Nepremičninski posredniki menijo, da je ustrezna priprava hiše za prodajo, t.i. home staging, poveča svojo vrednost za 10 %. Prav tako pospeši prodajni proces v povprečju za pol leta.

Izraz home staging pomeni strokovno pripravo nepremičnine za prodajo ali oddajo. V ZDA je že dolgo eno izmed marketinških orodij za podporo trgovanju z nepremičninami, saj je – kot je pokazala raziskava Ameriškega združenja nepremičninskih posrednikov – kar 80 % kupcev poudarilo, da prazne nepremičnine ali nepremičnine z jasnimi sledovi bivanja (uporabe) povzročajo težave pri predstavljanju prihodnjega življenja v njih, kar se strogo prevede v odločitev o nakupu.Po drugi strani pa se lahko odločijo za nakup ustrezno pripravljene nepremičnine v pol minute!

Ustrezna priprava nepremičnine mu bo pomagala predstavljati privlačno prihodnost v tej notranjosti. To pa poveča možnost transakcije, ki bo dobro šla prodajalcu. Tako to deluje, a nekateri prodajalci na to pozabijo zaradi načela: če jaz vložim ves trud v gradnjo hiše in v njej vidim potencial, zakaj tega ne bi videli kupci? Odgovor je preprost – ker ima vsak svoje izračune in sanje. Eno je objektivno ocenjevanje nepremičnin. Pri takem postopku bosta pomagala tako nepremičninski posrednik (ki pa mu je tržna vrednost nepremičnine prioriteta) kot tudi revizor, ki izdeluje cenitveno poročilo. Druga stvar - napake, ki lahko odvrnejo potencialne kupce ali jim dajo prednost pri pogajanjih o ceni. Tiste, ki se jih lastnik ne zaveda ali jih podcenjuje. Nered, pomanjkanje doslednosti v dekorju, kopičenje predmetov (ki jih bo nekdo drug zaznal kot nered) - vse to odvrača pozornost potencialnih kupcev.

Prodaja hiše - kaj prodajalci delajo narobe

Prodajalci običajno uporabljajo dve strategiji. Nekateri so v pripravo vložili veliko denarja v upanju, da bo kupec cenil količino dela. Drugi se omejijo na osnovno kozmetiko, saj menijo, da je dovolj razlaga: "Ničesar ne skrivam, ne maskiram, da bo kupcu popolnoma jasno, kaj vzame" . Kar zadeva nepremičnine, oboje ponavadi propade. Primer je zgodba Andrzeja, ki je pred petimi leti izkoristil nakupovalno priložnost. Kupil je veliko hišo na obrobju Poznańa. Zgrajena v 80. letih po kmečki metodi. Ampak urejeno. Od zunaj je manjkal le še omet (kar ga je veselilo, saj je kot kupec lahko ocenil kvaliteto opeke in zidakov). V notranjosti nepremičnine ni bilo več želenega: zastarele kopalnice, lesonitne plošče, zagozdena okna, nedokončana terasa. Cenitev je pokazala, da je tudi v tem stanju hiša vredna 200.000 dolarjev več.več kot znesek transakcije. Mislil je, da ga bo prenovil in prodal kot luksuznega. Teh 200.000 PLN vloženih v izolacijo, omet, elegantno teraso iz kompozitnih plošč, nov plinski kotel, kuhinjsko in kopalniško opremo. Učinek? Že dve leti ne najde kupca, ki bi mu plačal, kar je predvideval. Da, zdaj bi lahko prodal hišo za prvotno nakupno ceno in stroške večje obnove. Ampak to ni bil njegov namen. Žal ni pomislil, da bo tisto, kar ga ne moti (hrup, ki prihaja s 4 km oddaljene avtoceste), za količino, ki jo pričakuje - nesprejemljivo.

Po srečanju s specialistom za domače uprizarjanje je priznal svojo napako. Ljudje so si ogledali njegovo hišo, da - opazili so eleganten, sodoben dekor, poslušali so njegove romane o tem, koliko dela je vložil v trenutno stanje stvari in vsi so bili pozorni na hrup, ki je prodrl celo v notranjost - zdaj bolj sterilno , brez vsakršnih "okraskov" in zato bolj akustičen.Poleg tega je bila hiša tako urejena, da je bilo videti, kot da v njej še nihče ni živel, kar je dajalo vtis, da gostitelju iz nekega razloga ni preveč všeč. Izkazalo se je, da bi lahko naredil drugače. Odpovejte se ometom, notranjost osvežite, ne prenavljajte, ustvarite enklave udobja v kuhinji in dnevni sobi. Velik kavč, miza, pravilno izbrana razsvetljava in ogenj v kaminu Namesto modernih oken bi bile bolj uporabne plise zavese, ki bi prostor naredile tišje in dodale intimno vzdušje. Vse skupaj bi stalo največ eno petino tega, kar sem porabil. In danes bi ga brez težav prodal za ceno, ki jo pričakujem, - pojasnjuje Andrzej.

