voljo v uradu občine. Ta dokument opredeljuje namene občine, tako glede razvoja območja, ki nas zanima, kot tudi sosednjih območij.

Pravico do vpogleda v krajevni načrt in elaborat pogojev ima vsak, ki ga to zanima, lahko zaprosimo tudi za izpis in izpis iz njih.

Placeta v nacionalnem parku, rezervatu ali njihovem varovalnem pasu

Na parceli, ki se nahaja v nacionalnem parku ali naravnem rezervatu, se načeloma ne sme graditi nič, kar ne bi služilo namenom tega parka ali naravnega rezervata. Izjema so parcele, ki se hkrati nahajajo v nacionalnem parku in na območju zaščitene krajine, vendar so takšne situacije izjemno redke.

Posebno varstvo pred vplivi človekove dejavnosti zajema tudi t.i. varovalna območja, tj. določena varstvena območja, ki mejijo na parke ali rezervate. Zahteve za gradnjo na takem zemljišču so tako stroge, da bi jih v primeru enodružinske hiše morali šteti za nemogoče izpolniti.

Zanimivo, prepoved gradnje in obnove v narodnem parku ali rezervatu ne velja za zavarovana območja v času njihove gospodarske rabe in izvajanja lastninske pravice (5. točka drugega odstavka 15. člena Zakona o ohranjanju narave).Zato prenove ali predelave objekta, zgrajenega pred ustanovitvijo narodnega parka ali naravnega rezervata, ni mogoče prepovedati.

Primer 1: Gospod in gospa Kowalski sta se odločila kupiti zemljišče v občini X ob reki Narew z idejo, da bosta čez 5 let, po upokojitvi, tam zgradila hišo in se preselila. Na občinskem uradu so zaprosili za izpis in izris iz veljavnega lokalnega načrta in tako izvedeli, da se parcela, ki jih zanima, nahaja na območju z oznako MN - enodružinska stanovanja. Vendar jih je uslužbenec mestnega urada opozoril, da je zaradi posebne vegetacije na tem območju predvidena ureditev naravnega rezervata. Zakonca Kowalski sta zaprosila za izvleček in osnutek študije pogojev in usmeritev prostorskega razvoja. V teh dokumentih so našli podatek, da naj bi rezervat nastal čez 2 leti, vendar njegov obseg ne bo pokrival parcele, ki jih zanima. Kljub temu je treba njegov nakup obravnavati kot tvegan, saj tudi če območje rezervata ne pokriva, bo verjetno locirano v varovalnem pasu rezervata, kar bo povzročilo resne omejitve v smislu gradnje.

Primer 2: G. Nowak je kupil parcelo s statusom "za gradnjo" na zaledju reke Y in na njej zgradil enodružinsko hišo. Dve leti kasneje je bilo celotno območje okoli njegove parcele ustanovljeno kot nacionalni park. Minilo je 15 let in hiša potrebuje večjo prenovo. Poleg tega bi ga gospod Nowak rad obnovil. Do tega ima pravico, saj je bila hiša legalno zgrajena pred ustanovitvijo nacionalnega parka na tem območju.

Parcela v krajinskem parku

V krajinskem parku enodružinska vrstna ali večstanovanjska stanovanja niso dovoljena. Tukaj je možno zgraditi samo enodružinsko samostojno hišo, vendar je treba pri tem upoštevati nekatere omejitve. Vsebujejo jih predvsem sklepi vojvodskih skupščin o oblikovanju krajinskih parkov, zato bi morali v njih iskati konkretne ovire za naš projekt. Ti sklepi so na voljo v uradu občine, kjer se park nahaja, pa tudi na internetu – na spletnih straneh deželnih javnih glasil.

