Predlagamo, na kaj moramo biti pozorni, če izvemo, da bomo oddali parcelo za gradnjo ceste. Postopki razlastitve, ki jih vodijo uradniki, so pogosto pomanjkljivi.

Morda se zdi, da razlastitev nepremičnin ni več, lastnina pa je najbolj varovana pravica. Medtem pa zakon o ravnanju z nepremičninami temu institutu namenja celo poglavje (členi 112-126), guvernerji distriktov pa še vedno izdajajo odločbe o odvzemu pravic lastnikom.

Kdaj je premoženje lahko razlaščeno

Razlastitev nepremičnine lahko poteka v dveh primerih:

  • če se nepremičnina nahaja na območju, ki je v lokalnem prostorskem načrtu določeno za javni namen;
  • ko je bila za nepremičnino izdana odločba o določitvi lokacije naložbe javnega namena.

Zato se splača sodelovati v postopkih za izdajo teh aktov in sproti spremljati, ali bo na naši parceli umeščen javni namen.

Kaj je lahko vzrok za razlastitev nepremičnine - javni namen

Dovoljena je razlastitev nepremičnine, npr. za naslednje javne namene:

  • dodelitev zemljišč za javne, kolesarske in vodne ceste, gradnja, vzdrževanje in gradbena dela teh cest, objektov in opreme
  • javni prevoz ter javne komunikacije in signalizacija;
  • dodelitev zemljišč za železniške proge, njihovo gradnjo in vzdrževanje;
  • dodelitev zemljišč za letališča, objekte in objekte storitev zračnega prometa, vključno s priletnimi območji, ter gradnjo in delovanje teh letališč in objektov;
  • gradnja in vzdrževanje drenažnih vodov, kanalov in naprav za prenos ali distribucijo tekočin, pare, plinov in električne energije ter drugih objektov in naprav, potrebnih za uporabo teh kanalov in naprav;
  • gradnja in vzdrževanje javnih vodovodnih objektov, zbiranje, prenos, čiščenje in odvajanje odpadnih voda ter predelava in odstranjevanje odpadkov, vključno z njihovim skladiščenjem;
  • gradnja in vzdrževanje objektov in naprav za varstvo okolja, vodohranov in drugih vodnih naprav za oskrbo z vodo, regulacijo pretokov in varstvo pred poplavami ter urejanje in vzdrževanje vodnih in odvodnih naprav v lasti državne zakladnice ali lokalne samouprave enote teritorialne;
  • gradnja in vzdrževanje prostorov za urade organov, uprave, sodišč in tožilstev, javnih univerz, zvez visokošolskih in znanstvenih subjektov, javnih šol, državnih ali lokalnih kulturnih institucij ter javnega zdravstva objekti, vrtci, hiše socialno varstvo, vzgojno-varstveni objekti, športni objekti;
  • gradnja in vzdrževanje objektov in prostorov, potrebnih za opravljanje obveznosti na področju zagotavljanja univerzalne storitve Poczta Polska, ter drugih objektov in prostorov v zvezi z zagotavljanjem teh storitev;
  • gradnja in vzdrževanje objektov in opreme, potrebnih za potrebe obrambe države in varovanja državne meje ter za zagotavljanje javne varnosti, vključno z gradnjo in vzdrževanjem zavodov za prestajanje kazni zapora, zaporov in prostorov za mladoletnike;
  • raziskovanje, vrednotenje, pridobivanje mineralnih nahajališč, ki jih pokriva rudarska lastnina;
  • ustanovitev in vzdrževanje pokopališč;
  • ustanovitev in varstvo nacionalnih spominskih območij;
  • oddelitev zemljišč za javno dostopno lokalno samoupravo: poti za pešce, trgi, parki, promenade ali bulvarji ter njihova ureditev, vključno z gradnjo ali rekonstrukcijo.

Kaj je razlastitev? Kaj je

Razlastitev nepremičnine je, da se z odločbo odvzame ali omeji lastninska pravica, pravica trajnega užitka ali druga stvarna pravica na nepremičnini (npr. služnostna ali najemna). Razlastitev torej ne pomeni vedno odvzema lastnine. Lahko tudi v omejitvi, na primer, možnosti pozidave dela parcele.

Pomembno je, da je razlastitev lastnine zadnja možnost. Sklene se lahko le, kadar javnih namenov ni mogoče doseči drugače kot z odvzemom ali omejitvijo pravic na nepremičninah in teh pravic ni mogoče pridobiti s pogodbo (čl.112 sek. 3. člena Zakona o ravnanju z nepremičninami).

Zato mora organ, ki vodi razlastitveni postopek, vedno dokazati, da investicije brez razlastitve ni mogoče izvesti. Če to ni dokazano, razlastitev ne bi smela biti izvedena.