Preberite tudi:

  • Davek na promet nepremičnin - kdaj ga morate plačati in koliko?
  • Kdo lahko kupi zemljišče?

Drug primer: Mariusz je imel v lasti čudovito parcelo v varovalnem pasu gozdnega rezervata s staro zidano hišo.Prej so tam živeli njegovi stari starši. Soseska se prodaja sama, je dejal prvi nepremičninar. Drugi podobno. Mariusz se je odločil, da v takšni situaciji ne bo niti s prstom mignil s premoženjem, ki se prodaja. Za seboj je pustil žlebove, ki so puščali, razpadajočo pasjo uto, zarjavelo črpalko za vodnjak in staro pohištvo. Prepričan je bil, da bo nekdo cenil potencial tega kraja, tudi v rekreacijskem smislu. Nepozidane parcele okoli njegove posesti so se senzacionalno prodajale za 100 PLN, celo 120 PLN na m2Svoje prodaja že tretje leto. Dejstvo, da je zaračunal 150 PLN na m2, vendar s hišo, stanovanjsko! Kupec bo dal ducat ali več tisoč in se lahko vseli - trdi Mariusz. - Vidite lahko na prvi pogled! Da, ne vidiš. V hiši diši po zatohlem, pohištvo spominja le na stroške smetnjakov. Poleg tega vseprisotna rja, oluščena ograja, prašne zavese na oknih in saje v kurišču kamina. Mariusz se zgraža nad nerazumnimi in muhastimi kupci, ki lahko za njegovo nepremičnino plačajo toliko kot za samo parcelo.Od revščine, ker bodo imeli težave s to hišo. - Kakšen problem, saj je bila pred 10 leti zamenjana celotna streha in ogrevalne instalacije! Marius ne razume. "V redu," se je oglasil drugi posrednik. "Če je ta koča tako fantastična in tako prijetna za življenje, zakaj je ne pokažeš ljudem!" Zakaj je to zapuščena, plesniva baraka? Vsaj tiste pajčevine, ki bi jih lahko pometli. Mogoče potem ljudje ne bi najprej pomislili na stroške rušenja hiše. - Ker so gospodje že od začetka govorili, da se bo prodalo, - odvrne Mariusz.

Łukasz Gilis iz nepremičninske agencije RE/MAX Family iz Milanóweka ima odgovor na to. - Obstaja en zakon, ki se ga lastniki nepremičnin ne držijo: hiša mora biti predstavljena tako, da si to želi naročnik. Tudi če je nepremičnina v surovem stanju ali potrebuje večjo prenovo. Imeti mora pozitivne konotacije. In mrtve žuželke in pajčevine v oknih in vtis, da ta hiša ni bila obiskana leta, so očitno povezani z dejstvom, da jo je nekdo zapustil in nihče noče tega kraja.

Pravilna domača uprizoritev - kaj to pomeni

Pravilna domača uprizoritev daje dve prednosti: možnost doseganja boljše cene, a tudi udobje hitre transakcije. Mariusz prodajnim stroškom ne prišteje časa, ki ga je moral porabiti za prevoz na delo zaradi poznejših neuspešnih predstavitev. Še vedno živi v prepričanju, da je parcela s hišo za poznavalca redkost, zato na takšno osebo še čaka. Ob tem izgublja živce, se jezi na naslednje "neresne" interesente in na "nesposobne" posrednike. Toda točno – kaj pomeni pravilna domača uprizoritev? - Razumno, saj pretirana prizadevanja za polepšanje nepremičnine, ki je naprodaj, povzročajo tudi nezaupanje stranke - pravi Łukasz Gilis. - Če je očiščeno, prezračeno, pospravljeno in se kupec tam počuti kot gost, je bolje, kot ko vstopi v sveže prenovljene interierje, ki dišijo po barvi. Ker potem se bo začel spraševati, ali se kakšne razpoke, puščanja ne skrivajo na ta način – sploh na podstrešju.To še posebej velja za starejše hiše, kar v nomenklaturi posrednikov pomeni pred letom 2000. Prebarvane, odišavljene, s sijočimi podi morda spominjajo na starega forda, ki kot v posmehljivih memeih - "Nemec je hodil samo v cerkev" , v resnici pa skriva zarjavele pragove in na hitro odstranjene glivice. Da ne omenjam, da se takšna naložba preprosto ne izplača.