Pomembni dokumenti, v katerih bi morali iskati morebitne okoljevarstvene omejitve glede naše gradnje, so tudi tako imenovani načrti varstva krajinskega parka. Ustanovijo se za vsak krajinski park za obdobje 20 let in so akti lokalnega prava. Določajo zaščitne ukrepe, ki se izvajajo na območju parka in posledične omejitve razvoja. V načrtih so označeni tudi prostori, namenjeni znanstveni, izobraževalni, turistični, rekreacijski, športni, ljubiteljski ribolov ter ribiški, proizvodni, gospodarski in kmetijski dejavnosti. Poleg tega varstveni načrti določajo meje varstvenih območij krajine in tako med drugim navajajo pozidanih območjih, ki jih odlikuje njihova lokalna arhitekturna oblika. To določanje poteka v okviru t.i prednostne krajine, ki so zaradi svojih vrednosti (npr. arhitekturne in urbanistične) še posebej dragocene za družbo. To pomeni, da bomo pri gradnji hiše v takšnem parku morali upoštevati določene zahteve pri oblikovanju te pokrajine.

V varstvenih načrtih so zajeta tudi načela varstva naravnih virov, ki zahtevajo ohranjanje predpostavljenih razmerij med gozdnimi in negozdnimi površinami. V praksi to pomeni, da brez vednosti vodstva parka sami ne bomo mogli posekati ali posaditi novih dreves. V nekaterih krajinskih parkih se lahko srečamo tudi s podrobnejšimi zahtevami glede obdelave zemljišč (npr. določeni roki košnje trave, ki so pogojeni z različnimi vegetativnimi dobami zavarovanih rastlin). Poleg tega so prebivalci parka dolžni spoštovati pravila, ki veljajo za vsakega turista - predvsem prepoved uničevanja in onesnaževanja favne in flore.

Dodatne omejitve so lahko posledica lokalnih prostorskih načrtov. Narekujejo zahteve glede na primer največje višine objekta, vrste strešne kritine, uporabljenih materialov za gradnjo ograje in celo minimalne ozelenitve parcele (odstotek pokritosti z zelenicami) ali morebitne barvne palete. fasade.

Kakšne prepovedi lahko vsebuje sklep o krajinskem parku

Sklep, ki ga je sprejela vojvodska skupščina, lahko povzroči prepovedi predvsem glede:

  • izvedba takih gradbenih projektov, ki lahko pomembno vplivajo na okolje;
  • odstranjevanje in uničevanje dreves;
  • spreminjanje vodnih odnosov (npr. sprememba smeri odtoka deževnice ali vode iz virov, smeri odvajanja odplak itd.);
  • stavba bližje kot 100 metrov od obale;
  • gradnja stavb v pasu širine 200 m od roba klifnih bregov in v pasu morske obale;
  • likvidacija, polnjenje in preoblikovanje vodnih zbiralnikov, mrtvic in mokrišč.

Če resolucija glede parka, ki nas zanima, predvideva zgornje prepovedi, bomo težko pridobili gradbeno dovoljenje.Da bi lahko zaobšli te omejitve, bi moral imeti projekt status investicije javnega namena, kar je v primeru gradnje zasebne enodružinske hiše izključeno. Če v resoluciji ni podobnih prepovedi, lahko začnemo postopek gradnje.

Parcela v zaščitenem krajinskem območju

Zavarovano krajinsko območje je druga oblika varstva narave, ki je nastala s sklepom deželnega zbora, kar pomeni, da ta dokument vsebuje vse najpomembnejše podatke o tem območju, vključno z omejitvami razvoja.

Sklepi o ustanovitvi krajinskih varstvenih območij lahko vsebujejo enake prepovedi kot sklepi o ustanovitvi krajinskih parkov in določajo tudi t.i. varstvena območja krajine, kjer gradnja ni dovoljena.

Parcela na območju Natura 2000

Natura 2000 so zavarovana območja ptic in habitati posebnega pomena za Evropsko skupnost. V nasprotju s splošnim prepričanjem je gradnja na njih sprejemljiva, a tudi v tem primeru lahko naletimo na določene omejitve.

