Pri davku na blago in storitve se - za razliko od dohodnine - najem vedno obravnava kot gospodarska dejavnost, natančneje kot storitev, opravljena za najemnika. Vendar je večina teh storitev oproščena plačila DDV.

Zakaj so najemnine predmet DDV

To neposredno izhaja iz definicije gospodarske dejavnosti, sprejete v čl. 15 sekund 2. člena Zakona o davku na blago in storitve. Vključuje npr. stalno uporabo stvari (vključno z nepremičninami) za dobiček. Zavezanec za DDV postane torej vsak, ki daje nepremičnino v najem ali zakup. To velja ne glede na to, ali gre za ti zasebni najem (npr.pavšalno obdavčena) ali registrirana poslovna dejavnost, obdavčena s pavšalno dohodnino.

Obdavčenost z DDV je objektiven koncept in ne pomeni nujno, da je najem predmet tega davka. Predpisi navajajo več oprostitev plačila DDV, ki veljajo za najemne pogodbe.

Ko je DDV zavezanec aktiven in ko je DDV zavezanec oproščen

Delitev na aktivne in oproščene davčne zavezance je značilna za DDV in je ni pri dohodnini.

Z nekaj izjemami lahko vsakdo, ki opravlja dejavnost, zavezano DDV, koristi subjektivno oprostitev, ki je posledica nizkega prometa. V primeru najema je promet znesek dolgovane najemnine, določen v pogodbi, plus znesek dodatnih pristojbin, ki se zaračunajo najemniku (tj. pristojbine, ki nastanejo v zvezi s porabo komunalnih storitev in storitev upravljanja stavbe s strani skupnosti ali stanovanjske zadruge ).

Kako obračunati komunalne stroške in DDV pri najemu nepremičnin>

Če skupni promet ne preseže 200.000 PLN na leto. PLN, so oproščeni davka (seveda sorazmerno z obdobjem najema, na primer brezplačni znesek za ljudi, ki so začeli najemati od julija, znaša 100.000 PLN). Najemodajalci s takim prometom imajo status oproščenega zavezanca za DDV (prvi odstavek 113. člena ZDDV).

Preseganje zneska 200.000 PLN na leto pomeni izgubo zgornje oprostitve od meseca, v katerem je bil ta znesek presežen. Nato morate vložiti prijavo za registracijo, to je obrazec DDV-R pri davčnem uradu, pristojnem po kraju vašega stalnega prebivališča. To je treba storiti pred dnevom izgube oprostitve, torej pred dnevom preseganja 200.000. PLN prometa. Po prejemu DDV-R vodja davčnega urada registrira prijavitelja kot aktivnega zavezanca za DDV.

Izjeme zaradi nizkega prometa ne morejo uporabiti subjekti, ki nimajo registriranega sedeža na Poljskem.Pri fizičnih osebah sodišče razume prebivališče kot kraj bivanja, kar je nekoliko v nasprotju s pravom EU, a ta praksa prevladuje.

Kako je z DDV pri najemu stanovanjskih prostorov

Poleg subjektivne oprostitve (zaradi nizkega prometa) obstaja tudi objektivna oprostitev najema stanovanjskih prostorov. Po čl. 43 sek. 1. 36. točka ZDDV so oproščene plačila davka storitve na področju najema ali zakupa stanovanjske nepremičnine ali dela nepremičnine za lasten račun, izključno za stanovanjske namene.

Kot vidite, je oddaja stanovanja najemniku, ki v njem zadovoljuje svoje stanovanjske potrebe, popolnoma oproščena plačila DDV. V tem primeru je promet najemodajalca nepomemben in lahko preseže 200.000 PLN. PLN.