Kakšne so najmanjše oddaljenosti od meje parcele>

Nepremičnina se lahko razlasti le v korist državne blagajne ali lokalne enote. Zato ni možnosti, da bi razlastitev potekala v korist drugega subjekta, na primer zasebnega investitorja, ki je zmagal na razpisu za izvedbo investicije v javni namen.

Vedeti velja, da lahko razlastitev zajema celotno nepremičnino ali njen del. Če pa se razlastitev nanaša na del nepremičnine, preostali del pa ni primeren za primerno rabo za sedanje namene, lahko lastnik ali trajni užitkar nepremičnine zahteva - v skladu s 1. čl. 113 sek.3. člena Zakona o ravnanju z nepremičninami - odkup tega dela s pogodbo s strani državne zakladnice ali enote lokalne samouprave (odvisno od tega, v čigavo korist gre za razlastitev). Da bi se to zgodilo, mora lastnik dokazati, da preostalega dela ne more uporabljati na enak način kot doslej. Pri tem je pomembno, kako je bila parcela dejansko uporabljena, ne pa njena namembnost v lokalnem prostorskem načrtu.

Npr., če je na parceli enodružinska hiša in je del vrta razlaščen, potem njen lastnik ne more zahtevati odkupa preostalega dela parcele, pri čemer se sklicuje na to, da v lok. prostorski načrt je bil namenjen vrtcu, za njegovo izvedbo pa je potreben prostor za igrišče za otroke.

Razlastitev nepremičnine: vodenje pogajanj

Postopke v zvezi z razlastitvijo nepremičnine vodi pristojni župan. Pri tem se ravna po določbah zakonika o upravnem postopku, ob upoštevanju določb zakona o ravnanju z nepremičninami.

Pred začetkom razlastitvenega postopka pa morajo potekati pogajanja o pridobitvi pravic na nepremičninah s pogodbo. Ta pogajanja se vodijo med starosto (če se razlastitev izvede po uradni dolžnosti v korist državne blagajne) ali občinskim glavarjem/županom/predsednikom mesta kot izvršilnim organom enote lokalne samouprave (če je razlastitev poteka na zahtevo te enote) in lastnik ali trajni užitkar nepremičnine ter oseba, ki ima na nepremičnini omejeno stvarno pravico. Med pogajanji se lahko ponudi nadomestna nepremičnina (člen 114(1) in (2)).

Prav v fazi vodenja pogajanj se pojavi največ napak, ki vplivajo na pravilnost celotnega postopka razlastitve. Prvič, pogajanja so pogajanja, ne pa vsiljevanje volje. Vse strani bi torej morale imeti enake pravice in pravico do podajanja svojih predlogov ali spreminjanja že predloženih.V praksi se organ vedno znova obrača na razlastitev z enostranskim predlogom, ki ga je mogoče le sprejeti ali zavrniti.

Kaj in kako kupiti gradbeno parcelo? Nepremičninski strokovnjak odgovarja>

Na primer, organ pošlje lastniku parcele pismo, da bo kupil parcelo za 1 PLN na 1 m2 Na koncu pisma je podatek, da v 7 dneh od dostave pisma ne bo vložen noben ugovor, se šteje za soglasje. Takšno ravnanje organa je nesprejemljivo, saj nasprotni strani v pogajanjih ne daje možnosti, da poda pripombo, spremeni predlog ali poda svojega. Takšne prakse se imenujejo navidezna pogajanja, ki so v neskladju z določbami Zakona o ravnanju z nepremičninami.

Poleg tega se je treba spomniti na ustrezno pooblastilo predstavnikov strank v situaciji, ko pri pogajanjih sodelujejo oni in ne stranke same.

Pogajanja o razlastitvi se lahko vodijo 2 meseca in če v tem času ne bo podpisana ustrezna pogodba, se prekinejo in pristojni organ - starosta - lahko začne upravni postopek v zvezi z razlastitvijo (čl.115 sek. 2).

Kdaj in kako se začnejo razlastitveni postopki

Ti postopki se začnejo z dnem vročitve obvestila strankam ali z dnem, ki je naveden v ustreznem obvestilu, objavljenem na okrajnem uradu. To pomeni, da začnejo roki za ureditev zadeve teči šele od tega dne, in ne - kot v drugih upravnih postopkih - od dneva, ko urad prejme vlogo za začetek postopka.

Lastniki nepremičnine, ki je v postopku, morajo vedeti, da starosta vloži pri sodišču zahtevo za razglasitev začetka razlastitvenega postopka v zemljiški in hipotekarni knjigi, in če nepremičnina nima zemljišča in hipotekarni register, predložiti obvestilo o začetku teh postopkov na obstoječi nabor listin. Če do razlastitve ne pride, je starosta dolžan nemudoma zahtevati izbris tega vpisa iz zemljiške knjige ali dati ustrezno obvestilo v zbirki listin.