Vključeni so v njihove varstvene načrte, ki jih s predpisom določi minister, pristojen za okolje. Ti načrti določajo pogoje:

  • prostorski razvoj, vključno z območji, kjer je mogoč razvoj brez škode za območje Natura 2000, tehnično in komunikacijsko infrastrukturo, turistično in izobraževalno infrastrukturo ter območja, ki jih je treba pogozditi, in območja, ki so iz pogozdovanja izključena;
  • razvoj morja;
  • upravljanje voda;
  • zaščitni ukrepi za ohranitev ali ponovno vzpostavitev ustreznega stanja ohranjenosti zavarovanih predmetov Natura 2000.

V tovrstnih načrtih bomo našli informacije o morebitnih omejitvah glede ureditve in pogojev rabe ter o območjih, namenjenih zazidku in umeščanju tehnične, komunikacijske, turistične in izobraževalne infrastrukture.

Ko načrtujemo gradnjo hiše na območjih Natura 2000 ali v njihovi bližini, moramo upoštevati, da bo upravni organ, ki bo izdal gradbeno dovoljenje, od nas zahteval izdelavo presoje vplivov investicije na okolje in pridobitev t.j. ki se imenuje presoja vplivov na okolje. okoljska odločitev.

Samo obliko objekta in njegove vizualne lastnosti lahko dosledno opredelimo tudi v veljavnem lokalnem načrtu ali odločbi o zazidalnih pogojih (če lokalnega načrta ni). Preden se torej odločimo za nakup parcele v območju Natura 2000 ali za začetek gradnje, se moramo seznaniti tudi z varstvenim načrtom za to območje in določili tukaj veljavnega lokalnega načrta.

Parcela na območju druge oblike varstva narave

  • Dokumentacijske postaje

To so znanstveno in izobraževalno pomembna mesta, kjer se pojavljajo geološke formacije, kopičenja fosilov ali mineralnih tvorb, jame ali podskalna zaklonišča ali drobci eksploatiranih ali zaprtih izkopov.Njihov obstoj na parceli jo naredi neprivlačno z vidika gradnje, saj se običajno v bližini takšnih lokacij uvedejo stroge omejitve za gradnjo. Informacije o tej temi bi morali poiskati v lokalnem načrtu.

  • Ekološke dežele

To so območja, ki si zaslužijo zaščito za ostanke ekosistemov, ki so pomembni za ohranjanje biotske raznovrstnosti: naravni vodni zbiralniki, ribniki sredi polja in gozda, skupine dreves in grmovnic, močvirja, šotišča, sipine, zaplate neizkoriščene vegetacije, mrtvic, skalnih osamelcev, strmin, kamnitih hiš, naravnih habitatov in rastišč redkih ali zavarovanih vrst rastlin, živali in gliv, njihovih zatočišč in krajev razmnoževanja ali krajev sezonskega bivanja. V praksi je zelo težko določiti, kaj je ekološka raba in kaj ne. Zato se moramo – da bi preverili, ali se takšna oblika varstva narave ne pojavlja na naši parceli – seznaniti z lokalnim planom, v katerem naj bodo vsa tovrstna območja natančno opredeljena.Lahko se izkaže, da so drevesa ali jarki na parceli pomembni selitveni koridorji za vrsto, kar pomeni, da bo odstranitev le-teh nezakonita in kazniva.

  • Narava in krajinski kompleksi

Gre za delčke naravne in kulturne krajine, ki si zaradi svojih scenskih in estetskih vrednosti zaslužijo zaščito. Njihova prisotnost na parceli bo zagotovo bistveno povečala njeno vrednost, ko pa nameravamo na takem mestu graditi hišo, lahko naletimo na določene omejitve (v tem primeru najmanj restriktivne). Tudi tukaj bo naš glavni vir informacij lokalni prostorski načrt.

Kako preveriti zaplet? Naročite poročilo o spletnem mestu

Na internetu obstajajo spletna mesta, ki ponujajo storitve razvoja t.i. poročila s terena. To je zelo uporabno orodje - omogoča vam prihranek časa pri iskanju in analiziranju dokumentov v občinskih uradih.Preprosto pojdite na spletno stran določenega servisa, označite področje, ki vas zanima, in plačajte prek spleta.