Pogoj te izjeme je najem za "bivalne namene" . Davčna uprava in sodišča že vrsto let enotno trdijo, da je treba pod pojmom stanovanjski namen razumeti način uporabe osebe, ki v prostorih prebiva, tudi kadar nima sklenjene pogodbe. neposredno z najemodajalcem, vendar uporablja prostore za v podnajem.To je pomenilo, da je bilo oddajanje stanovanja v najem podjetju, ki je prostore oddajalo tretjim osebam (za stanovanjske namene), oproščeno davka. Podobno so bile ocenjene situacije, v katerih je podjetje najemalo prostore za svoje zaposlene. Leta 2018 pa je vrhovno upravno sodišče spremenilo pristop in sodišča zdaj zavzemajo stališče, da oprostitev plačila DDV zajema le najemnine za ljudi, ki živijo v najetih prostorih. Vse podrazličice niso zajete v subjektivni oprostitvi, ampak največ subjektivni, tj. do 200.000 PLN. promet v PLN na leto (glej sodbo vrhovnega upravnega sodišča z dne 8. maja 2018, referenčna številka spisa I FSK 1182/16 in kasneje).

Če najemnik registrira lastno dejavnost v najetih prostorih, torej v vlogi za registracijo navede naslov naše nepremičnine, se nič ne spremeni. Če pa se poslovanje izvaja v prostorih, lahko organ meni, da je bila zadevna izjema izgubljena.

Kako dodati promet

Do omejitve 200.000PLN med drugim ne vključuje doseženega prometa iz dejavnosti, ki so oproščene davka, z izjemo transakcij v zvezi z nepremičninami. To pomeni, da če oddajate več nepremičnin, tako stanovanjskih kot nerezidenčnih, se promet sešteje.

Komunalni stroški niso "nepremičninske transakcije" , tako da, če je njihovo ponovno fakturiranje zajeto v predmetni izjemi, opisani zgoraj - niso vključeni v omejitev 200.000. PLN.

Kakšna je stopnja DDV za najem po preseženi meji 200.000 PLN

Potem ko preseže skupno število 200.000 najem razen stanovanja bi moral biti obdavčen po stopnji DDV 23%.

Primer: Davčni zavezanec oddaja 10 stanovanj in 2 parkirni mesti. Novembra je promet od najemnin presegel 200.000. zlot. To pomeni, da bi moral že ta mesec obdavčiti najem parkirnih mest po 23-odstotni stopnji, tudi če ni vpisan v register aktivnih zavezancev za DDV.Izguba oprostitve pomeni, da je treba oddati obrazec DDV-R, kar ima za posledico vpis v tak register, vendar lahko celoten postopek vpisa traja tudi do nekaj mesecev.

Kako je z DDV pri najemu zakoncev

Poroka, ki ni omenjena v čl. 15 sekund 1. člena ZDDV kot kategorijo davčnih zavezancev. Zavezanca sta torej lahko oba zakonca ali eden od njiju – odvisno od tega, kdo je sklenil najemno pogodbo. To velja tudi v primeru oddajanja v najem nepremičnine, ki predstavlja skupno premoženje zakoncev. Najemno pogodbo lahko takrat sklene samo eden od zakoncev s soglasjem drugega.

Če sta zakonca skupaj pogodbena stranka, postane vsak zavezanec za DDV - od polovice najemnine in dodatnih stroškov. Vsak nato uporabi ločeno omejitev 200.000. PLN promet brez DDV.

Ali mora najemodajalec izdajati račune

Ker je najem nepremičnine predmet DDV-ja, je treba zanj tudi izdati račun. Na splošno velja, da je vsak zavezanec za DDV dolžan izdati račune, ki dokumentirajo opravljene storitve.

V umetnosti. 106b ZDDV pa je uvedel več oprostitev. Ne rabiš npr. izdajanje računov:

  • za subjekte, ki ne opravljajo dejavnosti;
  • dokumentiranje dejavnosti, oproščenih plačila DDV po predmetu in predmetu;
  • dokumentiranje storitev izposoje in preprodaje medijev.