Podatki v zvezi s tem se bodo takoj pojavili tudi v elektronski različici zemljiške in hipotekarne knjige, ki je dostopna na internetu. Zato nima smisla poskušati prodati nepremičnino, ne da bi razkrili, da proti njej teče razlastitveni postopek.

V vsakem postopku razlastitve je treba opraviti upravno obravnavo. Neupoštevanje te obveznosti je resna kršitev zakona. Starost je dolžan strankam poslati pisno vabilo na narok, tako da ga dobijo najmanj sedem dni prej.

Kakšne so posledice izdaje odločbe o razlastitvi nepremičnine

Po končanem postopku in ugotovitvi, da je treba nepremičnino ali njen del razlastiti, izda starosta ustrezno odločbo. Stranke v postopku imajo nato pravico do pritožbe pri vojvodi v 14 dneh od vročitve odločbe.

Lastninska pravica na razlaščeni nepremičnini se z dnem pravnomočnosti odločbe o razlastitvi prenese na državno zakladnico oziroma enoto lokalne samouprave.Če je zoper županovo odločbo vložena pritožba, le-ta ne postane pravnomočna vsaj dokler pritožbeni organ ne izda odločbe (s katero potrdi izpodbijano odločbo, tj. da je razlastitev pravilna). Samo odločitev guvernerja bo imela atribut pravnomočnosti.

Prav tako velja prenos pravice trajnega užitka na državno zakladnico ali na enoto lokalne samouprave z dnem pravnomočnosti odločbe o razlastitvi te pravice. Če ni bila ustanovljena pravica trajne užitke na zemljišču, ki je v lasti osebe, za katero je bila opravljena razlastitev - takrat ta pravica preneha z dnem pravnomočnosti odločbe o razlastitvi.

Pravnomočna odločba o razlastitvi nepremičnine je podlaga za vpis v zemljiško in hipotekarno knjigo. Izdela se na zahtevo staroste ali izvršilnega organa enote lokalne samouprave (če je bila nepremičnina razlaščena v korist te enote).Čez nekaj časa bo lastnik nepremičnine prejel pismo o izbrisu njegove pravice iz zemljiške in hipotekarne knjige, ki se vodi za nepremičnino.

Vedeti velja, da se razlaščena nepremičnina do uporabe za namen, za katerega je bila razlastitev izvedena, odda v najem prejšnjemu lastniku na njegovo željo. Se pravi, da je tudi po razlastitvi možno nadaljevati z uporabo nepremičnine, vendar proti plačilu in le do začetka izvajanja naložbe, v okviru katere je bila razlastitev izvedena.

Razlastitev lastninske pravice in trajnega užitka ima posledice tudi za osebe, ki so nepremičnino uporabljale po pogodbah. Po čl. 123 sek. 2. člena Zakona o ravnanju z nepremičninami preneha najem, zakup oziroma posojanje in trajno upravljanje razlaščene nepremičnine po treh mesecih od pravnomočnosti odločbe o razlastitvi. Do takrat lahko še naprej uporabljate nepremičnino.

Kaj najdemo v odločbi o razlastitvi nepremičnine

Sklep o razlastitvi nepremičnine naj vsebuje:

  • ugotavljanje namenov, za katere se nepremičnina razlasti;
  • določitev predmeta razlastitve z določitvijo oznake nepremičnine po zemljiški in hipotekarni knjigi oziroma listinah in po katastru nepremičnin;
  • določitev pravic, ki so predmet razlastitve;
  • navedba lastnika ali trajnega užitkarja nepremičnine;
  • navedba osebe, ki ima omejene stvarne pravice na nepremičninah;
  • zaveza k zagotavljanju nadomestne nastanitve;
  • določitev višine odškodnine.

Poleg tega se lahko z odločbo o razlastitvi določijo potrebne služnosti in obveznost gradnje in vzdrževanja ustreznih naprav za preprečitev nevarnosti, škode ali neprijetnosti, ki bi zaradi razlastitve lahko nastale za lastnike ali trajne užitkarje sosednjih nepremičnin. ali razen dosedanjega upravljanja razlaščene nepremičnine.Dolžnost gradnje in vzdrževanja ustreznih objektov je na strani predlagatelja razlastitve. V praksi se ta predpis pogosto uporablja na primer na področju zaščite pred hrupom in obsega obveznost namestitve akustičnih zaslonov.

Pravna podlaga:

  • Zakon z dne 21. avgusta 1997 o upravljanju nepremičnin (prečiščeno besedilo: Uradni list iz leta 2020, točka 65, s spremembami)

Kategorija:

Hišna operacija