Kako dobro kupiti gradbeno parcelo: svetuje nepremičninski strokovnjak>

Torej mavčenje - ne. Ampak pranje strehe in fasade vsekakor. Zamenjava poda - ne. Kolesarjenje - ja. Barvanje ograje? Da, če se na njem lušči barva. Asf altiranje dovozne poti – št. Košnja trave in obrezovanje grmovja – absolutno. Poleg tega pomivanje terase, popravilo vrat, ki se ne zapirajo. Gre za enostavna kmečka opravila, ki nam ne delajo velikih stroškov, ampak posestvo prikažejo kot urejeno in všečno. Takšno, kjer se lahko nastaniš.Manjše prenove? Zakaj ne. Še posebej na občutljivih predelih. Če so sanitarije porumenele od vodnega kamna, kopalniške omarice pa napihnjene od brizganja vode, jih je vredno zamenjati. Čista, svetla, prostorna, higienična kopalnica je vedno prednost.

Pravila, ki jih morate upoštevati, da dobro prodate svoj dom

Opozoriti je treba na eno stvar - home staging se ne uporablja za prikrivanje in skrivanje fizičnih napak nepremičnine. Le redki prodajalci se zavedajo, da lahko kupec, potem ko odkrije takšno napako, toži odškodnino iz naslova garancije. Zakon pravi, da to velja le za stvarne napake, ki so »obstajale v času, ko je nevarnost prešla na kupca, ali so nastale zaradi vzroka, ki je lasten istočasno prodani stvari«. Tako imenovano stanje nepremičnine ob izročitvi kupcu je navidezna tolažba za nepoštenega prodajalca (saj tako bi morali v tej situaciji imenovati njegove namene).Lahko je odgovoren v okviru garancije, če se fizična napaka ugotovi pred potekom 5 let. Ne gre za kriva tla, neravne stene ali zaznavno vlago. Te stvari je mogoče videti na prvi pogled. Drugače pa je z napakami, ki se pokažejo šele pod vplivom določenih okoliščin, na primer sezone. Poleti morda ne bo težav s streho, ki pušča, ali vlago, ki se skriva pod tapetami. Pojavijo se le jeseni ali pozimi. Podobno so razpoke v stenah ali stropih prikrite s svežim ometom. Če namerava kdo na ta način skriti napačno temeljenje objekta, mora pozneje upoštevati posledice. Seveda je to mogoče zaobiti tako, da se v pogodbo vnese besedilo, da kupec pozna tehnično stanje stanovanja in ne bo uveljavljal nobenih zahtevkov za njegove napake. Vendar so takšne prakse globoko nepoštene. Poleg tega jim informiran kupec zlahka odgovori s predlogom, da poznavanje tehničnega stanja prostora ne velja za skrite napake.Ali prekinite pogajanja.

7 pravil za domačo uprizoritev

Po besedah Barb Schwarz, svetovno znane strokovnjakinje za inscenacijo doma in avtorice knjig na to temo, obstaja kanon, ki bi ga morali upoštevati, ko pripravljamo hišo ali stanovanje za prodajo. "Način, kako živiš v hiši, in način, kako jo prodajaš, sta dve različni stvari," piše Barb.

  1. Naročilo. Na prvi vtis stranke odločilno ne vpliva dekoracija v stanovanju ali elegantno pohištvo, temveč red. Tudi poln koš za smeti ali prstni odtisi na oknih so lahko odvračajoči. Takšen prostor, napolnjen z osebnimi predmeti, da stranki jasno vedeti, da to stanovanje ne pripada njej.
  2. Svetlo - pomeni prostorno. To je sprejem. Če je oken malo, je bolje, da se znebite zaves. Druga možnost je, da jih zamenjate s subtilnimi in prosojnimi.
  3. Preveč pohištva. Pustimo le izbrano pohištvo, ki čim bolj odpre prostor. Njihov presežek ga bo znatno zmanjšal. Enako je s preprogami. Še posebej temne, ki absorbirajo svetlobo. Bolje se jih je znebiti, da bo notranjost videti večja, kot je v resnici.
  4. Čim manj družinske dediščine. Enako velja za čevlje in oblačila. Ideja je ustvariti vtis nevtralnosti, da stranka nima občutka, da vstopa v življenje nekoga drugega.
  5. Manj barv, bolje je. Umirjena notranjost bo kupcu dala več prostora za domišljijo kot pestra. Barvo naj vnese sveže rezano cvetje v dnevni sobi in sadje v kuhinji. Naj bo videti zdravo in sveže.
  6. Udobje. Svetli pleti, bele ali sive blazine, enobarvne sveče. Takšne elemente je treba postaviti na ključna mesta, ki so povezana s sprostitvijo (dnevna soba in spalnice). Kopalnica ima tudi svetle, umirjene brisače. Če je v hiši kamin, potem mora biti v njem tudi ogenj.
  7. Naravne dišave. Kot na primer sveže pečeno pecivo in kuhano kavo. Seveda tudi rože.

Kategorija:

Gradnja