Ker pa je treba voditi nekaj evidenc o prometu in prihodkih, so računi kar dobra in priročna rešitev. Navedejo osnovne podatke o pogodbenih strankah, naziv storitve (najem, doplačila po pogodbi), ceno, stopnjo DDV in znesek DDV.

Za najem stanovanja (in dodatne stroške) mora vaš račun vsebovati:

  • datum izdaje;
  • zaporedna številka;
  • imena in priimki oziroma imena zavezancev in kupcev blaga ali storitev ter njuni naslovi;
  • ime (vrsta) storitve in obseg (npr. mesec) opravljenih storitev;
  • cena storitve na enoto (tj. dogovorjena najemnina in zneski komunalnih storitev);
  • celoten znesek terjatev (kot zgoraj);
  • navedba pravne podlage za oprostitev plačila DDV (v tem primeru je to 36. točka 1. odstavka 43. člena ZDDV za najem in 11. točka 1. točke 3. člena Uredbe o oprostitvah plačila davka za pristojbine).

Če najemodajalec evidentira promet z registrsko blagajno in opravlja storitve najema fizičnim osebam, ki ne opravljajo dejavnosti, kopiji računa, ki ostane pri davčnem zavezancu (t.j. najemodajalcu), priloži potrdilo o tej prodaji. .

Ali najemodajalec potrebuje registrsko blagajno

Opravljanje storitev fizičnim osebam, ki ne opravljajo dejavnosti, je treba evidentirati z registrsko blagajno. Ta obveznost velja za vse zavezance za DDV, katerih promet za te osebe presega 20.000 PLN. PLN na leto.

Vendar najem nepremičnine in preračunavanje komunalnih storitev - tudi ko promet preseže 20.000. PLN - lahko uporabijo izjemo od registrske blagajne, navedeno v Uredbi o izjemah od obveznosti vodenja evidenc z uporabo registrskih blagajn. Določa, da so dejavnosti, navedene v prilogi uredbe, oproščene obveznosti evidentiranja, vendar najdlje do 31. decembra 2021, vključno z:

  • najem in upravljanje lastne ali najete nepremičnine če:
  1. opravljanje teh storitev je v celoti dokumentirano z računom ali
  2. izvajalec storitev prejme plačilo v celoti za opravljeno dejavnost preko pošte, banke ali zadružne hranilno-kreditne unije (oziroma na TRR zavezanca oz. na račun zavezanca pri hranilno-kreditni zadruzi, katere je član), iz evidenc in dokazil, ki dokumentirajo plačilo, pa je razvidno, za katero konkretno dejavnost je šlo (toč.25);
  • opravljanje storitev za fizične osebe, ki ne opravljajo dejavnosti, in kmete pavšaliste, če izvajalec storitev prejme plačilo za opravljeno dejavnost v celoti preko pošte, banke ali hranilno kreditne zadruge (oz. na bančni račun zavezanca ali na račun zavezanca v hranilno kreditni zadružni zadružni ustanovi, katere član je), iz evidenc in dokazil, ki dokumentirajo plačilo, pa je jasno razvidno, za katero konkretno dejavnost gre (točka 37);
  • najem zemljišča in izročitev zemljišča v trajno užit (točka 38).

V 25. in 37. točki aneksa je jasno zapisano, da prevzem najemnine in doplačil od najemnikov v gotovini ne odvezuje davčnega zavezanca iz blagajne, razen če najemodajalec vedno izstavlja račune najemnikom.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 11. marca 2004 o davku na dodano vrednost (Uradni list iz leta 2018, točka 2174, s spremembami)
  • Uredba ministra za finance z dne 20. decembra 2013 o oprostitvah plačila DDV in pogojih za uporabo teh oprostitev (Uradni list iz leta 2018, točka 701, s spremembami)
  • Uredba ministra za finance z dne 28. decembra 2018 o izjemah od obveznosti vodenja evidenc z uporabo registrskih blagajn (Ur. l. 2018, točka 2519)

Kategorija:

Hišna operacija