Parcela ob jezeru: pravila gradnje in ureditev obale>

Cena poročila je odvisna od področja izbranega področja in števila izbranih tem poročila. V primeru parcele s površino 2000 m2 in izbiro vseh možnih tem poročila je njegova cena približno 100 PLN. Poročilo o terenu se ustvari v obliki PDF datoteke. V njem bomo našli informacije, kot so:

  • značilnosti zemljišča - informacije o površini nepremičnine, vključno z: geometrijskimi parametri terena, lokacijo posesti, analizo tipov pokrovnosti zemlje, analizo naklonov;
  • formalne in pravne omejitve - podatki o registracijskih podatkih, vključno z: gradbenimi dovoljenji, vplivnimi conami letališč, oblikami varstva narave, lokalnimi prostorsko ureditvenimi načrti (LSRP) - obseg, raba zemljišč;
  • nevarnosti in nadloge - na kaj je vredno biti pozoren, vključno z: tveganje poplav, raven hrupa, zemeljski plazovi, onesnaženost zraka, daljnovodi; demografija - informacije o soseski, vključno s prebivalstvom;
  • druge informacije, vključno z različnimi vrstami informacijskih zemljevidov (na primer zemljevid cen nepremičnin).

Postopek gradnje na zavarovanih območjih

Postopek za opravljanje formalnosti pri gradnji hiše na zavarovanem območju v veliki meri sovpada z dejavnostmi načrtovanja gradnje na območjih, ki niso zajeta v tako zavarovano.

Najprej na pristojni občinski urad vložimo vlogo za izdajo odločbe o pogojih zazidave in opremljanja zemljišča (to ni potrebno, če se parcela nahaja na območju občinskega prostorskega načrta). ). Stranke v postopku bodo investitor in lastniki, trajni užitkarji ali upravljavci nepremičnin, ki se nahajajo na vplivnem območju objekta, torej tudi organi zavarovanega območja (npr.direktor krajinskega parka).

Z odločbo o prostorskih in ureditvenih pogojih bodo določeni pogoji za projektiranje - oblika in lokacija objekta, način vodovoda in odvajanja odplak, priključitev na komunikacijska in energetska omrežja, vrsta priporočenih način ogrevanja objekta, način odvoza trdnih odpadkov.

Po prejemu odločbe lahko pristopimo k izdelavi parcelacijskega načrta in naročilu projekta. Projekt mora seveda izdelati pooblaščeni arhitekt in izpolnjevati pogoje iz odločbe (oz. krajevnega načrta).

Ko imamo obsežen projektni elaborat, lahko zaprosimo za gradbeno dovoljenje pri okrožju (in v primeru mest z okrajnimi pravicami pri predsedniku mesta).

Pri pripravi gradnje ali obnove na okoljevarstvenem območju se dosledno držimo vseh pravil ravnanja, ki so obravnavana v članku.V nasprotnem primeru se lahko naša dejanja štejejo za nezakonito gradnjo, kar bo povzročilo odredbo o rušitvi objekta in visoke denarne kazni.

Ali kupiti parcelo na naravnem varstvenem območju: prednosti in slabosti

Gradnja na okoljsko zaščitenih območjih ima prednosti in slabosti. Čeprav moramo upoštevati stroge zahteve, v zameno pridobimo zaupanje, da v bližini ne bodo zgrajene obremenjujoče tovarne, predelovalni obrati ali druge oblike industrije. Preden se odločimo za nakup parcele na zavarovanem območju, pa se je vredno prepričati, ali je nizka cena dejansko ugodna ali pa posledica precejšnjih razvojnih omejitev.

Pravna podlaga:

Zakon z dne 16. aprila 2004 o varstvu narave (tj. Uradni list iz leta 2020, točka 55)

Kategorija:

Hišna operacija